Если гора не идет к Магомету, то Магомет идет к горе. Именно таким способом схемы ипотечного кредитования, складывающиеся на рынке жилья, пытаются найти своих клиентов. Собственно, подавляющему большинству населения понятно, что осуществление мечты о собственных квадратных метрах наиболее вероятно с помощью ипотеки
Динамика количества выдаваемых кредитов по-прежнему оставляет желать лучшего. Однако на заре ипотеки предложения кредитующих организаций были прямолинейны, незамысловаты и похожи, как братья-близнецы. Недолгий период ценовой нестабильности на рынке жилья спровоцировал участников на поиски оптимальных и, главное, осуществимых решений.
Как не растеряться среди сегодняшнего многообразия ипотечных предложений? Одной из форм ипотечного ликбеза стал прошедший в начале декабря «круглый стол» «Ипотека в Санкт-Петербурге и Ленинградской области: предварительные итоги и прогнозы развития на 2007 г.».
Собирательный образ заемщика
Директор-координатор ГК «Бюллетень недвижимости» («БН») Татьяна Родионова представила результаты статистической обработки материала, собранного в рамках Петербургского ипотечного форума. По ее мнению, они могли бы дать немало интересных подсказок разработчикам кредитных программ или строительным компаниям. Вот только некоторые статистические данные о реальном заемщике.
Посетители регулярных ипотечных семинаров исследовались по возрастным группам, по уровню образования, численному составу семей, заинтересованных в ипотеке, сфере профессиональной деятельности и жилищным условиям на сегодняшний день. Самая «смелая» возрастная группа, рассчитывающая на ипотечную поддержку, – это люди от 25 до 35 лет, таких 40%. Следующей многочисленной группой стали люди 35–50 лет, их 35%. Молодежь до 25 лет и люди предпенсионно-пенсионного возраста (старше50 лет) составляют соответственно 19 и 5,7%.
По версии «БН», одиночки не склонны рассчитывать на ипотеку. Интерес к ней резко повышается с приобретением семьи. По социальному статусу заинтересованных в ипотечном кредитовании была определена целевая аудитория, состоящая из рядовых сотрудников частных компаний, работающих студентов и даже работников госструктур (15%).
Исследования профессиональной деятельности выявило лидерство работников сферы услуг – 21%. Инженерно-технические работники заняли второе место. Если говорить о жилищных условиях посетителей, то для многих ипотека является альтернативой аренде. Таких почти 35%. Владеют отдельной квартирой 21,2%. Столько же относится к категории людей, которые хотели бы с помощью ипотеки приобрести квартиру большей площади, продав имеющуюся.
Анонимное анкетирование позволило составить карту кредитоспособности посетителей. Если за основу взять месячный совокупный доход семьи, то надо констатировать, что с ростом цен за рамками круга потенциальных заемщиков оказались семьи с доходом менее 25 тыс. рублей (31%). Наиболее массовой категорией «завсегдатаев» семинаров (почти 40%) стали люди с доходом от 25–35 тыс. рублей на семью, но, увы, пока таким заемщикам, даже если они рассчитывают на кредит, чтобы поменять однокомнатную квартиру на двухкомнатную, помочь нечем. Почти 30% являются финансово боеспособными, потому что их совокупный семейный доход больше 35 тыс. рублей. Около 6% аудитории имеют доход более 60 тыс. рублей. Две последние категории могут рассчитывать на включение в ипотечные программы.
Что касается размера первоначального взноса, то всего четверть «семинаристов» не располагает никакими накоплениями. Нажитые 10–20 тыс. дол. в качестве стартовых готовы внести 20%, до
30 тыс. дол. – почти 12%, более 30 тыс. дол. – 8%. Получают всю зарплату по ведомости 40% аудитории. Подтвердить в свободной форме доход своего сотрудника работодатель готов в 23,7% случаев. А 6,9% имеют иные подтверждаемые доходы (кроме зарплаты): от бизнеса, сдачи внаем недвижимости и т. д. Но 32% граждан имеют доход, позволяющий им участвовать в ипотечной программе, но не подтвержденный официально работодателем.
А вот информация о целевой аудитории журнала «Загородное обозрение». Не все рвутся в загазованный мегаполис, хотя в Петербурге предпочитают жить 77% опрошенных. В жилье в ближайшем пригороде заинтересованы 17,6%. Причины – экологическая обстановка благоприятнее, чем в городе, а цены ниже (правда, не везде: большинство пригородов по цене жилья практически сравнялись с городом, а иногда и опережают). Городам и населенным пунктам Ленобласти предпочтение отдают пока немногие: в населенных пунктах Ленобласти хотят жить 3,2%, в областных городах – 2,1% опрошенных.
Что касается сроков кредита, то у людей нет желания растягивать выплаты надолго. Большинство хотели бы справиться за 10–15 лет. Чуть меньше доля тех, кто готов взять кредит на 5–10 лет. На срок более 20 лет хотели бы получить кредит менее 14%.
Ипотека в городе и в пригородах
Руководитель Рабочей группы по ипотеке и жилищному финансированию Ассоциации банков Северо-Запада РФ Игорь Жигунов назвал прошедший год годом развития ипотеки на вторичном рынке не только в Петербурге, но и в Ленобласти, связав смещение спроса за границы города как с шокирующим периодом ценового взлета, так и с реализацией новых ипотечных программ. В обоих субъектах Федерации повышался интерес к потребительским и ипотечным кредитам. По данным на ноябрь, за год средняя сумма кредита в Петербурге выросла с 35 до 70 тыс. дол., а в Ленинградской области с 29 до 60 тыс. дол. В истекшем году на рынке действовало более 70 банковских программ ипотечного кредитования. При этом основной объем рынка делят порядка десяти участников. Что касается средств платежа, то город традиционно предпочитает валютные кредиты, а вот область и Россия в целом – рублевые. Все более популярным становится брать два кредита одновременно: на покупку жилья и на первый взнос. Последний может быть потрачен на ремонт и некоторые иные нужды. Развивается экспресс-ипотека, работающая по принципу «зеленой улицы».
Востребованными оказались ипотечные отделы агентств недвижимости: на этом уровне осуществляется первичная консультация, подбор вариантов и кредитующих организаций. К порогу банка клиент подходит уже подготовленным, что «облегчает понимание» сторонами друг друга.
Пристальное внимание развитию ипотеки в загородном секторе уделил директор по развитию розничного бизнеса Санкт-Петербургского филиала АКБ «Абсолют Банк» Виталий Демидов. «Сегодня такие виды кредитования, как под залог земельных участков, кредитование коммерческой и загородной недвижимости, только начинают появляться на рынке. Такие программы имеют далеко не все банки, а реально работают по ним единицы», – заявил Виталий Борисович. Основные проблемы связаны с тем, что рынок земли еще не сформирован. В связи со сложностями технических процедур оформления земель в собственность, строительство коттеджных поселков часто начинается задолго до официального оформления земли в собственность. А это, в свою очередь, ставит крест на привлечении ипотечных покупателей в коттеджные поселки. На вторичном рынке ситуация не лучше. Согласно статистике, на сегодняшний день не больше 10% земельных участков имеют правильно оформленные документы. А без таковых земля не может выступать предметом залога. К тому же банки кредитуют под участки, выделенные для индивидуального жилищного строительства, в то время как большая часть наделов пока относится к землям сельскохозяйственного назначения и для садоводства.
Впрочем, это лишь частности. Сама ликвидность земли оставляет желать лучшего: период экспозиции участка в среднем шесть месяцев, в то время как квартиры – не больше двух-трех. Именно поэтому рынок загородной недвижимости банкиры считают «трудным»: им гораздо выгоднее осваивать рынок типовых городских квартир с типовыми проблемами.
Не следует сбрасывать со счетов и то обстоятельство, что состоятельным кандидатам в домовладельцы, по мнению Демидова, ипотека не слишком-то и нужна – как правило, они могут заплатить сразу или с небольшой рассрочкой. А поселков экономкласса, для поддержки которых нужны ипотечные продукты, пока единицы, и объекты в них раскупаются без кредитной поддержки.
Все изложенное совершенно не означает, что такая ситуация сохранится на долгие годы. Сектор загородного домостроения развивается быстро. Рано или поздно утрясутся и упорядочатся правовые аспекты. А уж рост интереса населения к загородному проживанию вряд ли можно остановить.
Редакция «ЗО» обязуется следить за всеми новшествами в сфере ипотечного кредитования в пригородах и своевременно докладывать о них читателям. Следите за нашими публикациями.
Екатерина Зуева