До конца года ставки по ипотечным кредитам могут вырасти, прогнозируют специалисты. Это связано как с ситуацией на международных финансовых рынках, так и с увеличением стоимости привлечения ресурса для дальнейшей выдачи кредитов. О текущем положении на рынке ипотечного кредитования и его перспективах в интервью с корреспондентом «Квадрат.ру» рассказал руководитель кредитно-кассового офиса Городского ипотечного банка в Петербурге Андрей Пименов.
- Не могли бы Вы для начала обрисовать общую ситуацию на рынке ипотечного кредитования? Некоторые представители банковской сферы прогнозировали снижение объемов выдачи ипотечных кредитов в этом году. Какова ситуация сейчас?
Объем прироста ипотечного кредитования в первой половине 2008 года значительно снизился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — примерно в два раза. Но все же положительная динамика существует, и надеюсь, что при стабилизации ситуации с фондированием (привлечения ресурса банками) темпы прироста объемов и количества ипотечных кредитов восстановятся.
Когда в начале 2007 года мы семимильными шагами начинали наращивать объемы ипотечного кредитования - все снижали ставки, увеличивали планы, причем планы поднимались в 2-2,5 раза по сравнению с предыдущими периодами, — никто не думал о том, что объемы ипотечного кредитования будут снижаться. Свои коррективы внес ипотечный кризис. И, соответственно, рефинансироваться, то есть привлекать финансовые ресурсы, на ипотечном рынке стало тяжелее. Банки стали корректировать свои ипотечные программы: некоторые поднимали процентные ставки, некоторые просто закрывали ипотечные программы. Естественно, при таком положении дел говорить, что будет такой же прирост как в 2007 году или в 2006 году, не приходится. Прирост сейчас есть. Объем выданных кредитов не сократился и где-то увеличивается. Просто не теми темпами, которые наблюдались раньше.
Сейчас многие банки уже подняли ставки по ипотеке. Те банки, которые нашли пути рефинансирования, снижают ставки и, тем самым, наращивают кредитный портфель. Ну а в целом ситуация на рынке ипотечного кредитования стабильная. Снижение темпов прироста есть, но снижения объемов кредитования — нет.
- Сколько было заключено договоров «ипотеки» с начала 2008 года?
По итогам первого квартала в Петербурге объем задолженности составил порядка 8 миллиардов рублей. А всего выдано кредитов на сумму свыше 50 миллиардов. Темпы прироста в 2007 году были 166,9 процентов, то есть в 2,5 раза по отношению к 2006 году. Темпы прироста по итогам первого квартала составили 19 процентов, сейчас это где-то 30-40 процентов. На конец года мы прогнозируем около 50 процентов.
- Некоторые эксперты прогнозируют до конца года повышение ставок по рублевым ипотечным кредитам. С чем это связано? Какова ситуация в Петербурге?
Вполне возможно, что ставки как по рублевым, так и по валютным кредитам будут еще расти до конца года. Это связано с ситуацией на международных финансовых рынках и с увеличением стоимости привлечения ресурса для дальнейшей выдачи кредитов. Положение дел в Петербурге отражает общероссийскую и мировую ситуацию.
- А что Вы можете сказать по поводу того, что Роспотребнадзор признал пункт договора ипотеки о страховании жизни и здоровья заемщика навязываением дополнительных платных услуг. Может ли это также привести к увеличению процентных ставок?
Да, вполне. Любой банк — коммерческая организация, целью которой является привлечение прибыли. Таким образом, если банк теряет какую-то сумму или возрастают его риски, то эту сумму кредитор заложит в стоимость своих услуг. Если будет отменено требование по страхованию, то это увеличит риски кредиторов по невозврату. Соответственно, плата за риск будет включена в стоимость кредита, следовательно, повысятся ставки. Таким образом, нагрузка на бюджет заемщика все равно не уменьшится, а при наступлении страхового случая, клиент не получит никакого возмещения.
- Насколько может вырасти процентная ставка?
В случае запрета на обязательное страхование жизни, банки могут приравнять такие кредиты к необеспеченным. Процентная ставка по таким кредитам может вырасти на 6-12 процентов годовых. Таким образом, финансовая нагрузка по выплате кредита у заемщика только увеличится.
- Не так давно, на Ипотечном форуме, высказывалось мнение, что через три года ипотека вообще может себя изжить в связи с тем, что лишь немногим россиянам она по карману. Как вы можете прокомментировать такое высказывание?
Я считаю, что ипотека никуда не пропадет. Она будет жить и будет жить, наверное, вечно. Потому что какие бы квартиры люди себе не покупали, пожив в одной квартире, все равно потом они хотят улучшить жилищные условия. Могу сказать на собственном примере: пожив в одной квартире, я решил взять кредит и переехать в новую квартиру, большую и более комфортную. Сейчас я уже задумываюсь о том, что мне нужно этот кредит погашать и переезжать в более комфортное жилье, может, в загородный дом. Это мечты, планы, но тем не менее без ипотечного кредита это будет сделать очень трудно.
В любом случае, страна развивается, экономический рост в целом по стране все-таки есть, нельзя сказать, что мы стали жить хуже по сравнению с тем, как жили лет 5-7 назад. Сейчас зарплата продавца или кассира — 23-27 тысяч рублей. Все-таки уровень жизни растет, растут зарплаты. Люди, достигая какого-то определенного уровня в денежном или должностном выражении, меняют свой образ жизни. В том числе, и стремятся улучшать свои жилищные условия. Нуждающихся в улучшении жилищных условий у нас очень много. Только в Петербурге тех, кто стоит на очереди, больше 200 тысяч семей. Без ипотеки этот вопрос не решить. 200 тысяч семей обеспечить жильем за ближайший год — это нереально, это утопия. Поэтому ипотека будет жить и развиваться. Хорошо, если еще и рубль укрепится настолько, что мы сможем снижать процентные ставки. Снижение ставок в любом случае приводит к увеличению объемов кредитования.
- Каким должен быть уровень дохода, чтобы человек мог спокойно взять кредит и в дальнейшем его погашать?
Все зависит от того, какой программой он хочет воспользоваться. Если мы говорим о том, что человек просто хочет улучшить свои жилищные условия, то есть имеет какой-то капитал, резерв в виде одно-, двухкомнатной квартиры, он может ее продать, взять ипотечный кредит, доплатить необходимую сумму и, соответственно, приобрести новую квартиру. В этом случае его платежи по кредиту будут достаточно небольшими - от 400 до 1000 долларов.
Если же мы говорим о кредите, когда у человека нет никакой недвижимости, то это уже большая нагрузка на бюджет. Смотря, конечно, что человек хочет. Обычно начинают с одно-, двухкомнатной квартиры. Однокомнатная квартира стоит на рынке Петербурга от 120 до 180 тысяч долларов. Это средняя квартира. В зависимости от сроков платеж по такому кредиту составит около 2-2,5 тысяч долларов. В любом случае, чтобы человеку не было некомфортно в дальнейшем жить в приобретаемой квартире, когда он получает ипотечный кредит, мы берем его реальный доход. Платежи по ипотечному кредиту не должны превышать половины совокупного дохода семьи. То есть если, например, выплаты по кредиту составляют 2-2,5 тысячи долларов, то совокупный доход семьи должен быть где-то в районе 4 тысяч долларов. Чем выше доход, тем больше человек может платить. В любом случае, конечно, где-то заемщик должен себя ужать, но не настолько, чтобы завтра не было нечего есть или купить какие-то вещи. Ну, может, он будет ездить в отпуск не два раза в год, а один.
- Учитывается при этом наличие других кредитов?
Учитываются, но есть разница. Если этот кредит долгосрочный, более года, то его платежи вычитываются из общего дохода семьи. Если говорить о краткосрочных кредитах, то они не учитываются. Но в любом случае вы должны понимать, что, если вы выплачиваете один кредит, потом возьмете еще один, у вас остается небольшая сумма, на которую нужно есть, ездить на работу...
- Какова сейчас ситуация с просроченной задолженностью по ипотеке?
Доля «ипотечных» просрочек в РФ и в Петербурге в частности пока невелика — не более 1-2 процентов. Это связано с относительной молодостью рынка и с достаточно жесткой системой андеррайтинга, применяемой большинством банков при выдаче ипотечных кредитов.
- Не так давно руководитель Ассоциации банков Северо-Запада говорил, что у банков могут возникнуть сложности с выдачей ипотечных кредитов в связи недостатком финансовых ресурсов. Что Вы думаете по этому поводу? Изменилась ли ситуация?
Дело в том, что основная проблема для банков - привлечение финансовых ресурсов для ипотеки. Кредитов мы выдаем много и надолго, соответственно, пополнять ресурсы нужно постоянно.
Основным источником финансирования системы ипотечного кредитования в России является Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), созданное российским правительством специально для рефинансирования ипотечных кредитов. Оно наполняется деньгами из пенсионного и других государственных фондов (потому что ипотечные бумаги, которые выкупает агентство, обеспечивается средствами этих фондов).
Частные банки, которые занимаются ипотечным кредитованием не по программе АИЖК, пользуются в основном капиталом с Запада. До недавнего времени это в основном были американские доллары. В США система ипотечного кредитования понятная и налаженная, есть специальные организации, которые системно занимаются выпуском ипотечных ценных бумаг, они заинтересованы в покупке закладных. Они их скупают, под их залог выпускают ипотечные ценные бумаги, продают их на рынке. За счет этого банк постоянно пополняет свой ресурс, выдает новые кредиты. Учитывая сложившуюся систему, ставки и ресурсы обходились достаточно дешево, поэтому банки имели возможность снижать процентные ставки.
Единственное, что минимальная процентная ставка у нас была ограничена Налоговым кодексом: все, что меньше 9 процентов в долларах США или трех четвертей ставки рефинансирования центрального банка, подлежало налогообложению. Поэтому банки тоже были ограничены возможностью снижать процентные ставки. Ресурс был достаточно дешевый.
Дальше происходит ипотечный кризис, и все понимают, что не такое уже это хорошее обеспечение - недвижимость. Цены на нее рухнули, заемщики оказались не готовы платить по кредитам. Соответственно, банки остались на руках с теми объектами, которые оказались неликвидны, то есть та цена, по которой их можно было бы продать, задолженность кредита не покрывала.
Поэтому для всего мирового банковского сообщества, которое занималось ипотекой, уже стало понятно, что ипотека перешла в более рискованный сегмент. Все уже не так охотно стали выдавать деньги на финансирование системы ипотеки, а тем более, если деньги выдаются на территории Российской Федерации, где вообще непонятно, что происходит и с ипотекой, и с экономикой.
Американская система ипотеки в отношении дефолтного заемщка гораздо проще, чем в России. В нашей стране это судебное разбирательство. В Америке человек пришел, написал заявление, что больше платить не может, его выселяют из квартиры, она переходит банку, который эту недвижимость продает. Там все быстро, в России так не получается.
- Многие ли банки свернули свои программы после ипотечного кризиса?
Я знаю несколько банков, которые вообще закрыли ипотечные программы. В основном кредитные учреждения просто вынуждены были поднять процентные ставки. Или просто человеку отказывают в кредите, не объясняя причин.
- Какие ипотечные программы сегодня пользуются наибольшим спросом?
Сейчас при активном росте цен на недвижимость, более популярны стали ипотечные программы, предусматривающие переезд из имеющегося в новое жилье. Здесь речь идет о небольших суммах кредитов, когда человек продает жилье, добавляет кредит, покупает более дорогое, комфортное жилье, таким образом улучшая свои жилищные условия. Есть спрос на кредиты без первоначального взноса, но их выдается мало.
До середины весны, пока банки не повысили ставки, очень популярна была ипотечная программа под залог имеющейся недвижимости. Но после того, как банки подняли по таким кредитам ставки, спрос на них упал. Дело в том, что если человек покупает жилье и оно является единственным, то он из кожи вылезет, чтобы расплатиться по кредиту, чтобы его не выселили. Если у него не одна квартира, то такой мотивации уже нет, и кредит становится более рискованным для банка. Риски вырастают, значит, вырастают и процентные ставки. Мы, например, уже ставки понизили, поэтому спрос на такие кредиты опять увеличивается.
- Квартир больше приобретается на первичном рынке или вторичном?
- Давайте сразу определимся: ипотека подразумевает залог недвижимого имущества, а все что касается залога недвижимости, это вторичный рынок. Первичный рынок — это псевдоипотека или, так скажем, предварительная ипотека, которая возникнет в будущем.
Есть программы кредитования приобретения жилья на первичном рынке. Но на такие сделки приходится не более 10 процентов от всего объема жилищного финансирования. Для банков это риск, они не готовы давать кредит под залог прав, когда они ничем не обеспечены.
- Если продается квартира, у которой есть собственник, как с ним решаются вопросы оплаты?
- Сейчас порядок приобретения квартиры с использованием ипотечного кредита ничем не отличается от порядка приобретения квартиры на обычном рынке. Если раньше в банке не готовы были или не имели возможности выдавать деньги по тем схемам, которые уже приняты в сфере недвижимости, говорили о том, что наша схема самая лучшая, но деньги выдадим после того, как право собственности перейдет от продавца к заемщику, то сейчас мы поняли, что рынок таким образом не сломать. Схема простая: выдается кредит, деньги закладываются в банковскую ячейку, подписывается договор купли-продажи, продавец приходит, получает деньги. Совершенно обычный порядок приобретения квартиры. Продавец получает полную сумму, заемщик выплачивает банку уже суммы в соответствии с ипотечным договором. То есть не продавец кредитует заемщика, а банк.
- Есть такое понятие, как длинная ипотека — на 40-50 лет. Насколько она у нас развита, выдаются такие кредиты?
- Практически нет. Максимальный срок кредитной программы, о котором я слышал, был у АИЖК - 27 лет. Сейчас банки предлагают максимум до 25 лет. Кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности. Для того, чтобы оценить вероятность возврата кредита, банк оценивает платежеспособность заемщика. В эту процедуру входит оценка его трудового стажа, образования, опыта работы и так далее. В этом направлении проводится достаточно серьезный анализ. Кредит может выдаваться в пределах платежеспособности заемщика. Это тот срок, в течение которого вы получаете доход. Например, если мы выдаем кредит на 50 лет человеку, которому уже сегодня исполнилось 30, то к моменту окончания выплаты кредита ему уже будет 80 лет. То есть это уже нетрудоспособный человек. У нас средняя продолжительность жизни у мужчин, например, 67 лет. Кто будет платить дальше по кредиту? Если мы не понимаем, будет ли он возвращен, максимальный срок, на который может быть выдан кредит, — в пределах трудоспособного возраста заемщика, то есть до 25 лет.
- Владельцы бизнеса могут быть исключением?
- Владельцы бизнеса — да, но они у нас и так самая рискованная категория заемщиков. Для них и ставки большие. Понятно, конечно, что с наступлением пенсионного возраста бизнесмен, скорее всего, будет продолжать дело. Но тут опять же надо смотреть на то, кто выплачивает кредит и до какого возраста вообще может дожить человек, выплачивая кредит. В Америке, например, проще. Умер человек, стали платить дети. Если оказались неплатежеспособными, то квартиру забирают.
Но могу сделать расчет кредита на 100, 25 и 15 лет. Брать кредит более чем на 25 лет просто экономически нецелесообразно. Потому что разница в платежах будет минимальна, а конечная сумма выплат будет очень большой.
- Каким образом можно развивать это направление?
- Банкам надо понимать, что если он выдает кредит, то он будет возвращен. Нужна гарантия: за счет чего, за счет каких средств. Например, можно открыть фирму, получить кредит, завтра обанкротиться, кредит не вернуть... Никакой ответственности как собственник я за это не несу. Я не отвечаю по долгам своей организации. Организация не отвечает по долгам своих учредителей. Это правильно. Но с другой стороны, это не гарантирует возврат кредита банку.
Развивать ипотечное кредитование бизнеса надо. Но это развитие у нас не будет только за счет частного капитала, здесь нужны какие-то государственные гарантии. Только таким путем можно пойти. Если государство будет заинтересовано в решении этих вопросов - организации ипотечного кредитования малого и среднего бизнеса — ведь и государству отдача будет больше. Фирмы будут работать, платить налоги. Это будет нормально работающая система.
- А как обстоит дело с кредитованием загородной недвижимости?
- С загородной недвижимостью все, скажем так, не очень хорошо. Есть проблемы. Желающих получить кредит на получение загородной недвижимости много — я сам хочу. Но во-первых, рынок загородной недвижимости у нас только начинает формироваться. Очень мало предложений качественного жилья.
Если говорить о кредитовании приобретения жилья в коттеджном поселке, то, конечно, мы понимаем, кто строил дом, это типовое жилье, которое можно оценить. Но здесь мы ограничены рамками законодательства. Дело в том, что когда застройщик получает земельный участок под застройку, его не делят на куски юридически: земля под каждый домом не оформляется отдельно. А законодательство не разрешает закладывать дом без права на земельные участки. Соответственно, приобрести коттедж с помощью ипотечного кредита невозможно. Нет залога - нет ипотеки.
Другая часть проблемы — отсутствие ипотеки в силу закона на садовые дома и дачи.
Когда мы решим эту проблему на законодательном уровне, тогда будет развиваться и рынок загородной недвижимости.
- Высказывалась мнение, что чтобы ипотека была доступной, неплохо было бы, чтобы государство финансировало первоначальный взнос. Что Вы думаете по этому поводу?
- Такие программы уже есть на рынке Петербурга. Например, в рамках программы развития долгосрочного жилищно кредитования на 2002-2012 годы. Выдаются субсидии на оплату первоначального взноса, то есть стоимость квартиры состоит из трех частей: собственные средства заемщика, субсидии и средства ипотечного кредита.
Но сама по себе программа изначально предполагала субсидирование не только первоначального взноса, но и процентной ставки. Чтобы снизить нагрузку по платежам. Я лично участвовал в разработке нормативных актов, которые определяли бы механизм предоставления субсидий на оплату процентной ставки. Но механизм, который бы гарантировал заемщику или банку, что государство будет оплачивать процентную ставку, так и не нашли. Бюджет принимается на три года. Соответственно, гарантию можно дать лишь на тот срок, на который принимается бюджет. Непонятно из какого платежа рассчитывать платежеспособность заемщика. То ли это вся сумма платежа, то ли с учетом субсидий. В общем, очень сложная система, поэтому она и не работает. Работает лишь система на оплату первоначального взноса. Многие этим пользуются.
Анастасия Митина,
Квадрат.ру
- Не могли бы Вы для начала обрисовать общую ситуацию на рынке ипотечного кредитования? Некоторые представители банковской сферы прогнозировали снижение объемов выдачи ипотечных кредитов в этом году. Какова ситуация сейчас?
Объем прироста ипотечного кредитования в первой половине 2008 года значительно снизился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — примерно в два раза. Но все же положительная динамика существует, и надеюсь, что при стабилизации ситуации с фондированием (привлечения ресурса банками) темпы прироста объемов и количества ипотечных кредитов восстановятся.
Когда в начале 2007 года мы семимильными шагами начинали наращивать объемы ипотечного кредитования - все снижали ставки, увеличивали планы, причем планы поднимались в 2-2,5 раза по сравнению с предыдущими периодами, — никто не думал о том, что объемы ипотечного кредитования будут снижаться. Свои коррективы внес ипотечный кризис. И, соответственно, рефинансироваться, то есть привлекать финансовые ресурсы, на ипотечном рынке стало тяжелее. Банки стали корректировать свои ипотечные программы: некоторые поднимали процентные ставки, некоторые просто закрывали ипотечные программы. Естественно, при таком положении дел говорить, что будет такой же прирост как в 2007 году или в 2006 году, не приходится. Прирост сейчас есть. Объем выданных кредитов не сократился и где-то увеличивается. Просто не теми темпами, которые наблюдались раньше.
Сейчас многие банки уже подняли ставки по ипотеке. Те банки, которые нашли пути рефинансирования, снижают ставки и, тем самым, наращивают кредитный портфель. Ну а в целом ситуация на рынке ипотечного кредитования стабильная. Снижение темпов прироста есть, но снижения объемов кредитования — нет.
- Сколько было заключено договоров «ипотеки» с начала 2008 года?
По итогам первого квартала в Петербурге объем задолженности составил порядка 8 миллиардов рублей. А всего выдано кредитов на сумму свыше 50 миллиардов. Темпы прироста в 2007 году были 166,9 процентов, то есть в 2,5 раза по отношению к 2006 году. Темпы прироста по итогам первого квартала составили 19 процентов, сейчас это где-то 30-40 процентов. На конец года мы прогнозируем около 50 процентов.
- Некоторые эксперты прогнозируют до конца года повышение ставок по рублевым ипотечным кредитам. С чем это связано? Какова ситуация в Петербурге?
Вполне возможно, что ставки как по рублевым, так и по валютным кредитам будут еще расти до конца года. Это связано с ситуацией на международных финансовых рынках и с увеличением стоимости привлечения ресурса для дальнейшей выдачи кредитов. Положение дел в Петербурге отражает общероссийскую и мировую ситуацию.
- А что Вы можете сказать по поводу того, что Роспотребнадзор признал пункт договора ипотеки о страховании жизни и здоровья заемщика навязываением дополнительных платных услуг. Может ли это также привести к увеличению процентных ставок?
Да, вполне. Любой банк — коммерческая организация, целью которой является привлечение прибыли. Таким образом, если банк теряет какую-то сумму или возрастают его риски, то эту сумму кредитор заложит в стоимость своих услуг. Если будет отменено требование по страхованию, то это увеличит риски кредиторов по невозврату. Соответственно, плата за риск будет включена в стоимость кредита, следовательно, повысятся ставки. Таким образом, нагрузка на бюджет заемщика все равно не уменьшится, а при наступлении страхового случая, клиент не получит никакого возмещения.
- Насколько может вырасти процентная ставка?
В случае запрета на обязательное страхование жизни, банки могут приравнять такие кредиты к необеспеченным. Процентная ставка по таким кредитам может вырасти на 6-12 процентов годовых. Таким образом, финансовая нагрузка по выплате кредита у заемщика только увеличится.
- Не так давно, на Ипотечном форуме, высказывалось мнение, что через три года ипотека вообще может себя изжить в связи с тем, что лишь немногим россиянам она по карману. Как вы можете прокомментировать такое высказывание?
Я считаю, что ипотека никуда не пропадет. Она будет жить и будет жить, наверное, вечно. Потому что какие бы квартиры люди себе не покупали, пожив в одной квартире, все равно потом они хотят улучшить жилищные условия. Могу сказать на собственном примере: пожив в одной квартире, я решил взять кредит и переехать в новую квартиру, большую и более комфортную. Сейчас я уже задумываюсь о том, что мне нужно этот кредит погашать и переезжать в более комфортное жилье, может, в загородный дом. Это мечты, планы, но тем не менее без ипотечного кредита это будет сделать очень трудно.
В любом случае, страна развивается, экономический рост в целом по стране все-таки есть, нельзя сказать, что мы стали жить хуже по сравнению с тем, как жили лет 5-7 назад. Сейчас зарплата продавца или кассира — 23-27 тысяч рублей. Все-таки уровень жизни растет, растут зарплаты. Люди, достигая какого-то определенного уровня в денежном или должностном выражении, меняют свой образ жизни. В том числе, и стремятся улучшать свои жилищные условия. Нуждающихся в улучшении жилищных условий у нас очень много. Только в Петербурге тех, кто стоит на очереди, больше 200 тысяч семей. Без ипотеки этот вопрос не решить. 200 тысяч семей обеспечить жильем за ближайший год — это нереально, это утопия. Поэтому ипотека будет жить и развиваться. Хорошо, если еще и рубль укрепится настолько, что мы сможем снижать процентные ставки. Снижение ставок в любом случае приводит к увеличению объемов кредитования.
- Каким должен быть уровень дохода, чтобы человек мог спокойно взять кредит и в дальнейшем его погашать?
Все зависит от того, какой программой он хочет воспользоваться. Если мы говорим о том, что человек просто хочет улучшить свои жилищные условия, то есть имеет какой-то капитал, резерв в виде одно-, двухкомнатной квартиры, он может ее продать, взять ипотечный кредит, доплатить необходимую сумму и, соответственно, приобрести новую квартиру. В этом случае его платежи по кредиту будут достаточно небольшими - от 400 до 1000 долларов.
Если же мы говорим о кредите, когда у человека нет никакой недвижимости, то это уже большая нагрузка на бюджет. Смотря, конечно, что человек хочет. Обычно начинают с одно-, двухкомнатной квартиры. Однокомнатная квартира стоит на рынке Петербурга от 120 до 180 тысяч долларов. Это средняя квартира. В зависимости от сроков платеж по такому кредиту составит около 2-2,5 тысяч долларов. В любом случае, чтобы человеку не было некомфортно в дальнейшем жить в приобретаемой квартире, когда он получает ипотечный кредит, мы берем его реальный доход. Платежи по ипотечному кредиту не должны превышать половины совокупного дохода семьи. То есть если, например, выплаты по кредиту составляют 2-2,5 тысячи долларов, то совокупный доход семьи должен быть где-то в районе 4 тысяч долларов. Чем выше доход, тем больше человек может платить. В любом случае, конечно, где-то заемщик должен себя ужать, но не настолько, чтобы завтра не было нечего есть или купить какие-то вещи. Ну, может, он будет ездить в отпуск не два раза в год, а один.
- Учитывается при этом наличие других кредитов?
Учитываются, но есть разница. Если этот кредит долгосрочный, более года, то его платежи вычитываются из общего дохода семьи. Если говорить о краткосрочных кредитах, то они не учитываются. Но в любом случае вы должны понимать, что, если вы выплачиваете один кредит, потом возьмете еще один, у вас остается небольшая сумма, на которую нужно есть, ездить на работу...
- Какова сейчас ситуация с просроченной задолженностью по ипотеке?
Доля «ипотечных» просрочек в РФ и в Петербурге в частности пока невелика — не более 1-2 процентов. Это связано с относительной молодостью рынка и с достаточно жесткой системой андеррайтинга, применяемой большинством банков при выдаче ипотечных кредитов.
- Не так давно руководитель Ассоциации банков Северо-Запада говорил, что у банков могут возникнуть сложности с выдачей ипотечных кредитов в связи недостатком финансовых ресурсов. Что Вы думаете по этому поводу? Изменилась ли ситуация?
Дело в том, что основная проблема для банков - привлечение финансовых ресурсов для ипотеки. Кредитов мы выдаем много и надолго, соответственно, пополнять ресурсы нужно постоянно.
Основным источником финансирования системы ипотечного кредитования в России является Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), созданное российским правительством специально для рефинансирования ипотечных кредитов. Оно наполняется деньгами из пенсионного и других государственных фондов (потому что ипотечные бумаги, которые выкупает агентство, обеспечивается средствами этих фондов).
Частные банки, которые занимаются ипотечным кредитованием не по программе АИЖК, пользуются в основном капиталом с Запада. До недавнего времени это в основном были американские доллары. В США система ипотечного кредитования понятная и налаженная, есть специальные организации, которые системно занимаются выпуском ипотечных ценных бумаг, они заинтересованы в покупке закладных. Они их скупают, под их залог выпускают ипотечные ценные бумаги, продают их на рынке. За счет этого банк постоянно пополняет свой ресурс, выдает новые кредиты. Учитывая сложившуюся систему, ставки и ресурсы обходились достаточно дешево, поэтому банки имели возможность снижать процентные ставки.
Единственное, что минимальная процентная ставка у нас была ограничена Налоговым кодексом: все, что меньше 9 процентов в долларах США или трех четвертей ставки рефинансирования центрального банка, подлежало налогообложению. Поэтому банки тоже были ограничены возможностью снижать процентные ставки. Ресурс был достаточно дешевый.
Дальше происходит ипотечный кризис, и все понимают, что не такое уже это хорошее обеспечение - недвижимость. Цены на нее рухнули, заемщики оказались не готовы платить по кредитам. Соответственно, банки остались на руках с теми объектами, которые оказались неликвидны, то есть та цена, по которой их можно было бы продать, задолженность кредита не покрывала.
Поэтому для всего мирового банковского сообщества, которое занималось ипотекой, уже стало понятно, что ипотека перешла в более рискованный сегмент. Все уже не так охотно стали выдавать деньги на финансирование системы ипотеки, а тем более, если деньги выдаются на территории Российской Федерации, где вообще непонятно, что происходит и с ипотекой, и с экономикой.
Американская система ипотеки в отношении дефолтного заемщка гораздо проще, чем в России. В нашей стране это судебное разбирательство. В Америке человек пришел, написал заявление, что больше платить не может, его выселяют из квартиры, она переходит банку, который эту недвижимость продает. Там все быстро, в России так не получается.
- Многие ли банки свернули свои программы после ипотечного кризиса?
Я знаю несколько банков, которые вообще закрыли ипотечные программы. В основном кредитные учреждения просто вынуждены были поднять процентные ставки. Или просто человеку отказывают в кредите, не объясняя причин.
- Какие ипотечные программы сегодня пользуются наибольшим спросом?
Сейчас при активном росте цен на недвижимость, более популярны стали ипотечные программы, предусматривающие переезд из имеющегося в новое жилье. Здесь речь идет о небольших суммах кредитов, когда человек продает жилье, добавляет кредит, покупает более дорогое, комфортное жилье, таким образом улучшая свои жилищные условия. Есть спрос на кредиты без первоначального взноса, но их выдается мало.
До середины весны, пока банки не повысили ставки, очень популярна была ипотечная программа под залог имеющейся недвижимости. Но после того, как банки подняли по таким кредитам ставки, спрос на них упал. Дело в том, что если человек покупает жилье и оно является единственным, то он из кожи вылезет, чтобы расплатиться по кредиту, чтобы его не выселили. Если у него не одна квартира, то такой мотивации уже нет, и кредит становится более рискованным для банка. Риски вырастают, значит, вырастают и процентные ставки. Мы, например, уже ставки понизили, поэтому спрос на такие кредиты опять увеличивается.
- Квартир больше приобретается на первичном рынке или вторичном?
- Давайте сразу определимся: ипотека подразумевает залог недвижимого имущества, а все что касается залога недвижимости, это вторичный рынок. Первичный рынок — это псевдоипотека или, так скажем, предварительная ипотека, которая возникнет в будущем.
Есть программы кредитования приобретения жилья на первичном рынке. Но на такие сделки приходится не более 10 процентов от всего объема жилищного финансирования. Для банков это риск, они не готовы давать кредит под залог прав, когда они ничем не обеспечены.
- Если продается квартира, у которой есть собственник, как с ним решаются вопросы оплаты?
- Сейчас порядок приобретения квартиры с использованием ипотечного кредита ничем не отличается от порядка приобретения квартиры на обычном рынке. Если раньше в банке не готовы были или не имели возможности выдавать деньги по тем схемам, которые уже приняты в сфере недвижимости, говорили о том, что наша схема самая лучшая, но деньги выдадим после того, как право собственности перейдет от продавца к заемщику, то сейчас мы поняли, что рынок таким образом не сломать. Схема простая: выдается кредит, деньги закладываются в банковскую ячейку, подписывается договор купли-продажи, продавец приходит, получает деньги. Совершенно обычный порядок приобретения квартиры. Продавец получает полную сумму, заемщик выплачивает банку уже суммы в соответствии с ипотечным договором. То есть не продавец кредитует заемщика, а банк.
- Есть такое понятие, как длинная ипотека — на 40-50 лет. Насколько она у нас развита, выдаются такие кредиты?
- Практически нет. Максимальный срок кредитной программы, о котором я слышал, был у АИЖК - 27 лет. Сейчас банки предлагают максимум до 25 лет. Кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности. Для того, чтобы оценить вероятность возврата кредита, банк оценивает платежеспособность заемщика. В эту процедуру входит оценка его трудового стажа, образования, опыта работы и так далее. В этом направлении проводится достаточно серьезный анализ. Кредит может выдаваться в пределах платежеспособности заемщика. Это тот срок, в течение которого вы получаете доход. Например, если мы выдаем кредит на 50 лет человеку, которому уже сегодня исполнилось 30, то к моменту окончания выплаты кредита ему уже будет 80 лет. То есть это уже нетрудоспособный человек. У нас средняя продолжительность жизни у мужчин, например, 67 лет. Кто будет платить дальше по кредиту? Если мы не понимаем, будет ли он возвращен, максимальный срок, на который может быть выдан кредит, — в пределах трудоспособного возраста заемщика, то есть до 25 лет.
- Владельцы бизнеса могут быть исключением?
- Владельцы бизнеса — да, но они у нас и так самая рискованная категория заемщиков. Для них и ставки большие. Понятно, конечно, что с наступлением пенсионного возраста бизнесмен, скорее всего, будет продолжать дело. Но тут опять же надо смотреть на то, кто выплачивает кредит и до какого возраста вообще может дожить человек, выплачивая кредит. В Америке, например, проще. Умер человек, стали платить дети. Если оказались неплатежеспособными, то квартиру забирают.
Но могу сделать расчет кредита на 100, 25 и 15 лет. Брать кредит более чем на 25 лет просто экономически нецелесообразно. Потому что разница в платежах будет минимальна, а конечная сумма выплат будет очень большой.
- Каким образом можно развивать это направление?
- Банкам надо понимать, что если он выдает кредит, то он будет возвращен. Нужна гарантия: за счет чего, за счет каких средств. Например, можно открыть фирму, получить кредит, завтра обанкротиться, кредит не вернуть... Никакой ответственности как собственник я за это не несу. Я не отвечаю по долгам своей организации. Организация не отвечает по долгам своих учредителей. Это правильно. Но с другой стороны, это не гарантирует возврат кредита банку.
Развивать ипотечное кредитование бизнеса надо. Но это развитие у нас не будет только за счет частного капитала, здесь нужны какие-то государственные гарантии. Только таким путем можно пойти. Если государство будет заинтересовано в решении этих вопросов - организации ипотечного кредитования малого и среднего бизнеса — ведь и государству отдача будет больше. Фирмы будут работать, платить налоги. Это будет нормально работающая система.
- А как обстоит дело с кредитованием загородной недвижимости?
- С загородной недвижимостью все, скажем так, не очень хорошо. Есть проблемы. Желающих получить кредит на получение загородной недвижимости много — я сам хочу. Но во-первых, рынок загородной недвижимости у нас только начинает формироваться. Очень мало предложений качественного жилья.
Если говорить о кредитовании приобретения жилья в коттеджном поселке, то, конечно, мы понимаем, кто строил дом, это типовое жилье, которое можно оценить. Но здесь мы ограничены рамками законодательства. Дело в том, что когда застройщик получает земельный участок под застройку, его не делят на куски юридически: земля под каждый домом не оформляется отдельно. А законодательство не разрешает закладывать дом без права на земельные участки. Соответственно, приобрести коттедж с помощью ипотечного кредита невозможно. Нет залога - нет ипотеки.
Другая часть проблемы — отсутствие ипотеки в силу закона на садовые дома и дачи.
Когда мы решим эту проблему на законодательном уровне, тогда будет развиваться и рынок загородной недвижимости.
- Высказывалась мнение, что чтобы ипотека была доступной, неплохо было бы, чтобы государство финансировало первоначальный взнос. Что Вы думаете по этому поводу?
- Такие программы уже есть на рынке Петербурга. Например, в рамках программы развития долгосрочного жилищно кредитования на 2002-2012 годы. Выдаются субсидии на оплату первоначального взноса, то есть стоимость квартиры состоит из трех частей: собственные средства заемщика, субсидии и средства ипотечного кредита.
Но сама по себе программа изначально предполагала субсидирование не только первоначального взноса, но и процентной ставки. Чтобы снизить нагрузку по платежам. Я лично участвовал в разработке нормативных актов, которые определяли бы механизм предоставления субсидий на оплату процентной ставки. Но механизм, который бы гарантировал заемщику или банку, что государство будет оплачивать процентную ставку, так и не нашли. Бюджет принимается на три года. Соответственно, гарантию можно дать лишь на тот срок, на который принимается бюджет. Непонятно из какого платежа рассчитывать платежеспособность заемщика. То ли это вся сумма платежа, то ли с учетом субсидий. В общем, очень сложная система, поэтому она и не работает. Работает лишь система на оплату первоначального взноса. Многие этим пользуются.
Анастасия Митина,
Квадрат.ру
Источник: Квадрат.ру