Сезоны загородного рынка: вычисляем лучшее время для покупок

На рынке городских квартир всплеск спроса совпадает с активностью делового сезона, который начинается осенью и, — с перерывом на зимние каникулы, — длится до конца весны. Впрочем, в 2006 году рынок на каникулы не уходил, но это было особое время. Существуют ли подобные «пиковые точки» на рынке загородного жилья и может ли покупатель «вычислить» лучшее время для покупки загородного дома? С этими вопросами наш журнал обратился к экспертам – профессионалам рынка недвижимости.

Вопросы, которые журнал о недвижимости Metrinfo.Ru задал участникам нашего сегодняшнего опроса:
Есть ли сезон на загородном рынке?
Существует ли летний ажиотаж?
Посоветуйте, когда лучше покупать загородную недвижимость?
Зависит ли ситуация на загородном рынке от ситуации на рынке квартир?

Снег скрывает тайны
Павел Комолов, директор по работе со стратегическими партнерами «Независимого Бюро Ипотечного Кредитования»:
К лету традиционно возрастает спрос на аренду. Тот, кто в первый раз принимает решение о покупке дачи/коттеджа, скорее всего, сделает это поздней весной, чтобы купить и сразу начать пользоваться.

Зимой сложнее — не к каждому дому можно подъехать на среднестатическом легковом автомобиле. Да и показывать загородную недвижимость зимой неблагодарное дело. Если только вокруг не лежит красиво снег, а подъезд к дому расчищен. Летом кругом зелень и птички поют. Короче, — много субъективных факторов влияющих и на цену продажи, и на принятие решения.

Главное – чтобы был виден грунт
Владимир Яхонтов, заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»:
Ситуация определяется не столько сезонным колебанием спроса и предложения, сколько общим положением на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья.

Особенность текущего года: наибольшие продажи зафиксированы в сегменте объектов стоимостью до $300 тыс. – в июле и августе. Максимальный спрос приходился на коттеджные поселки дачного класса, цена которых составляла порядка $150-200 тыс. Спрос на объекты такой ценовой категории возникает в те периоды, когда появляется не так много проектов бизнес-класса и выше. Кроме того, в сезоны отпусков клиенты, как правило, не принимают решения о покупке коттеджей класса бизнес/бизнес+ . Таким образом, июль и август являются — сезон недорогих покупок.

Для покупок я посоветовал два периода в течение года – конец лета и начало-середина осени. В это время понятно, как будет выглядеть участок и дом. Будущему владельцу надо видеть грунт и представлять, что и как на нем можно построить.
Безусловно, изменение цен на рынке городского жилья отражается на стоимости объектов загородной недвижимости. Например, рост цен на квартиры приводит через некоторое время (от нескольких месяцев до полугода) к повышению стоимости коттеджей в аналогичном сегменте.

Землю покупают весной
Юрий Козлов, заместитель начальника отдела загородной недвижимости Инвестиционной компании МГСН:
Если говорить о земельных участках, то пик спроса здесь наступает скорее весной, чем летом. За сезон люди, как правило, успевают поставить дом под крышу и на следующий год уже могут справлять новоселье.

На рынке готовых коттеджей спрос зависит от покупательских способностей потребителя и в целом не очерчен рамками сезонности. Исключение – нынешний сезон, который можно охарактеризовать как затишье на рынке загородной недвижимости. Вероятно, это связано с общей «выжидательной» позицией покупателей по всем сегментам рынка жилья, а также с появившейся информацией об ожидаемом в ближайшие месяцы снижении ставок ипотечного кредитования.

Зимой - дешевле
Сергей Зайцев, генеральный директор CENTURY21 Рублевка:
Ярко выраженной сезонности на загородном рынке не наблюдается, по крайней мере, в сегменте элитного и бизнес класса.
В сегменте эконом-вариантов, летом спрос несколько выше, да и в последнее время, в этом сегменте темп продаж вообще выше, в этом классе все больший оборот набирает ипотека. В целом продажи летом выше, чем зимой.

Лучшее время приобретения загородной недвижимости — зима. Весной продавцы поднимают цены. Лето и осень — самый пик ценового роста, зимой чаще всего стагнация.

Сейчас ситуация на загородном рынке не зависит от рынка квартир. На рынке жилой городской недвижимости — стагнация, а на загородном рынке — положительная динамика цен. Еще недавно, продав квартиру в Москве, люди могли позволить себе эконом-вариант коттеджа в Подмосковье. Нынче продать квартиру за «достойные» деньги — проблема, а цены на «загородку» медленно, но верно ползут вверх.

Сезон открывается в феврале
Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации «Бест»:
Сезоны на рынке загородной недвижимости существуют, но летнего ажиотажа никогда не было. Скорее ажиотаж всегда возникает весной, примерно в апреле. Сезон загорода открывается где-то в конце февраля - начале марта. А к маю уже начинает наступать затишье. Только дачники еще копошатся (снимают недорогие домики), а на дорогом рынке загородной недвижимости наступает тишина.

Активность на рынке аренды коттеджей, как правило, наступает осенью. Многие в октябре-ноябре уже стараются «застолбить» для семьи «домик в деревне». Желающих снять весной всегда больше, нежели арендодателей.

Ажиотажа здесь не бывает
Сергей Столяров, эксперт по загородной недвижимости агентства недвижимости «Кутузовский проспект»:
Предложения о продаже загородной недвижимости присутствуют на рынке независимо от времени года, их много и всегда есть выбор. Можно отметить активность покупателей в периоды с октября до середины декабря и с начала марта по июнь. Далее — замедление деловой активности, связанное с летними отпусками. Так что можно смело заявить, что не существует и летнего ажиотажного спроса на приобретение загородной недвижимости.

Вообще ажиотаж здесь отсутствует из-за специфики загородного рынка. Рынок практически стабилен в ценах и не подвержен резким скачкам.

Земельные участки выбирать и покупать необходимо осенью, так как весной цены на них будут немного выше. В это время года можно заметить скрытые недостатки.

Покупать готовые коттеджи или в стадии отделки можно круглогодично, цены на них стабильны и не подвержены резкому колебанию в сторону увеличения, потому что застройщики уже вывели оптимальную стоимость недвижимости с учетом всех рисков и готовы ее снижать при вашем интересе в приобретении коттеджа.

Ситуация на рынке реализации квартир не всегда влияет на активность продаж коттеджей и земельных участков. Здесь нет цепной реакции, когда ажиотаж на рынке квартир моментально увеличивал бы спрос на объекты загородной недвижимости.

Загород переманил инвесторов
Михаил Мазаев, директор департамента загородной недвижимости компании «Домострой»:
Для загородного рынка пик приходится на весну. В апреле-мае ежегодно фиксируется увеличение объемов продаж и рост стоимости объектов загородной недвижимости. Летом рынок относительно стабилен. В 2007 году наибольший рост стоимости отмечен в поселках таунхаусов и в «дачных» поселках (коттеджных поселках эконом-класса, значительно удаленных от МКАД).

Покупать загородную недвижимость лучше зимой, когда продавцы легче идут на торг и охотнее предоставляют скидки и рассрочки. Выбирать земельный участок или коттедж лучше весной и летом. В это время года можно визуально оценить достоинства и недостатки участка и прилегающей к поселку территории.

Рынки городской и загородной недвижимости взаимосвязаны. Прошлогодний бурный рост стоимости столичного жилья привел к тому, что стоимость квартир стала сопоставима со стоимостью коттеджа, а в некоторых случаях стоимость квартиры в доме-новостройке бизнес-класса превысила стоимость коттеджа в некоторых поселках бизнес-класса. В последнее время многие банки предлагают ипотечные программы для приобретения загородного жилья. Все это привело к тому, что покупатели и частные инвесторы предпочли купить загородную недвижимость, а не столичную квартиру.

Лето – с марта по ноябрь
Константин Манченко, руководитель АН «Теремок» (г. Пушкино):
На рынке загородной недвижимости есть так называемый «летний сезон» с конца марта по начало ноября. Еще 4-5 лет назад существовал летний ажиотаж на загородном рынке, однако в последнее время количество сделок с загородной недвижимостью в зимний и летний период разниться не более чем на 30%.

Раньше выгоднее было приобретать загородную недвижимость зимой, когда спрос на нее и, соответственно, цены падали. Сегодня разницы уже нет.

Совсем недавно ситуация на рынке квартир практически не влияла на загородный рынок. Однако за ажиотажный рост цен на квартиры в 2006 году привел к тому, что с осени 2006 года и по настоящий момент цены на загородную недвижимость продолжают расти.

Осенью берут землю без подряда
Игорь Иванов, коммерческий директор Финансово-строительной корпорации «Лидер»:
В августе-сентябре количество сделок существенно падает – люди разъезжаются на отдых. Оживление обычно начинается с середины сентября. В середине осени покупка участка без подряда очень удобна: в течение зимы можно определиться с проектом дома и ландшафтным дизайном, составить график проведения работ, рассчитать затраты и весной начать строительство. Инвесторы и девелоперы стараются выводить новые коттеджные поселки на рынок именно осенью, во время увеличения спроса и, соответственно, подъема цен.

Ближе к зиме оживление спадает. Весной количество сделок на рынке загородной недвижимости вновь резко увеличивается, особенно это касается вторичного рынка. Пик спроса приходится обычно на апрель – май. Многие покупатели хотят встретить летний сезон уже в новом загородном доме.

На сегодня оживления на загородном рынке пока не наблюдается. Во многом это объясняется продолжающимся дисбалансом спроса и предложения. От 70% до 80% предлагаемых объектов стоят порядка $700 тыс. - 1 млн. 500 тыс., то есть относятся к элитному и бизнес-классу, а спрос на коттеджные поселки эконом-класса (со стоимостью объектов до $ 300 тыс.) удовлетворен по различным оценкам, на 20-40%.

Когда лучше покупать загородную недвижимость? В летний сезон есть возможность приобрести дом или участок по вполне демократичной цене. С августа количество потенциальных покупателей уменьшается, поэтому продавцы часто снижают цены. Коррекция цен обычно незначительная и рассчитана, скорее, на некий психологический эффект. Серьезной экономической выгоды покупателю она не несет. Таким образом, пик спроса приходится на весну, но совершить выгодную покупку можно именно летом.

Шанс есть сегодня
Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы МИАН-агентство недвижимости
Рынок загородной недвижимости – единственный сегмент рынка, изменения на котором за первые полгода 2007 г. можно считать вполне традиционными. За январь-июль 2007 года объем предложения вырос почти в 2 раза с пиковым значением в мае – около 23,2 тыс. объектов. В июле 2007 года общий объем предложения по сравнению с июнем снизился почти на 8%, что свидетельствует о постепенном спаде активности (со стороны предложения), который традиционно фиксируется, начиная с середины лета каждого года. В количественном выражении объем объектов загородной недвижимости на продажу в июле составил около 19,6 тыс.

В середине лета активность покупателей на рынке загородной недвижимости, так же как и в сегменте городского жилья, была довольно низкой. Динамика спроса в июле полностью соответствует предложению – зафиксировано снижение на уровне 8-10% по сравнению с июнем. В августе уровень спроса практически не изменился. По отдельным наиболее ликвидным сегментам отмечен рост спроса на уровне 5-10%, по основной массе предложений – падение спроса на 10-15%.
По отношению к сегментам городского жилья спрос на загородную недвижимость находится в явной «противофазе». Ввиду раннего прихода весны, спрос здесь активизировался гораздо раньше обычного – уже в феврале (особенно в сегменте элитного жилья) — он вырос на 70% по сравнению с январем и сопровождался низким уровнем объема предложения и повышением цен, которое по отдельным категориям объектов достигало до 10–30%.

Что касается цен, то на фоне корректировки на рынке городского жилья, рост цен на рынке загородной недвижимости в период январь-июль 2007 года в среднем составил 15-20% в зависимости от потребительских параметров конкретного объекта.

Когда все же лучше покупать загородную недвижимость? Тем, кто задумывается о приобретении дачи или загородного дома в перспективе ближайшего года, можно рекомендовать сделать это сейчас — рынок насыщен предложением, 72% которого —  в наиболее востребованной ценовой категории до $200 тыс. Однако доля качественных объектов в этом объеме не более 10%.

Сегодня покупатель может рассчитывать и на уступки и скидки со стороны продавцов.

Аппетит приходит летом
Андрей Матушкин, эксперт АННТ «Открытая Компания»:
Летом мы столкнулись с интересной тенденцией. Среди наших клиентов появилась группа продавцов квартир, мечтающих сменить тщедушные квартирные квадраты на просторы загородных домов и таунхаусов.

Стоит ли говорить, что средняя цена на квадратный метр загородки росла менее впечатляющими темпами и сейчас на порядок ниже, чем стоимость квадратного метра в Москве. Так, средняя площадь квартиры в «обычном» таунхаусе около 200 квадратных метров. Это примерно соответствует стоимости трехкомнатной московской квартиры класса эконом, вдвое меньшей площади. Поэтому золотая мечта многих москвичей — переселиться на лоно природы из каменных джунглей  экологически неблагоприятного мегаполиса — становится вполне осуществимой. Таунхаусы привлекают москвичей не только размером площади квартир при сопоставимой стоимости и транспортной доступности, но и инвестиционными возможностями   ведь в перспективе цены на них будут расти.

Резюме журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Несмотря на то, что наши эксперты порой высказывали противоположные мнения, мы уяснили следующее.
— Сезонность на загородном рынке выражена не так ярко, как на городском. Причем, чем дороже жилье, тем меньше спрос на него зависит от времен года.
— Понятие «ажиотаж» скорее подходит к рынку аренды, а не купли-продажи. Там, кстати, четко проглядывают сезоны.
— Осматривать покупку лучше весной или в конце лета. Зима – время коварное, снег скрывает многие недостатки.
— Зимой покупка обойдется дешевле, но на существенные скидки не рассчитывайте. А выбор хороший сейчас.
— Загородный рынок, конечно, существует не на Луне, и поведение цен на рынке городского жилья на нем отражается. Но прямой зависимости все-таки нет. По крайней мере, загородный рынок реагирует на городские события не сразу.