Приобретение жилья на вторичном рынке с самого начала наших рыночных отношений было неизбежно связано с рисками. По утверждениям адвокатов, защищающих сегодня добросовестных приобретателей, ситуация сегодня ничем кардинально не отличается от бурного начала 90-х, а российские суды так и завалены делами соответствующего профиля. Как 15 лет назад, так и сегодня, если при приобретении квартиры на вторичном рынке вы не озаботились соответствующими юридическими проверками, неграмотно выстроили алгоритм сделки, наконец просто не повезло - вы рискуете в лучшем случае остаться без квартиры, в которой успели обжиться (и сделать капитальный ремонт), а в худшем - и без денег, за нее уплаченных.
Безусловно, следует отметить, что за последние годы и риэлторы, и юристы, специализирующиеся в области недвижимости, наработали большой опыт и "сомнительные" места, в предлагаемых на их рассмотрение сделках, отслеживают, что называется, "на автомате". К примеру, юридическое сопровождение сделки с пресловутым получением денег из банковских ячеек отлажено и отработано полностью. Но учатся риэлторы и юристы - учатся и мошенники, некоторые из которых, к большому нашему сожалению, много талантливее, чем первые. А деньги в этой области вращаются весьма большие (особенно по сравнению с нашими нынешними зарплатами), а где деньги - там криминал. Это закон природы. Ситуации бывают настолько разнообразные, что адвокат этого профиля, активно практикующий хотя бы несколько лет, на основании только собственных дел легко может написать книгу, вполне сравнимую по ценности материала с изобретательностью героев "Двенадцати стульев" и "Золотого теленка" вместе взятых. В реалиях вторички официально умершие (и снабженные соответствующим о том свидетельством) люди - “воскресают”, являются в зал суда и в свою бывшую квартиру, пугая добросовестных приобретателей, а при попытке вызвать в суд человека, еще вчера согласно всем документам вполне живого и дееспособного, то и дело обнаруживается, что он уже несколько лет держит ответ перед иным судом (от которого, увы, никому из нас смертных отвертеться пока не удалось). Ну а о таких явлениях, как нотариусы-фантомы, летаргики и коматозники, лично подписывающие доверенности, и так далее, и тому подобное - уже и говорить неприлично.
Главное - не сдаваться
Итак, полностью исключить риски нельзя, но вот минимизировать их вполне возможно. Несколько лет назад состоялось заседание Конституционного суда, по делу добросовестных приобретателей, у которых по решению судов предыдущего ранга без всякой их вины была отчуждена купленная ими недвижимость по причине признания ничтожными всей цепочки предшествующих сделок. Суд вынес решение в пользу добросовестных приобретателей, чем и повернул общий вектор правоприменительной практики в сторону более полного учета их интересов. На сегодня пресловутая правоприменительная практика настолько разнообразна, что одна и та же ситуация различными местными и региональными судами может быть разрешена по-разному, поэтому адвокаты настоятельно советуют: если вы, добросовестный приобретатель, попали в подобную ситуацию, и местный суд вынес решение не в вашу пользу - идите до конца, до самых высших судебных инстанций (в смысле - вплоть до Конституционного суда). Впрочем, поскольку с чрезвычайной тягомотности таких хождений за справедливостью они знакомы не понаслышке, адвокаты еще советуют в такие ситуации просто-напросто не попадать, заранее озаботившись соответствующими мерами по обеспечению чистоты сделки.
Суровые будни
Итак, как, по мнению риэлторов, выглядят сегодняшние реалии с точки зрения добросовестного приобретателя? Они, безусловно, более благоприятны, чем, скажем, год назад, когда сделки проводились в условиях рынка продавца при беспрецедентном росте цен на московскую недвижимость, то есть в условиях жесточайшего цейтнота, когда не только не было возможности вдумчиво и неторопливо провести углубленную юридическую проверку предполагаемой сделки, но и приходилось закрывать глаза на явно видимые шероховатости таких сделок, лежащие буквально "на поверхности". Еще один момент совсем недавних реалий: последние два года московские квартиры рассматривались крупными игроками не как собственно жилье, а как "голубые фишки", то есть достаточно высоколиквидное вложение капитала, и посему продавались и перепродавались они зачастую по нескольку раз за год. К чему это привело сейчас? К тому, что поскольку по нашему законодательству при продаже квартиры, находившейся в собственности продавца менее трех лет нужно было платить подоходный налог, составляющий 13 процентов с суммы, превышающей один миллион рублей, то для того, чтобы избежать уплаты этого налога, цена в договоре на такие квартиры указывалась ниже этого самого миллиона. Покупатель на это был вынужден идти, поскольку рынок был остродефицитен. Что это для него означало (и означает)? Если по каким-либо причинам сделка будет признана ничтожной, то покупатель имеет право претендовать только на сумму, проставленную в договоре, и ни копейкой больше.
С ног на голову
Сегодня, по словам риэлторов, вторичный рынок развернулся в обратную сторону: на одного покупателя приходятся несколько продавцов, квартиры продаются неторопливо, торг более чем уместен, а явно сомнительные квартиры можно просто проигнорировать. Вышеупомянутые игроки ушли в иные сферы рынка, но их "наследство" в виде весьма привлекательных квартир и, увы, с весьма длинным хвостом предыдущих перепродаж - осталось. Вполне очевидно, что при таком количестве предыдущих сделок, по которым еще не истек срок исковой давности, хотя бы в одной из них можно найти те или иные шероховатости, даже если обе стороны были вполне добросовестны и их возникновения специально не планировали. А зачастую наличие таких шероховатостей дает возможность признать недействительной целую цепочку сделок - были бы заинтересованные в этом лица (а при таких суммах они, как правило, находятся обязательно).
Нельзя истребить - уменьшим
Какие же конкретные способы минимизации рисков существуют на сегодняшний день на вторичке? Таких способов три. Первый - обратиться в крупную риэлторскую корпорацию, работающую на этом рынке уже давно (и четко осознающую, что репутация - это тоже капитал). Плюсы такого подхода: корпорация к своей репутации относится сверхтрепетно (особенно в условиях нынешней весьма жесткой конкуренции), и поэтому гарантированно примет все необходимые меры для того, чтобы сделка была успешной. Да и юристы, работающие на нее, весьма квалифицированы и опытны - практика у них ежедневная и многолетняя. Минусы: это, как правило, дорого. Подобные корпорации - это бренд, а за него во всем мире принято платить. Кроме того, корпоративный юрист прежде всего служит корпорации, и если ваша сделка включена в сложную альтернативную цепочку, то у него всегда есть соблазн "не заметить" те или иные шероховатости - авось, пронесет и не придется переигрывать всю цепочку.
Второй способ: обратиться в риэлторское агентство, которое принципиально не занимается проверкой, а только ищет варианты и юридически сопровождает сделку. Такие агентства, как правило, могут рекомендовать независимых юристов, которые будут работать именно на вас и, следовательно, соблазна "не заметить" что-либо у них будет куда меньше. На том, чтобы состоялась данная конкретная сделка для них свет клином не сошелся, а деньги они получают именно за поиск шероховатостей и своей репутацией гарантируют, что оных не обнаружено. Такая проверка на сегодня стоит 20 тысяч рублей. Минусы: даже самые грамотные юристы, как правило, не экстрасенсы и некоторых вещей могут просто не заметить. Они подчеркнут красным все опасные места в предлагаемой схеме и обсудят их с вами, но решение принимать - вам. И отвечать за него, своими деньгами и квартирой - тоже вам. Роль юристов в данном деле чисто рекомендательная.
Вариант третий, широко распространенный во всем цивилизованном мире - страхование чистоты титула. Здесь нужно очень внимательно изучить договор страхования и уяснить себе, от каких рисков вас страхуют, а от каких нет. Идеальный вариант - это простая формулировка, суть которой заключается в том, что вас страхуют от всех неприятностей, произошедших не по вашей вине. Но такие условия на сегодня удалось найти только у единственной московской фирмы, а именно - у корпорации "Стандарт-Резерв". Страховой полис на таких условиях стоит максимум полтора процента от реальной стоимости квартиры на три года, но это в самых запутанных случаях (обычно меньше). Плюсы обращения в страховую компанию очевидны: если она не берется страховать вашу сделку, она обязательно объяснит причины этого (читай - проведет бесплатную экспертизу), но уж если она выдала вам страховой полис на вышеупомянутых условиях, а страховой случай все-таки наступил, то ваши интересы и интересы компании будут совпадать, а именно: вы очень не хотите терять обжитую квартиру, а страховая компания очень не хочет выплачивать вам деньги и поэтому будет стоять до последнего, а юридическая поддержка вам будет обеспечена на самом высоком уровне.
Какой из трех вышеупомянутых способов выбрать - решать добросовестному приобретателю (впрочем, циничные адвокаты профессионально видящие все в черном цвете, советуют сочетать все три и, более того, обратиться за помощью к высшим силам, в зависимости от конфессии, к которой вы принадлежите).
М.Оськин
Источник: КДО