Жилищный сертификат: броня для дольщика или проблема для инвестора
Мы знаем, что договоры соинвестирования, предварительной продажи, наконец, вексельные схемы, — опасны для покупателя, решившего купить квартиру на этапе строительства. Сегодня единственный договор, защищающий частного инвестора – договор участия в долевом строительстве, который с большим трудом пробивает себе дорогу. Буквально на днях появился еще один новый механизм реализации жилья, цель которого более надежно защитить интересы покупателя – жилищные сертификаты.
Жилищный сертификат не надо путать с теми сертификатами, которые выдаются «льготникам» – военнослужащим, чернобыльцам, жителям Крайнего севера для приобретения ими квартир по федеральным жилищным программам.
Речь идет о ценных бумагах, покупая которые, граждане будут участвовать в долевом строительстве. То есть — не понесут наличные в строительную компанию, а приобретут сертификаты, выпускаемые этой компанией под конкретный строительный проект.
Буквально на днях ФСФР России впервые зарегистрировала четыре выпуска жилищных сертификатов на общую сумму 3 млрд. 770 млн. рублей. Эмитент — петербургская строительная компания ЛЭК. Юридический консультант – компания «Аврора Консалтинг».
«Одно из преимуществ нового финансового инструмента — гарантированность вложений инвесторов, – заявил генеральный директор компании «Аврора Консалтинг» Леонид Масалов. – Это, прежде всего, достигается введением института поручительства при выпуске жилищных сертификатов, обязательным прохождением процедур государственной регистрации их выпуска, а также индексацией номинальной стоимости этих бумаг».
Как сертификат защищает дольщика
Сама возможность выпуска этих ценных бумаг предусмотрена в знаменитом федеральном законе № 214 «Об участии в долевом строительстве…». А в конце июня 2007 г. ФСФР РФ утвердила новую редакцию поправок к Стандартам эмиссии ценных бумаг, и жилсертификаты получили таким образом юридическое «добро».
Выпускать их должны строительные компании по закрытой подписке, либо через организатора торгов по открытой подписке – когда потенциальных приобретателей может быть более 500. И к эмитентам при этом предъявляются довольно серьезные требования. Например, компания должна иметь в собственности или на праве аренды земельный участок и утвержденную проектную документацию на строительство.
Предполагается, что этот механизм защитит частного инвестора и в связи с регистрацией ценных бумаг в госорганах. Подавая документы на регистрацию, эмитент проходит очень серьезную юридическую фильтрацию. Что касается института поручительства, о котором говорил Леонид Масалов, то поручителем может выступать страховая компания или муниципалитет.
Еще одна защитная «оболочка» – это возможность индексирования номинальной стоимости ЖС, то есть разрешение о выпуске будет прописываться специальной формой, учитывающей коэффициент динамики роста цен на недвижимости, динамики инфляции. И индексированная стоимость сертификата может быть в любой момент получена держателем сертификатов до завершения проекта.
Сертификаты может использовать частный инвестор, желающий заработать: он покупает эти ценные бумаги, а по окончании строительного проекта, получает деньги назад вместе с дивидендами. Покупатель квартиры должен приобрести от 30 и более процентов площади квартиры в соответствии с номиналом жилищных сертификатов. Затем он заключает договор куплипродажи. В договоре будет определена форма оплаты оставшейся части квартиры.
Ищем слабые места
С тех пор, как ФСФР разрешила выпуск сертификатов, прошло четыре месяца. Однако рынок пока не среагировал рынок на новое предложение. Питерский застройщик — пока лишь первая и одинокая ласточка, и надо сказать, что к эмиссии он готовился давно. Но большинство компаний, опрошенных нами, не только не заинтересовались новым механизмом, но даже и не знают о нем. Тем не менее, некоторые эксперты рынка успели сформулировать свое отношение к новому механизму.
Директор юридического департамента компании «Домострой» Александр Раков оказался в курсе новаций в мире ценных бумаг. И сразу обратил внимание на пока еще слабые места нового механизма: «Начнем с того, что правом на эмиссию жилищных сертификатов имеют юридические лица, получившие в установленном порядке права застройщика на строительство многоквартирного жилого дома. Соответственно, все индивидуальное жилое строительство (а это загородка) сюда уже не подходит». Кроме того, как считает Александр Раков, сертификатом не уточняется, в какой конкретной квартире имеются причитающиеся клиенту квадратные метры. Непонятно, как «делить» самые престижные квартиры в одном отдельно взятом доме (например, верхние этажи).
Кроме того, сертификаты не облегчают жизнь застройщику: он все равно должен сначала получить разрешение на строительство и утвердить проектную документацию. А где взять деньги на проектирование?
«Спору нет, индексация – штука хорошая, - рассуждает наш эксперт. — Вот только вместе с индексацией предусмотрена и возможность досрочного погашения сертификатов. Чем будет гасить сертификат застройщик? Все деньги (во всяком случае, у хорошего застройщика) уже в стройке, и «выдернуть» их оттуда не так-то просто. А если желание погасить свои сертификаты досрочно испытают сразу процентов пятнадцать держателей сертификатов? Это может привести к разорению мелкого застройщика, да и среднего, в принципе, тоже».
Смущает Александра Ракова и минимальный порог, определенный для покупателя квартиры – ему необходимо приобрести сертификатов на сумму 30% от стоимости будущего жилья. Но никто не запрещает застройщику установить «минимум» в пятьдесят, восемьдесят, и даже в сто процентов от площади будущей квартиры. И в чем тут выгода?
В принципе, солидарен с коллегой в оценке нового механизма и Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов. Он не видит особой выгоды уже для застройщика:
«Компании исходят из того, что им выгоднее. Эмитировать ценные бумаги – это значит, их надо раскручивать, выводить на рынок. Для этого их нужно зарегистрировать, рекламировать, обозначать их доходность. Если компания уже использует какие-то инструменты, ей достаточно денежных средств, зачем выпускать еще что-то?» Кроме того, как отметил Апрелев, сегодня застройщики и сегодня могут получить дешевое финансирование от банков, не прибегая к выпуску ценных бумаг.
С другой стороны, по мнению нашего эксперта, рынок все-таки воспринял ту ситуацию, которая была предложена отредактированным ФЗ №214. К тому же, исчезает главная мотивация для добровольно рискующего покупателя: если не купить сегодня, то завтра жилья уже не будет. Сегодня на рынке много готового жилья, которое продается «без рисков». В чем тогда смысл дольщикам идти на раннюю стадию строительства? Сэкономить? Но тогда надо понимать, что деньги можно и потерять.
Более лояльной была Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город»: «У нас население еще не отошло от скандалов, связанных с обманутыми дольщиками строительных компаний. И любая новая форма, при которой человеку предлагается что-то взамен вполне понятной квартиры – все это обычно принимается людьми в штыки. Это – причина, по которой компании не развивают новую схему. Должно пройти какое-то время, чтобы люди отошли от шока, связанного со скандалами с «незавершенкой». Может быть, года через два можно будет начать осваивать эту новую схему».
Договор долевого участия потихоньку завоевывает рынок
Безусловно, новому механизму понадобится масса усилий, чтобы заявить о себе на фоне того многообразия видов договоров, которое наличествует сегодня в практике рынка.
До сих пор работают договоры соинвестирования, суть которых заключается в том, что, покупатель становится партнёром фирмы-застройщика и принимает на себя все риски, связанные со строительством.
Жива-здорова и вексельная схема, предполагающая, что покупатель на этапе строительства приобретает у компании векселя, которые впоследствии необходимо будет «обменять» на квартиру в новом доме. Но если у застройщика возникнут проблемы, то покупатель рискует не получить квартиру в собственность по цене, зафиксированной при приобретении векселя. Кроме того, вексельная схема – это удобный для застройщика способ ухода от налогов. Причем, от него практика рынка не избавилась даже после летних скандалов этого года, когда правоохранительные органы занимались некоторыми компаниями, широко практикующими такой способ продажи жилья.
Однако радует, что договор долевого участия, наиболее жестко защищающий интересы покупателей, отвоевывает рыночное пространство. Как отмечает Елена Комова, директор по маркетингу компании «Домострой», если в 2006 году по договору долевого участия продавалось только 10% от всего объема новостроек, то в 2007-м эта доля достигла 30%. В «Домострое» прогнозируют, что в следующем году доля продаж по договорам долевого участия будет увеличиваться.
Резюме журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Возможно, жилищные сертификаты ждет судьба договора долевого участия, которому понадобилось без малого три года, чтобы его начали признавать. К тому же, пока нет результатов первых эмиссий, а их стоило бы внимательно проанализировать, что мы обязательно сделаем в будущем. А пока подведем небольшой итог, воспользовавшись привычной системой плюсов и минусов.
Плюсы:
+ при регистрации сертификатов компания проходит юридическую проверку;
+ компания должна располагать участком и проектной документацией;
+ вводится институт поручительства;
+ стоимость сертификата может быть индексирована;
+ можно вернуть себе деньги на любом этапе строительства.
Минусы:
— нельзя выпустить сертификаты под «загородку»;
— есть риск, что «дольщики» вдруг заберут сертификаты раньше времени;
— если у компании имеются деньги, то сертификаты ей и не нужны.