Об ипотеке сейчас столько говорят, что складывается впечатление, что она является чуть ли не единственным способом не только решения жилищных проблем россиян, но и увеличения объемов строительства в России. И действительно, на словах все получается очень хорошо и просто: хочешь улучшить жилищные условия, но не хватает денег — бери кредит. На практике все выходит по-иному: тому, у кого нет денег, никто ипотечный заем не даст. А тому, у кого деньги есть, ипотека в ее нынешнем виде не нужна. Получается замкнутый круг. Но почему все говорят только об ипотеке? Нет ли других способов изменить положение к лучшему?
В 2004 году в России было построено 43,4 млн кв. м жилья. В настоящее время поставлена задача вдвое увеличить объемы жилищного строительства. В связи с этим запланирована следующая динамика увеличения объема рынка жилья: 2005 год — 51,3 млн кв. м, 2006 год — 56,6 млн, 2007 год — 59,8 млн, 2008 год — 64,2 млн, 2009 год — 68,3 млн, 2010 год — 80,4 млн кв. м.
80 млн кв. м жилья — это много или мало? С одной стороны, это не серьезный рост, а всего лишь возвращение на уровень 1987 года, когда было возведено 76,4 млн кв. м жилья. С другой стороны, нормальным считается такой уровень строительства, когда на 1 человека в год приходится 1 кв. м построенного жилья, а у нас пока что 0,4 кв. м на человека. Китай, например, уже вышел на такой уровень. Значит, России надо увеличивать объемы строительства не в два, а в четыре раза.
Но даже для того, чтобы к 2010 году построить эти 80,4 млн кв. м жилья, необходимо привлечь 2848 млрд руб. В 2004 году стоимость рынка жилья составляла 627 млрд руб., т. е. запланировано увеличение этого показателя в 4,5 раза.
Здесь ипотека не поможет
Можно ли достичь такого увеличения с помощью ипотеки? Конечно же нет. Ее объемы пока незначительны, если не сказать мизерны. Тогда, может быть, за счет выдачи кредитов строителям? Тоже нет: по прогнозам специалистов, удельный вес этого показателя скорее всего в ближайшие годы будет только снижаться.
На период с 2004 по 2010 год запланирована следующая динамика структуры рынка жилья (см. таблицу 1). Как видим, к 2010 году, несмотря на рост отдельных параметров (доля квартир, купленных с помощью ипотечных кредитов, возрастет с 4 до 15%), основная часть рынка (74%) будет, как и сейчас, приходиться на долевое строительство.
В количественных показателях наблюдается примерно такая же картина: в период с 2000 по 2003 год 75% новых квартир приходилось на жилье, построенное по договорам долевого участия (см. таблицу 2).
А что же ипотека? Как видно из данных таблицы, в стране за четыре года было выдано 100 тыс. ипотечных кредитов. Из них 27% — это коммерческие кредиты и 73% — социальные займы. Таким образом, за счет банковской ипотеки приобретено лишь 1,7% общего числа проданных за рассмотренный период квартир. Заметим при этом, что в Москве этот показатель составляет даже менее 1%.
Получается, что перспективы ипотеки как основного средства решения жилищной проблемы населения страны не выглядят радужными. Прежде всего, кредитование продолжает оставаться недоступным для подавляющего большинства населения. По имеющимся оценкам, 91% россиян даже не мечтают взять ипотечный кредит, а реально могут себе это позволить лишь 5% населения. Но формулировка «могут себе позволить» не означает, что именно такое количество людей непременно воспользуется ипотекой: одни граждане жильем уже и так обеспечены, другие предпочтут просто купить квартиру, не прибегая к ипотеке, третьи, может быть, и желали бы взять кредит, но не смогут подтвердить в банке свои доходы.
Поэтому, когда говорят о том, что к 2010 году в стране может быть выдано 1 млн ипотечных кредитов, возникает вопрос — где взять такое количество заемщиков? Для того чтобы недоумение по этому поводу стало более понятным, приведем такие цифры: в Москве, по итогам 2003 года, из 340 тыс. сделок купли-продажи квартир лишь 1471 сделка была официально зарегистрирована по ипотеке. Это составляет всего лишь 0,43%. А ведь в Москве живут не самые малообеспеченные люди в стране. Какой тут ипотечный бум?
Для Москвы очень важной является и такая цифра: более 50% приобретающих жилье в Москве — иногородние, причем покупают себе квартиры в Москве не только жители регионов, но и граждане других государств. Эти люди приезжают в столицу с большими деньгами, создают повышенный спрос на жилье и тем самым способствуют росту и без того высоких цен.
В Москве из 3,7 млн квартир около 3 млн (более 80%) находится в домах старой застройки. Почти две трети из них насчитывает более 30 лет с момента ввода в эксплуатацию. Людям, живущим в таких квартирах, трудно продать свое жилье и купить более качественное в новостройке. Мало кто из москвичей имеет возможность поменять свою квартиру на большую с доплатой. А вопрос этот становится все более и более актуальным.
А это реально — сделать жилье в России действительно доступным?
В первую очередь нужно оставить разговоры об ипотеке как о панацее в решении данной проблемы. Ипотека имеет право на существование, но она не является единственным (и уж тем более главным) средством решения жилищной проблемы граждан. Это показывает мировой опыт. Гораздо более перспективный путь — развивать и ипотеку, и долевое участие в строительстве, и систему жилищно-строительных кооперативов, и систему стройсберкасс.
Что же происходит сейчас? Все эти запланированные под удвоение объемов жилищного строительства триллионы рублей могли бы реально появиться, если бы не были приняты два крайне неудачных закона — об участии в долевом строительстве и о жилищных кооперативах, которые полностью уничтожили всю эту систему. А закон о стройсберкассах до сих пор вообще не принят.
В результате из 200 нормально работавших кооперативов сейчас кое-как действуют лишь два, а почти 123 тыс. строительных компаний, которые должны ежеквартально предоставлять отчеты по всем договорам долевого участия, потонули в бумажной волоките (пока треть проектов просто стоит, а строительство многих объектов свернуто).
Невольно возникает вопрос: почему вся Европа работает в основном по накопительным схемам, а мы пошли совершенно по другому, однобокому пути? Что это: узость кругозора отвечающих за это людей или такое положение кому-то очень выгодно?
Сергей НЕЧАЕВ, рисунок Игоря ДЕМИХОВА 
Михаил Балакин
Председатель совета директоров группы компаний «СУ-155»:
— Рыночная практика показывает, что большая часть средств, вращающихся на рынке жилищного строительства (более 80%), — это деньги российских граждан (финансовые институты до сих пор предпочитают обходить данную отрасль стороной). При этом далеко не все люди, которые хотели бы улучшить свои жилищные условия и, соответственно, принести свои деньги на рынок, могут это сделать.
Единственный способ сделать покупку квартиры доступной — это создать рынок доступной ипотеки. К сожалению, сегодня предпосылок к тому, чтобы данный финансовый инструмент получил массовое применение, пока нет. Ведь для того, чтобы ипотека стала доступной для большинства желающих, необходимо, чтобы деньги на покупку квартиры выдавались под 10% годовых в рублях. Пока для российского рынка это нереально, поскольку никто не может обязать банки выдавать дешевые кредиты. Для этого нужно снизить ставку рефинансирования, однако данный вопрос в рамках дискуссии о доступной ипотеке даже не обсуждался. А ожидать в ближайшие два–три года выхода на рынок зарубежных банков с низкими процентными ставками по кредитам не приходится.
Помимо непростой ситуации с макроэкономикой есть еще одна локальная проблема, которая тормозит развитие ипотеки. Это опасение части профессионального сообщества, что запуск массовой ипотеки может обрушить рынок недвижимости — дескать, чем больше покупателей, тем выше цены. С этим мнением хотелось бы поспорить.
Ведь появление доступной ипотеки сразу привлечет дополнительные частные деньги, за счет которых можно строить. Причем строить в несколько раз больше по отношению к сегодняшним нормам и планам. Могу привести следующие расчеты: известно, что каждый ипотечный рубль, запущенный в оборот, привлекает семь рублей из кармана населения. Вот вам и денежные ресурсы для нового строительства!
В прошлом году было выдано ипотечных кредитов на сумму $400 млн, в 2005 году эксперты прогнозируют увеличение этого показателя до $800 млн. Однако этот рывок окажется «пшиком» для застройщиков, поскольку большая часть выданных кредитов приходится на рынок вторичного жилья, а доля в «первичке» ничтожно мала.
Для развития ипотечного кредитования необходимо снизить первоначальный взнос до 5–10% стоимости квартиры и увеличить срок выплаты займа. Чтобы решить квартирный вопрос в одной только Москве, необходимо строить 110 млн кв. м против нынешних 5 млн кв. м. Например, доля ипотечных сделок на рынке первичного жилья в общем объеме продаж СУ-155 составляет порядка 1,5–2%.
Динара Лизунова
Пресс-секретарь группы компаний МИАН:
— Безусловно, улучшить свои жилищные условия можно не только с помощью ипотеки. Иногда, если владельцам квартиры не хватает суммы $5–10 тыс., чтобы жить в принципиально лучшей квартире, проблему могут решить краткосрочные нецелевые кредиты. Многие банки предлагают займы до $25 тыс. сроком до трех лет. И получить такой кредит проще, чем ипотечный — срок погашения кредита гораздо короче, да и банк оценивает только кредитоспособность заемщика, а не квартиру, как в случае с ипотекой.
Увеличить жилплощадь можно, сменив один район Москвы на другой, либо вообще перебравшись за МКАД. Стоимость трехкомнатной квартиры в новостройке в городах, расположенных непосредственно за кольцевой автодорогой, вполне может соотноситься со стоимостью небольшой «двушки» в спальных районах Москвы.
Кроме того, компании разрабатывают свои программы, направленные на потенциальных покупателей. Так, для реализации квартир в микрорайоне «Радужный» (Солнцево) предлагается схема, которая позволяет приобрести новое жилье в строящемся доме с зачетом стоимости имеющегося жилья. Главным преимуществом является то, что продать старую квартиру и полностью погасить долг можно уже после переезда в новую.
Елена Панова
Директор центра ипотечных программ «МИЭЛЬ» компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— По сравнению с прошлым годом количество ипотечных сделок постепенно растет. Сегодня они уже не являются редкостью, как 2–3 года назад. В частности, в нашей компании ежемесячно заключается порядка 50 ипотечных сделок. 40% кредитов было выдано на приобретение квартир в новостройках, 60% — на покупку жилья на вторичном рынке.
Значительных изменений в составе ипотечных продуктов различных банков за последнее время не отмечалось. Процентную ставку за пользование кредитом банки устанавливают в зависимости от того, на каком рынке покупается объект недвижимости. Так, ипотечный кредит для приобретения квартиры в новостройке может быть предоставлен под 11–18% годовых в валюте, тогда как на вторичном рынке ставки несколько ниже — 9–15% годовых в валюте. Большая часть банков предоставляет кредиты на приобретение объектов только вторичного рынка, но некоторые финансово-кредитные учреждения постепенно выходят на рынок новостроек.
Основным обеспечением по ипотечному кредиту является залог приобретаемой недвижимости. Лишь Сбербанк РФ допускает выдачу ипотечного кредита до $25 тыс. без оформления залога.
Большое значение при оформлении кредита имеет возраст заемщика. Банки хотят, чтобы на протяжении всего срока действия кредита заемщик находился в добром здравии, поэтому они избегают кредитовать пожилых людей. Часто проблемы возникают даже с получением кредита молодыми пенсионерами. Единственный банк Сосьете Женераль Восток разрешает погасить кредит к 70 годам. Этот банк лояльно относится к людям пожилого возраста, но для такого заемщика назначается добавочный процент по страховке.