Ситуация на рынке загородной недвижимости

 

Объем предложения рынка загородной недвижимости, включая отдельно стоящие дома и земельные участки, оценивается по состоянию на конец 2006 г. в 9000–9500 объектов. Доля коттеджей составляет 30–35 %. Большая часть коттеджных поселков располагается в Ленинградской области.

На территории Ленинградской области размещены 64 города, около 3000 сельских населенных пунктов, что дает (возможности для – ЛС) вариации как по плотности, так и по типу застройки. Сегодня на рынке загородной недвижимости выставлено довольно много недостроенных и готовых домов, а также земельных участков. Цены, по которым предлагаются пятна под жилую застройку, могут не зависеть от каких-либо индикаторов и параметров и дифференцироваться хаотично. До сих пор процедура перевода земель из сельхозугодий остается достаточно сложной.

Между тем рынок земли постоянно развивается: осваиваются бывшие сельхозугодия вдоль границы города и области. С октября 2005 года правительство Санкт-Петербурга предоставляет земельные участки под строительство частным застройщикам и инвесторам посредством торгов. Есть спрос и на областные земли, но в основном инвесторов интересуют ближайшие к Санкт-Петербургу районы. Примерно на 20–30 % купленных территориях строительство не ведется, идет ожидание роста цен. Чтобы земля «не простаивала» и приносила доход в местные бюджеты и бюджет региона, чаще продают права аренды, а не собственности – тогда предприниматели вынуждены следовать условиям договора.

На вторичном рынке земель Санкт-Петербурга также представлено немало участков в широком диапазоне цен, с улучшениями и без них. Что касается структуры объектов, предлагаемых в 2006 году, – в открытом предложении были земельные участки под ИЖС в Выборгском, Приозерском районах Ленинградской области, в Пушкине, Павловске, Стрельне, Ломоносове. В последнее время особенно популярен стал Всеволожский район: наибольшее количество участков под индивидуальное жилищное строительство было выставлено именно там. Предлагались не только пятна, находящиеся в престижном месте, с хорошим ландшафтом и развитой социальной и инженерной инфраструктурой, но и не пригодные для возведения жилья – вблизи промышленных зон, производственных предприятий, объектов транспортной инфраструктуры (КАД и ее развязок). Цена 1 кв. м на подобных участки варьировалась от 3 до 30 долларов. Колебания зависели от «цепочки» продавцов и интереса покупателей к объектам. Вопросы перевода земель, подведения коммуникаций и обустройства дорог ложились, в случае их приобретения, на инвестора.

Земельные участки под ИЖС в более престижных районах Ленинградской области продавались по 45–105 долларов (Всеволожский район), 100–140 долларов (Курортный район). Игроки рынка динамику роста цен оценивают в пределах от 10–15 %.

Удорожанию земли под жилую застройку способствует появление крупных рекреационных центров. Например, наличие комплекса «Игора» провоцирует рост цен в Юкках, Токсово, Агалатово, Порошкино.

Объем предложения коттеджных поселков Ленинградской области (по состоянию на декабрь 2006 г.)

№№	Название проекта	Местоположение	Застройщик, инвестор	Кол-во домов	Стоимость лота, долл.
1	«Отрадный берег»	Кировский р-н, г. Отрадное	Кировский ДСК	26	1210/кв. м.
2	«Корабельные сосны»	Выборгский р-н, пос. Рощино	«Петростиль»	53	От 2415/кв. м.
3	«Горки СПб»	Всеволожский р-н, Юкки/Порошкино	«Петростиль»	16	3000000/лот
4	«Высокие ели»	Курортный р-н, пос. Солнечное	«Петростиль»	5	Проект завершен
5	«Новая Райвола»	Выборгский р-н, пос. Рощино	«Олимп-2000»	12	От 2130/кв. м.
6	«Приморье»	Выборгский р-н, 37 км от Зеленогорска	«Олимп-2000»	24	3000–3500/сотка (участок)
7	«Борисово-2»	Приозерский р-н, 70 км от СПб	«Пулэкспресс»	53	720–1950/кв. м.
8	«Княжеская долина»	Гатчинский р-н, пос. Вырица	«Петал»	23 (1 очередь)	3000/сотка (участок)
9	«Лукоморье»	Всеволожский р-н, пос. Воейково	«БалтВест»	37–50	2300–2750/кв. м.
10	«Зеленые холмы»	Всеволожский р-н, пос. Сярьги	«Содружество»	49	От 1540/кв. м.
11	«Озерное»	Выборгский р-н, ж/д Местерьярви	«Евросиб-Инвестстрой»	82	Проект завершен
12	«Озерная фантазия»	Выборгский р-н, пос. Гладышево	Пригородная строительная компания	31	1430/кв. м.
13	«Вартемяги»	Всеволожский р-н, д. Вартемяги	«Эколоджинг»	100	1730/кв. м. 7500-8000/сотка
14	«Репинская усадьба»	Курортный р-н, между Репино и Комарово	«Олимп-2000»	50	1950–2130/кв. м.
15	«Консульская деревня»	Выборгский р-н, пос. Репино	Трест «Ленгаз-теплострой»	42	3220/кв. м.
16	«Малая Швейцария»	Всеволожский р-н, пос. Воейково	Нет данных	7	Нет данных
17	«Озеро Комсомольское»	Приозерский р-н, 95 км от СПб	Промстройлес	14	2800–4000/сотка (участок)
18	«Спортивная деревня»	Всеволожский р-н, Токсово	Бюро управления коммерческой недвижимостью	20	Проект завершен
19	«Удальцово»	Приозерский р-н, д. Удальцово	Нет данных	26	2300–4100/сотка (участок)
20	«Сойкино»	Ломоносовский р‑н, д. Сойкино	«Росенталь»	20 (1 очередь)	от 1430/кв. м.
21	«Мендсары»	Всеволожский р-н, д. Мендсары	ДНП «Медсары»	26	4000–5100/сотка (участок)
22	«Поместье в Вырице»	Гатчинский р-н, пос. Вырица	Нет данных	3	5100/сотка (участок)
23	«Рыбацкая деревня»	Всеволожский р-н, 15 км по Мурманскому ш.	«Петербургская недвижимость»	22	1400–1500/кв. м.
24	«Новый мир»	Выборгский р-н	«Особняк»	93	1700–1850/кв. м.
25	СНТ «Красноозерное»	Выборгский р-н, ж/д Местерьярви	«Тимбер продукт»	42	3000–4000/сотка (участок)
26	«Лемболовская твердыня»	Всеволожский р-н, Васкелово	Нет данных	22	2400/сотка (участок)
27	«Зеркальный»	Всеволожский р-н, Васкелово	Нет данных	9	от 1150/кв. м.
28	«Русская Америка»	Всеволожский р-н	Нет данных	32	Нет данных
29	«Западное солнце»	Выборгский р-н, о. Красавица	ЗАО «Гринсайд»	28	1200–1400/кв.м
30	«Суходольский причал»	Выборгский р-н, о. Суходольское.	Нет данных	18	Нет данных
31	«Глинки»	Пушкинский р-н, граница с Павловским парком	«СтройСвет»	85	5000–7000/сотка (участок)+от 1500/кв. м. (коттедж)
32	«Касимово»	Всеволожский р-н, пос. Касимово	«Балтийский строительный альянс»	32	от 1450/кв. м.
33	«Мельничный ручей»	Всеволожский р-н, 16 км от СПб	«Балтийский строительный альянс»	6	420500–510000 (лот)
34	«Солнечный берег»	Всеволожский р-н, Мельничный ручей	«РФН»	13	Проект завершен
35	«Серебряный бор»	Всеволожский р-н	Банк «Югра»	26	240000/коттедж (цена 2004 г.)
36	«Русская деревня»	Всеволожский р-н, пос. Порошкино	Новый Бизнес России	40	Проект завершен
37	«Медное озеро»	Всеволожский р-н, д. Медный залив	Хонка	30–50	Проект завершен
38	«Хонка-парк»	Всеволожский р-н, Токсово	Хонка	11	Проект завершен
39	«Русская Швейцария»	Всеволожский р-н, Токсово	Хонка	16	Проект завершен
40	«Мельничный ручей-2»	Всеволожский р-н	«Эльф»	9	2310–2400/кв. м.
41	«Пенаты»	Курортный р-н, пос. Репино	«Эльф»	Нет данных	Проект завершен
42	«Победа»	Всеволожский р-н, Токсово	Нет данных	30	5750/сотка (участок)+800/кв. м. (коттедж)
43	«Раздолье»	Всеволожский р-н, о. Коркинское	«Загородный клуб»	32	Нет данных
44	«Прибытково»	Гатчинский р-н, ж/д Прибытково	«Старт»	12	950/сотка (участок)+от 810/кв. м. (коттедж)
45	«Заозерье»	Выборгский р-н, д. Александровка	«Новый Стандарт»	27	3100/сотка (участок)
46	Коттеджный поселок в Лисьем Носу	Курортный р-н	Международный инвестиционный дом	16	Проект завершен
47	«Капелла»	Выборгский р-н, 5 км от Рощино	Евросиб-Девелопмент	Нет данных	2700/сотка
48	«Гелиос»	Выборгский р-н, 5 км от Рощино	Евросиб-Девелопмент	Нет данных	2700/сотка
49	«Северная корона»	Выборгский р-н, 8 км от пос. Коробицыно	Евросиб-Девелопмент	Нет данных	3500/сотка
50	«Озерный кот»	Всеволожский район	Компания «Промстройлес»	20	4000–10000/сотка 2000–2200/кв. м
51	«Ромашки»	Приозерский р-н, 95 км	Невская домостроительная компания	8	1200-1250/кв. м
52	«Решетниково»	Выборгский р-н, 65 км	Невская домостроительная компания	11	1500–1550/кв. м
53	«Краснофлотское»	Выборгский р-н, 85 км	Невская домостроительная компания	27	850–1100/кв. м
54	«Ладожское»	Приозерский р-н, Сосново	«Выбор недвижимость»	107	2700/сотка
55	«Малый Петербург»	Всеволожский р-н, Корнево	ООО «Сити СтройСервис»	170	От 900/кв. м
56	«Ладожский причал»	Волховский р-н, 142 км	Строительная компания Ocvika	28	1000–1200/кв. м
57	«Каменный мыс»	Приозерский р-н, оз.Суходольское	Строительная компания Ocvika	19	4500/сотка
58	«Зеркальный» (2)	Выборгский р-н	Компания «Пулэкспресс»	178	От 130000/лот
59	«Ольшаники»	Выборгский р-н, 50 км от СПб	Компания «Пулэкспресс»	57	От 119000/лот
60	«Охтинское раздолье»	Всеволожский р-н, Мистолово	Банк «Таврический», компания «Сплав»	300	5000/сотка
61	«Усть-Бурная»	Приозерский р-н, р. Бурная	Нет данных	19	1500/сотка
62	«Скала»	Приозерский р-н, пос. Горы	Нет данных	20	2000/сотка
63	«Юкковская усадьба»	Всеволожский р-н	Vesco Realty	Нет данных	Нет данных
64	«Южный»	Всеволожский р-н, Рапполово		Нет данных	Нет данных
65	«Холмы»	Всеволожский р-н	«Реал»	20	Нет данных
66	«Великолепное Токсово»	Всеволожский р-н	ТД «Вимос»	16	От 420000/лот
67	«Солнечный бор»	Всеволожский р-н	Холдинг «Регион»	Нет данных	810/кв. м
68	«Новое Минулово»	Всеволожский р-н	ООО «Инвестиционно-строительная компания «Константа»	43	166 000–231535/лот
69	«Северный дол»	Выборгский р-н, 37 км от Зеленогорска	«Олимп-2000»	37	2500–3000/сотка
70	«Охтинское раздолье»	Выборгский р-н	«Вертикаль»	300	1000/сотка
71	ДНП «Молодежное»	Приозерский р-н	ДНП «Русь»	21	От 150000/лот
72	«Лесная баллада»	Выборгский р-н	Строительный холдинг «Новая эра»	4	Нет данных
73	PATRIKKI club	Выборгский р-н	Freedom	10	Нет данных
74	«Глубокое озеро»	Выборгский р-н	ЗАО Управляющая компания «Объединенные ресурсы»	32	от 127000/лот
75	«Михайловское»	Петродворцовый р-н	PBL: Holding	66	От 550000/лот
76	«На Заречной»	Выборгский р-н, Рощино	«Олимп-2000»	Нет данных	7000/сотка
77	«Финский хутор»	Выборгский р-н	«Эгида-строй»	8	От 400000/лот
78	«Привилегия»	Всеволожский р-н, Красная горка	«Петростиль»	200	Нет данных
79	«Зеленая горка»	Выборгский р-н	«Нева–ИнвестПроект»	6	От 350000/лот
80	«Золотая миля»	Курортный р-н	ООО «Серово» и «Петербургская недвижимость»	27	Нет данных
81	«Антоновка»	Всеволожский р-н, 12 км	«Арсенал недвижимость»	250	От 242000/лот
82	«Элегия»	Выборгский р-н, Репино-Ленинское	Группа «ЛСР»	27	500000–700000/лот

Объем предложения в коттеджных поселках по состоянию на декабрь 2006 года составил 3 340 домовладений. Девелоперскими компаниями заявлены проекты новых коттеджных поселков, общее количество домовладений в которых составляет порядка 1000.

Проекты коттеджных поселков

№№	Название проекта	Местоположение	Застройщик, инвестор	Кол-во домов
1	«Подгорное»	80 км от СПб	«Пулэкспресс»	42
2	«Золотые пески»	Курортный район	«Пулэкспресс»	Нет данных
3	«Финский дом»	Выборгский р-н	ООО «Финский дом»	28
4	Коттеджный поселок дачного типа	Всеволожский р-н, 34 км от СПб	Инвестиционно-строительная компания «Константа»	Нет данных
5	«Lakes’berry club»	Приозерский р-н	«Петербургская недвижимость	Нет данных
6	«Усадьба Рериха	Волосовский р-н	«Фаэтон Девелопмент»	30
7	«Янино»	Всеволожский район	Национальная жилищная корпорация	300
8	Коттеджный поселок	Тосненский р-н	«Петервуд»	360
9	Коттеджный поселок	Павловск	«Ольвен СПб»	90
10	«Вальдвизе»	Всеволожский р-н, Корнево	«Петервуд»	50
11	«Ягодное»	Приозерский р-н	«Петербургская недвижимость»	17
12	«Вайя»	Гатчинский р-н	Холдинг «Фаэтон»	50

Все коттеджные поселки сосредоточены в основном в пределах 80 км от Санкт-Петербурга. Считается, что коттеджный поселок для постоянного проживания должен быть расположен не более чем в 30 км от города. Проекты населенных пунктов, удаленные от Санкт-Петербурга более чем на 30 км, могут рассматриваться как объекты для сезонного проживания и круглогодичного отдыха. Однако многие коттеджные поселки могут находиться в пределах 60 км от города и позиционироваться как место для постоянного проживания.

Следует отметить, что Выборгско-Приозерское направление является наиболее привлекательным из удаленных территорий Ленинградской области. Именно на данном направлении сосредоточена основная активность инвесторов в области дачного строительства.

За прошедший год активно продавались земельные участки и лоты в 60 коттеджных поселках, из них более половины находится в стадии строительства. Наиболее динамично за период с декабря 2005 по декабрь 2006 года развивался Всеволожский район, достаточно много проектов было заявлено в Выборгском районе, пополнился проектами и Курортный район Санкт-Петербурга. Появились проекты коттеджных поселков в таких районах как Волховский и Петродворцовый.

Изменение территориальной структуры коттеджных поселков показано на диаграммах:

Всеволожский район, расположенный в получасе езды на автомобиле или электричке от Санкт-Петербурга, по-прежнему переживает пик у застройщиков. На его инвестиционную привлекательность существенно повлияло строительство КАД, которая улучшила транспортную доступность.

Основными населенными пунктами коттеджной застройки (ее объем вырос в 2006 г. на 13 %) в Выборгском районе являются Рощино, Первомайское и Ильичево. Активно осваивается Приморское направление: на территории вдоль побережья Финского залива размещаются частные особняки. Достаточно престижными считаются участки, расположенные вблизи озер Нахимовское, Зеркальное, Глубокое, Пионерское.

В Курортном районе Санкт-Петербурга, где также активизировалось строительство загородной недвижимости, имеются проекты как малоэтажной застройки, таунхаузов, так и коттеджных поселков. Самая дорогая земля – вдоль береговой линии от Сестрорецка до Комарово.

В Приозерском районе, который находится в значительной удаленности от Санкт-Петербурга, тип застройки определяется как дачный. Наибольший интерес для инвесторов и покупателей представляет озерная система Вуоксы. Горнолыжные трассы курортов «Коробицино», «Снежный» привлекают любителей активного зимнего отдыха.

В настоящее время для строительства коттеджных поселков стал интересен также Гатчинский район: самое популярное место – Вырица, – привлекает как индивидуальных застройщиков, так и девелоперов, реализующих комплексные проекты.

Появился проект коттеджного поселка в Волховском районе, расстояние от Санкт-Петербурга составляет 140 км от Санкт-Петербурга.

Большинство представленных на рынке коттеджных поселков рассчитано в основном на 20–50 домов площадью 150–250 кв. м с прилегающими к ним участками 12–15 соток. За последние полгода появились проекты на несколько сотен домов. В новых населенных пунктах, как правило, организуется общая охрана, предусматривается создание общественной зоны, в некоторых организуется пляж.

Структура коттеджных поселков по материалу стен по состоянию на декабрь 2006 г.:

Наиболее распространены деревянные дома (из клееного бруса, оцилиндрованного бревна) – 37 % от общего объема. В последнее время для эконом-класса стали строить жилища по каркасной технологии – 19 %. Равные доли составляют дома из кирпича и те, что возводятся из любого материала – по 16 %. 12 % от общего объема составляют коттеджы из газо- и пенобетона. По планируемой схеме ценообразования коттеджные поселки могут быть подразделены на следующие группы: при строительстве средних и дорогих поселков устанавливается единая цена на объект продажи, включающая стоимость земельного участка, инженерной инфраструктуры; в недорогих поселках цена на объект формируется частями за каждую оплачиваемую функцию: земельный участок, жилой дом, инфраструктуру – обычно практикуется.

Ценовая ситуация

Диапазон цен за лот в коттеджных поселках Ленинградской области, долларов

Сегмент коттеджных поселков	Декабрь 2005 г.		Декабрь 2006 г.
	min	max	min	max
Коттеджные поселки эконом-класса	65000–80000	100000	90000–110000	130 000
Коттеджные поселки класса премиум	200 000–250 000	400 000	250000–400 000	500 000
Коттеджные поселки класса люкс	500 000	1 200000	650 000	3 000 000

Одни компании повышают цены каждый месяц в среднем на 2–3 %, другие – только в начале сезона. Ниже приведена укрупненная ценовая информация по наиболее привлекательным районам загородного строительства.

Курортный район

Цены на землю в районе береговой полосы Сестрорецкого Курорта доходят до 25 тысяч долларов  за сотку. Цена на коттеджи в организованных поселках находится в ценовом диапазоне от 1800 долл./кв. м до 3000 долл./кв. м.

Всеволожский район

Самые дорогие земли в Мельничном Ручье, Юкках и Токсово (7000–8000 долларов/сотка), Воейково (11500 долларов/сотка), на береговой линии озер доходят до 12 тысяч. Сотка в садоводствах в районе Ново-Токсово стоит около 1100–1650 долларов. Дома выставляются по цене от 180 тысяч до 1 млн долларов, практически нет предложений коттеджей эконом-класса. Достаточно заполнена ниша класса комфорт, есть и vip-коттеджи стоимостью 2,5 млн евро.

Выборгский район

Земельные участки под коттеджную застройку предлагаются по цене от 2000 до 7000 долларов/сотка в зависимости от близости водных объектов, социальной инфраструктуры, престижности месторасположения. Дома класса комфорт, элитные и vip продаются по цене от 182 тысяч долларов.

Тенденции

Большинство инвесторов предоставляет клиентам возможность приобретения дома по индивидуальному или типовому проекту с соблюдением при этом общего архитектурного стиля поселка. Лишь небольшое количество предложений не предусматривает единой архитектурной концепции проекта и там ведется децентрализованное строительство.

Конкурентоспособными поселками можно считать те, где есть благоустроенная парковая зона (индивидуальные участки занимают не более 50 % территории). Подобные проекты отличаются уникальными планировочными решениями, включающими значительную общественную территорию с ландшафтными работами, отсутствие кольцевой (основной) дороги внутри поселка и прямоугольных участков вдоль нее («Медное озеро»). Данные решения позволяют жителям иметь значительную территорию для прогулок вне жилых зон.

Более привлекают также те объекты, у которых непосредственно в поселке имеется собственная и значительная береговая линия. В некоторых на территории сохраняется максимум природного ландшафта, другие строятся в чистом поле и захватывают часть леса по его краям.

Достаточно важной характеристикой коттеджного поселка является развитие собственной инфраструктуры. Так, отсутствие жилых и общественных зданий в зоне видимости для «уникальности» и элитарности поселка является положительным фактором. Как негативный может восприниматься окружение действующими пионерскими лагерями.

Прогнозы

В 2007 году все больше сельхозземель будет вовлекаться в рынок коттеджных поселков в связи с подготовкой земельных пятен вдоль границ города и области к торгам Фонда имущества.

За последний год появились проекты коттеджных поселков эконом-класса. Многие застройщики предполагают, что дома в них станут альтернативой городской квартире.

На рынке загородной недвижимости постепенно снижается спрос на объекты с хаотичной коттеджной застройкой. Наибольшей популярностью будут пользоваться так называемые организованные поселки с единой социальной средой, архитектурными решениями и соответствующей инфраструктурой.

Появление пятен для строительства, повышение спроса на загородную недвижимость и развитие ипотеки может спровоцировать дальнейший рост цен на земельные участки и дома в коттеджных поселках (на 18–25 % в год). По мнению некоторых специалистов, произойдет выравнивание цен рынка загородной недвижимости и квартир в Санкт-Петербурге.

Аналитик компании:

Елена Михрина компании «НИРА-ФОНДС»

 

 

Новые Проекты