Покупаем жилье на вторичном рынке: что проверить, прежде чем заплатить
Подбираем варианты
Прежде чем приступать к поискам, специалисты советуют поточнее определиться, что именно вам нужно. Речь идет не только об основных привычных параметрах - количество комнат и район города, но и о таких важных факторах, существенно влияющих на цену, как тип дома (панель, кирпич, монолит), класс жилья (эконом, бизнес).
- Аналогичная квартира, но в другом районе или в кирпичном доме вместо панельного может обойтись вам на 100 - 150 тысяч долларов дороже, - предупреждает генеральный директор агентства недвижимости «Новый дом» Ольга ПЕТРОВИЦКАЯ.
Так что сразу соотносите свои жилищные потребности с материальными возможностями. При этом, однако, не забывайте, что, кроме собственных накоплений, сейчас предлагаются различные варианты дополнительных источников для получения недостающих средств: ипотечные и потребительские кредиты, социальные программы («Молодая семья») и др.
Кстати, в солидных агентствах недвижимости можно найти специалистов, которые помогут подобрать подходящий для вас способ решения денежного вопроса при покупке жилья. Определившись с характеристиками «квартиры своей мечты», можно приступать к поискам конкретного варианта.
Валерий ФИЛАТОВ, руководитель отдела вторичного жилья агентства недвижимости «Кутузовский проспект» при поиске жилья советует обратить внимание на следующие важные моменты:
Соответствует ли цена выбранной вами квартиры среднерыночной для жилья данного типа в конкретном районе. Пониженные расценки должны насторожить, если нет явных весомых оснований для этого, скажем, срочная продажа в связи с переездом на постоянное жительство за границу.
Для покупателя особенно важно, чтобы в договоре была указана реальная цена, которую вы передаете продавцу. В случае оспаривания сделки будет больше шансов вернуть все уплаченные деньги. Кроме того, реальные расходы на квартиру помогут увеличить размер налогового вычета, если в ближайшем будущем вы решите перепродать жилье.
Свободна ли квартира или предполагается альтернативная сделка, то есть продавец переедет только тогда, когда сам приобретет подходящее жилье. Сразу будьте готовы к тому, что альтернативные сделки гораздо более сложны по организации, более длительны по времени, и риэлторская помощь, как правило, стоит дороже.
При самостоятельном подборе недвижимости лучше обращайте внимание на квартиры, которые были приватизированы в последние несколько лет и продаются впервые, - советует Ольга Петровицкая. - Это самые надежные и безопасные варианты с юридической точки зрения.
Знакомимся с хозяином и жилплощадью: гляди в оба!
Часто продавцы доверяют представительство и совершение сделки риэлторам либо иным третьим лицам - родственникам, супругам и т. д. В таких ситуациях представитель предъявляет вам доверенность, которая, как показывает практика, не всегда оказывается безупречной. Известны случаи подделки доверенностей, попытки совершения сделки по отмененной доверенности либо по документу, выданному гражданином, который уже умер (доверенность в этом случае также утрачивает силу).
Поэтому специалисты всегда советуют: обязательно настаивайте на личной встрече с собственником жилья!
Это важно в том числе и для того, чтобы выяснить состояние здоровья продавца. Если у вас появляются подозрения, что хозяин квартиры не совсем адекватен (например, в силу очень пожилого возраста), злоупотребляет спиртным, то подготовка к сделке должна быть особенно тщательной.
- Если продавец находится на медицинском учете, перед сделкой, как правило, требуется медицинское освидетельствование, - обращает внимание Ольга Петровицкая.
- Риэлторы обычно проверяют собственника по учету психоневрологического и наркологического диспансера, - рассказывает Валерий Филатов.
Все эти меры принимаются, чтобы в дальнейшем избежать оспаривания сделки на основании того, что продавец не мог в полной мере осознавать значение своих действий.
СОВЕТЫ СПЕЦИАЛИСТА
Татьяна ПАЛЬЧИКОВА, заместитель генерального директора компании «Трест-1991»:
- Уважаемые покупатели, будьте готовы к тому, что по негласным законам рынка купли-продажи жилья все расходы по оформлению сделки, в том числе плата за регистрацию, ложатся на ваши плечи.
Знакомясь со свидетельством о праве собственности на квартиру, которое вам показывает продавец, внимательно сверьте адрес квартиры и паспортные данные, чтобы убедиться: именно этот человек является собственником жилья.
Обратите внимание: если квартира за последние год-два перепродавалась несколько раз, от сделки лучше отказаться, поскольку в дальнейшем могут возникнуть проблемы и претензии предыдущих владельцев.
Если у вас возник выбор - обращаться за помощью к частному маклеру или в агентство недвижимости, имейте в виду: услуги агентств надежнее и качественнее, т. к. в таких компаниях работает целый штат сотрудников - специалистов по каждому из направлений (опытные риэлторы, юристы, специалисты по регистрации и т. д.).
Сколько времени займет сделка.
1. Ищем подходящую квартиру.
Сроки: в среднем 1 месяц.
2. Осматриваем квартиру, знакомимся с хозяином, согласовываем условия сделки.
Сроки: 2 - 4 недели.
3. Хозяин жилья готовит набор документов для продажи.
Покупатель может с пользой провести это время, поручив профессионалам (юристам, риэлторам) проверить юридическую чистоту выбранной квартиры.
Сроки: в среднем от 3 недель до 1,5 месяца.
4. Подписываем договор купли-продажи, жилья, определяем порядок и способ расчетов (безналичный, наличными, через банковскую ячейку). Сроки: 1 - 2 недели.
5. Подаем вместе с продавцом документы на госрегистрацию сделки и получаем свидетельство о регистрации права собственности на приобретенную квартиру.
Сроки: по закону - до одного месяца, на практике с учетом очередей, возможных ошибок в документах -в среднем 1,5-2 месяца.
Итого: при самостоятельной покупке квартиры на подготовку и оформление сделки может уйти до полугода. При обращении в агентство недвижимости сроки сокращаются в 2 - 3 раза - с учетом как опыта, так и налаженных связей риэлторов в соответствующих инстанциях.
ДОМАШНИЙ БЛОКНОТ
При знакомстве с самой квартирой, помимо внешнего осмотра помещения, вам важно увидеть следующие документы:
Свидетельство о праве собственности на квартиру. Обратите внимание: в зависимости от даты выдачи этот правоподтверждающий документ может выглядеть по-разному, отличаться по цвету и т. д. Самое «свежее» - свидетельство о государственной регистрации права собственности (зеленый бланк).
Остальные виды свидетельств по закону также являются полноценным подтверждением права собственности. Единственный нюанс: в случае предъявления таких документов для регистрации сделки обязательно потребуются еще так называемые правоустанавливающие документы - в них указываются основания приобретения квартиры нынешним хозяином: договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, акт о приватизации и др.
Экспликация и поэтажный план БТИ. По этим документам можно уточнить общую площадь квартиры - известны случаи, когда хозяева завышали ее и пытались получить деньги за несуществующие квадратные метры. С помощью поэтажного плана риэлторы обычно обнаруживают несанкционированную перепланировку: о ней свидетельствует несовпадение графического изображения с фактическим состоянием помещения.
Выписка из домовой книги. По ней можно выяснить, какие лица зарегистрированы в квартире на момент продажи и кто проживал ранее. Здесь нужно иметь в виду, что выписывать зарегистрированных граждан, даже если они давно не живут в квартире, придется через суд.
Заключаем и регистрируем договор
Перед заключением договора купли-продажи важно проверить подлинность правоустанавливающей и другой документации на квартиру, наличие полного набора документов, убедиться, что при сделке не будут нарушены права иных лиц: супруга собственника, несовершеннолетних и недееспособных членов семьи, наследников, если квартира получена продавцом по наследству. Все эти сложные - технически и юридически - действия, конечно, под силу скорее профессионалу-риэлтору, сами вы просто увязнете в дебрях проверки юридической чистоты квартиры. Кстати, если полный набор риэлторских услуг по подготовке и совершению купли-продажи вам не по деньгам, то можно привлекать специалистов на отдельных этапах, в частности, как раз для важнейшего шага - проверки юридической чистоты жилья.
Договор купли-продажи можно удостоверить нотариально либо обойтись заключением в простой письменной форме. В первом случае вы получите больше гарантий надежности сделки, но зато придется раскошелиться на 0,8 - 1% от цены квартиры по договору. Во втором случае расходы составят порядка 3 - 5 тыс. рублей.
После подписания договор купли-продажи подается на регистрацию в Управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве.
- Можно это сделать самостоятельно, отстояв в очереди. Если регистрация будет производиться в обычном порядке - срок до одного месяца, - то госпошлина составит 500 рублей. Ускоренный порядок - в течение недели - обойдется в 6500 руб. Также можно передавать документы на регистрацию через городские центры оформления сделок, в этом случае расходы возрастут до 4 - 6 тыс. руб., - сообщает Валерий Филатов. - Кстати, чтобы не было возврата с регистрации, досконально проверяйте каждую букву и цифру в паспортных данных и реквизитах правоустанавливающих документов!
ЭТО ПРИГОДИТСЯ
Какие новые услуги предлагают агентства
О последних новинках и тенденциях в работе агентств недвижимости рассказывает Максим КАТАЛОВ, директор АННТ «Открытая компания»:
- Первая приятная для клиентов тенденция - снижение комиссии, т. е. вознаграждения за услуги риэлтора. Если еще год назад 3-процентная комиссия считалась чуть ли не демпингом, то теперь этот размер становится стандартом.
Вторая хорошая новость - переход все большего числа агентств на официальный и прозрачный режим работы. Благодаря прозрачности вы можете выяснить, какие конкретно услуги вам оказывают, все ли они выполнены - если нет, то можно предъявить претензию, в том числе потребовать частичного возврата денег. Официальность работы агентства означает, что все услуги и полный размер вознаграждения прямо и честно указываются в договоре с клиентом. Так что с вас не смогут вытягивать какие-либо доплаты.
Третья важная тенденция - включение в стандартный набор риэлторских услуг помощи по приобретению жилья по ипотеке. Причем в отличие от ипотечных брокеров специалисты-риэлторы ведут клиента от и до: начиная с поиска подходящего банка и конкретной ипотечной программы до подбора квартиры, устраивающей покупателя и соответствующей требованиям банка и страховой компании.
Наконец, агентства недвижимости начинают отходить от практики одновременного представительства интересов обеих сторон в сделке (так обычно бывает, когда покупатель сам ищет квартиру, а затем сделку готовит и оформляет риэлтор продавца). В связи с развитием ипотеки, когда найти подходящее жилье самостоятельно гораздо сложнее, покупатели все чаще нанимают своего риэлтора, который защищает исключительно их интересы.
ВАЖНО!
Набор документов, необходимых для заключения и регистрации договора, будет различным в зависимости от обстоятельств, в первую очередь - наличия лиц, имеющих определенные права на жилье.
Так, например, если продается квартира, приобретенная в браке, то обязательно нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) продавца.
Если сособственником жилья является несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, то потребуется согласие органов опеки и попечительства на продажу.
Если продается доля в праве собственности на жилье или комната в коммунальной квартире, то понадобится нотариально заверенный отказ других собственников от права преимущественной покупки.