Складской бум оставит Питер без дорог

Складской рынок Петербурга долгое время оставался в зачаточном состоянии. Однако уже в ближайшие 2-3 года участники рынка обещают сегменту двукратный рост. Насколько готов город к складскому буму, выдержат ли существующие транспортные сети, разбирался «Собственник».

 Складской сегмент питерского рынка коммерческой недвижимости, как и в Москве, пока что серьезно отстает от своих «собратьев» – гостиничного, офисного, торгового секторов. До недавнего времени качественные складские терминалы и вовсе строились только крупными производителями и импортерами под собственные нужды. Только начиная с 2006 года в складском секторе появились серьезные инвесторы. Сейчас же можно говорить о начале складского бума – в окрестностях Петербурга начали строиться сразу несколько крупных логистических центров.

Подходы, подходы, подходы…

Власти города, ратуя за общий рост рынка, вместе с тем хотели бы упорядочить развитие логистических кластеров в Петербурге. Идея состоит в том, что город должен использовать свой географический и экономический потенциал для того, чтобы стать крупным распределительным центром европейского уровня, оттянув на себя часть грузопотоков у соседних Финляндии и Прибалтики. Для чего Петербургу нужна единая – и согласованная – стратегия развития транспорта, улично-дорожной сети и терминально-складской инфраструктуры. С этой целью власти города прорабатывают новую редакцию «Концепции развития транспортно-логистической инфраструктуры Санкт-Петербурга».

«Мы планируем увеличить площадь крытых складских комплексов, при этом выводить большинство новых складов за пределы КАД, – говорит Николай Асаул, председатель Комитета по транспортно-транзитной политике правительства Санкт-Петербурга. – На карте города определены зоны, где появление складов нецелесообразно, а подвалы домов мы планируем постепенно очистить от стихийной складской деятельности».

Большая часть новых терминалов строится на юге города, а рекордсменом является поселок Шушары – здесь строится около 450 тыс. кв. м, а надо понимать, что рядом находится и без того перегруженное московское направление. «Мы видим рост складов, но не видим адекватного роста транспортных артерий, – замечает Алексей Шаскольский, руководитель отдела оценки недвижимости Института проблем предпринимательства. – Бизнес размахнулся «с плеча» и наращивает объемы складов в геометрической прогрессии. Это провоцирует рост грузовых потоков в город».

Власти города видят решение в развитии так называемого «грузового каркаса» – расширяя дороги, входящие в этот «каркас», вкупе с расширением подходов к городу. «Но есть препятствия имущественного характера, – замечает Николай Асаул, – это нежелание собственников уступать землю под дорожное строительство». Еще один немаловажный момент: на транспортный «каркас» большие претензии имеет и строительная индустрия города, которая планирует на треть увеличить объемы строительства в Петербурге. А это означает десятки миллионов дополнительных тонн внутригородских перевозок.

Сложная транспортная ситуация заставляет инвесторов отвлечься от проектов вблизи КАД и Московского шоссе и обратить внимание на другие участки. Грузоперевозки ежегодно растут на 30-50%, и скоро на Кольцевой возникнут неизбежные проблемы. Поэтому привлекательными становятся, например, такие районы, как Тосненский, где более $200 млн планирует вложить в логистический комплекс класса В компания «Логистический парк Тосно», принадлежащая финскому инвестбанку Trigon Capita.

Складские латифундисты

Всего в настоящее время в Петербурге и Ленинградской области на различных стадиях реализации находятся складские проекты совокупной площадью около 2,5 млн кв. м, а в активной фазе строительства – около 1 млн кв. м. По данным Агентства социальных исследований, общая площадь складских объектов Санкт-Петербурга на 1 января 2007 года составила 5 млн 992 тыс. кв. м.

Среди центров, открытых в прошлом году, стало существенно меньше предназначенных для собственных нужд (35% по сравнению с 60% в 2005 году). А в 2007-м на рынок вышли первые крупные терминалы, предназначенные для сдачи в аренду. Среди них – комплекс компании «МЛП» «Уткина заводь» (200 тыс. кв. м). Еще один терминал-близнец «МЛП» начала строить в Шушарах с выводом его на рынок в 2008-09 годах.

В тех же Шушарах началась сдача площадей в комплексе PNK-2, реализуемом инвестиционной компанией Fleming Family & Partners. К концу 2007 года должна открыться 1-я очередь терминала «ЛогопаркНева», расположенного рядом (реализуется британским инвестиционным фондом Raven Russia Ltd.). Появятся в Шушарах и терминал «Руслан» (14,8 тыс. кв. м), и еще один – от компании «ПАН», класса А на 20 тыс. кв. м. Надо сказать, что бизнес уже сейчас серьезно обеспокоен транспортным вопросом не только в плане въезда в город, но и в аспекте организации дорог в самих Шушарах.