Рынок жилья Петербурга. Итоги первого полугодия 2007 года.
Вторичный рынок
Второй квартал 2007 года стал революционным для петербургского рынка недвижимости. Несмотря на падение спроса, и соответственно цен на московскую недвижимость, в Петербурге спрос возрос, а цены начали плавное движение вверх. Как известно, до сих пор сценарий развития ситуации в Москве повторялся в северной столице.
Спрос.
Во II квартале 2007 года мы наблюдаем повышение покупательской активности. Интересно, что спрос значительно активизировался в июне, а в апреле и мае оставался на уровне I квартал 2007 года, когда наблюдалось затишье на рынке недвижимости Петербурга. За июню спрос повысился на 20%. Осенью ожидаем еще большую активизацию рынка.
Это связано с:
- окончанием периода ожидания падения цен, приток на рынок отложенного спроса,
- увеличением лояльности банков по отношению к потенциальным заемщикам (более активные уступки по условиям кредитования, различные акции и др.),
- приток иногородних покупателей в связи с периодом вступительных экзаменов в ВУЗы,
- сезонный фактор – к осени петербуржцы стараются решить жилищный вопрос.
Растет популярность «спальных районов» - Приморского, Невского, чаще стали спрашивать Коломяги, Выборгский район. Здесь находится недорогое жилье. Традиционно популярные районы - Васелеостровский, Петроградский, Московский, Адмиралтейский, Фрунзенский.
Пригороды Петербурга также пользуются спросом в силу ценовой доступности.
Цены.
Несмотря на возросший спрос, средняя цена предложения на вторичном рынке жилья практически не изменилась – за полгода лишь на 5%. Наблюдался небольшой рост в наиболее популярных районах, например, в Василеостровском. До конца года мы также прогнозируем незначительный рост – 3-5%. Это связано с насыщенностью рынка предложением.
Средняя цена предложения квадратного метра в пятиэтажных панельных домах, «хрущевках» и «брежневках» за полгода возросла на 1,2%, в «сталинках» и старом фонде после капитального ремонта, рост цены предложения составил 7,5%.
Сейчас средняя цена квадратного метра составляет $2,8 тыс./м2.
Динамика цен предложения в первом полугодии 2007 года по типам квартир на вторичном рынке, $/м2.
На конец июня средняя цена предложения однокомнатных квартир составляет $2846/м2, двухкомнатных - $2785м2, трехкомнатных - $2730/м2, четырехкомнатных - $2750/м2.
Динамика цен предложения в первом полугодии 2007 года по типам домов на вторичном рынке, $/м2.
На конец июня средняя цена предложения квартир в сталинских домах составляет $3100/м2, в домах старого фонда - $2970/м2, в кирпичных - $2830/м2, панельных - $2515/м2.
Средняя цена предложения квартир по районам, $/м2 (по данным на конец июня 2007).
Из диаграммы видно, что наиболее дорогие районы - это Василеостровский, Центральный, Петроградский, Московский, Адмиралтейский.
Ипотека.
Количество ипотечных сделок в Петербурге в 2006 года почти втрое превысило количество сделок за 2005 год и составило около 10 тыс. В 2007 году мы прогнозируем существенное увеличение количества ипотечных договоров.
В основном, кредит берут люди, уже имеющие стартовый капитал в виде комнаты, квартиры или суммы денег. В II квартале 2007 года сохранилась тенденция покупки дорогих объектов недвижимости с привлечением ипотечного кредита. По нашим оценкам, тенденция покупка элитных объектов в кредит в ближайшее время будет развиваться. Предприниматели все чаще предпочитают не изымать средства из бизнеса, а взять ипотечный кредит.
Первичный рынок.
Во втором квартале 2007 года рынок строящегося жилья массового спроса активизировался. Средняя цена предложения квадратного метра начала плавно расти. В то время как в I квартале 2007 года сохранялась относительная стабильность цен, происходил лишь незначительный рост.
В совокупности за первое полугодие средняя цена предложения выросла на 13%, с $1800-1900/м2 в января 2007 года до $2200-2300/м2 – в конце июня.
Динамика средней цены предложения на строящееся жилье массового спроса, $/м2
До конца года мы прогнозируем рост средней цены еще на 5-8%.
Спрос остается стабильным, он сосредоточился в основном в северных районах города - Приморский, Выборгский, отчасти Калининский. Сохраняет популярность Московский и Невский районы, находящиеся на юге.
Из приведенной ниже диаграммы видно распределение спроса между различными районами Петербурга.
Распределение спроса между районами Петербурга (по данным на июнь 2007 г.)
Объем предложения с начала года остается неизменным. Однако в сравнении с тем же периодом прошлого года он сократился почти на 30%. К концу года ожидается выход на ожидаемые показатели по вводу жилья. Тем не менее, прогнозируем сохранение тенденции превышения уровня спроса над уровнем предложения.
Развитие ипотеки, уступки со стороны банков по снижению процентных ставок, что обеспечит покупательскую способность, приток иногородних покупателей, а также окончание периода ожидания снижения цен у покупателей обеспечит высокий уровень спроса.
Однако дефицит пятен под застройку, постоянно меняющаяся процедура их выделения способствует сохранению дефицита предложения.
В этих условиях, очевиден рост цен на жилье в будущем.
Объем ввода строящегося жилья в Петербурге в 2004-2009 гг. (прогноз).
Наибольший объем ввода в строй типового жилья в 2006 году происходил в Приморской районе, Фрунзенском, Красногвардейском, Калининском и Выборгском. По прогнозам, исходя из заявленных сроков сдачи, в 2007 году районы-лидеры по объему ввода жилья массового спроса станут Московский, Приморский, Фрунзенский, Выборгский.