Рынок ипотеки Санкт-Петербурга в условиях высоких цен на жилье. Новые тенденции развития.

В результате ажиотажа в 2006 году на рынке жилья Петербурга спрос на ипотечные кредиты среди массового потребителя снизился. Это связано с тем, что выплаты по кредиту слишком высоки – в среднем около $1-1,5 тыс. в месяц - из-за резко повысившихся цен на жилье. Подобная сумма ежемесячных выплат неадекватна доходам основной массы потребителей.

Ниже представлена таблица, отражающая предпочтения петербуржцев относительно размера ежемесячного платежа по кредиту (по данным ГК «Бюллетень Недвижимости»).

С начала 2007 года выдано около 3 тыс. кредитов. Средний размер кредита - 1 млн. 800 тыс. рублей каждый. Примерно 30% всех сделок с недвижимостью на вторичном рынке совершаются с использованием ипотечного кредита.

В результате роста цены предложения квартир в Петербурге, а значит, и увеличения размеров ежемесячных выплат по кредиту, портрет кредитополучателя изменился.

В 2005 году основными кредитополучателями были семьи с совокупным ежемесячным доходом $800, которые могли позволить себе на эту сумму приобрести однокомнатную квартиры в спальном районе, менеджеры среднего звена с уровнем дохода $700 в месяц, среди кредитополучателей появились даже учителя, врачи с доходом от $400 в месяц. В конце 2006 года средний ежемесячный доход семьи, желающей приобрести однокомнатную квартиру, должен был составлять не менее $1,4 тыс., а, как правило, $1,5-1,7 тыс. при условии первоначального взноса.

Сегодня портрет покупателя выглядит следующим образом. В основном – это мужчины (80%) преимущественно в возрасте от 25 до 35 лет. Их уровень дохода довольно высок — от 500 до 2000 долл. в месяц. Как правило, заемщики — люди женатые или состоящие в гражданском браке. Одиноких среди ипотечных покупателей — не более 10–15 %.

В целом структура ипотечного рынка сегодня изменилась. Основные потребители, по прежнему – это люди, уже имеющие стартовый капитал в виде комнаты, квартиры или суммы денег.

Однако появился новый потребитель ипотечного кредита – бизнес-мен, топ-менеджер, успешный клерк.

Во-первых, все эти категории людей имеют достаточно высокий доход для того, чтобы приобрести дорогое жилье, однако не желают изымать средства из оборота компании или копить и берут ипотечный кредит.

Во-вторых, в 2006 году многие банки увеличили максимальную сумму кредита, что дало возможность приобретать объекты недвижимости элит- и бизнес-класса по ипотеке.

Если в конце прошлого года в компанию поступало 1-2 обращений в месяц на покупку недвижимости стоимостью от $200 тыс. и выше по ипотеке. Сегодня эти показатели изменились. Обращений стало 5-7 в месяц, стоимость приобретаемой квартиры – от $300 тыс. и выше. По нашим оценкам, тенденция покупки дорогих объектов в кредит в ближайшее время будет развиваться.

Массовая ипотека может получить развитие в ближайшие годы, во-первых, в связи с дальнейшим расселением коммунальных квартир, в результате чего на рынок недвижимости выйдут новые покупатели, обладающие первоначальным взносом.

Во-вторых, - с приходом крупных инвесторов в регион (Газпром, Тойота, Ниссан и тд), так как конкурентоспособные зарплаты позволят большему количеству людей использовать ипотеку и приобретать жилье.

В-третьих, - с реализацией федеральной программы по выдаче жилищных сертификатов жителям севера и других отдаленных районов для приобретения недвижимости, том числе в Петербурге.

Одновременно, банки будут идти на уступки потенциальным заемщикам, поскольку поток клиентов в 2007 году снизился. Именно ради привлечения покупателей жилья с использование ипотечного кредита Банк Москвы, в Петербурге пока единственный, пошел на такую меру, как выдача кредитов в нетрадиционной для нашего рынка валюте – в швейцарских франках и японских йенах. Процент по кредиту составляет 7% за счет стабильности валют, а значит, и пониженных банковских рисков.

По дынным Центробанка РФ, за последние 7 лет, боковой тренд (колебание стоимости) обеих валют составил 7 копеек.

По нашим прогнозам за лето 2007 года появится еще несколько ипотечных программ в «нетрадиционной» валюте. Например, в английских фунтах стерлингов. Более того, думаю, что вслед за новыми «дешевыми» кредитными продуктами и по долларовым кредитам процентная ставка снизится до 8%.

Модели ипотечного кредитования

Ипотека – слово греческого происхождения. В переводе означает «залог», «заклад». Залогом по ипотечному кредиту выступает недвижимость. Причем если раньше – исключительно жилая недвижимость в городе или крупных пригородах, то сегодня также и строящееся жилье, загородные дома и коттеджи для постоянного и сезонного проживания, земельные участки, коммерческая недвижимость.

В России под ипотекой традиционно понимают покупку жилья, причем в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость. Квартира сразу при покупке оформляется в собственность заемщика, однако несет обременения. Это означает, что владелец недвижимости не в праве ею распоряжаться – продавать, покупать, дарить и т.д. – до тех пор, пока не выплатит всю сумму кредита. В мире под ипотекой понимают любой кредит, выданный под залог недвижимости. Потратить деньги кредитополучатель может на что угодно – купить яхту, машину, фургон мороженого.

Сегодня наибольшую популярность в мире приобрели две модели ипотечного кредитования. В Европе используют т.н. «германскую» схему. Она предполагает накопление денежных средств на счету специализированного банка. В России такой банк называют стройсберкассой. После того, как на счету аккумулируется определенная сумма, заемщик вправе взять ипотечный кредит. Государство поддерживает эту модель путем премирования граждан, участвующих в накопительной системе.

Американский алгоритм более жесткий, он предполагает выпуск ценных ипотечных бумаг, обеспеченных недвижимостью, и требует от заемщика внесения первоначального взноса (около 30% стоимости квартиры).

В России действует именно американская схема, которая, однако, с каждым годом становится либеральнее.

Ипотека в России 

Ипотека в России начала активно развиваться с 2004 года. Тогда банки оценили возможности потенциального заемщика и частично адоптировали условия кредитования. В результате, ипотечные программы стали доступнее основной массе населения. Особенно благоприятным для рынка ипотеки оказался период «застоя», который пришелся на конец 2004-начало 2005 гг. В результате снижения уровня спроса, продавцы вынуждены были проводить сделки купли-продажи с «ипотечными» покупателями, в то время, как в период роста цен и активизации спроса они с недоверием и опаской относились к ипотечным деньгам, зачастую отказывались от продажи.

По итогам 2004 г. доля ипотечных сделок в общем количестве операций с недвижимостью в Петербурге составила примерно 2%. В конце 2005 г. - возросла до 10%. К 2007 году – составила примерно 30%.

В ответ на возросший спрос «подтянулись» и остальные участники рынка недвижимости – риэлтерские агентства, которые начали развивать услуги ипотечного консультирования и брокериджа.

К концу 2006 года развитие рынка ипотеки замедлилось, в связи с возросшими ценами на недвижимость, которые стали неадекватны доходам основного населения города.

Сейчас увеличилось количество банков, предлагающих ипотечные программы. В 2005 году их было не более 30, к концу 2006 года – около 60. Значит, между банками растет конкуренция за потенциального кредитополучателя, что приводит к либерализации условий кредитования. Помимо снижения процентных ставок (в 2005 году они составляли 14-16% в рублях, к концу 2006 года – минимальная ставка 10,75% в рублях), уменьшилась комиссия за выдачу кредита. Увеличился срок кредитования (к концу 2006 года практически все банки увеличили срок кредитования до 25-30 лет), возраст потенциального заемщика – до 75 лет.

Появились ипотечные программы для первичного и вторичного загородного рынка жилья.Препятствием на пути развития кредитования этого сегмента рынка является дефицит проектов эконом-класса за городом, удовлетворяющих требованиям банка. В 2006 году банки заявили о начале кредитования коммерческой недвижимости.

Увеличилось число возможных созаемщиков до родственников и друзей. Выдавались кредиты даже гражданам с неподтвержденными доходами.

В 2007 году специалисты ЦАН прогнозируют лишь незначительное увеличение средней цены предложения за квадратный метр – на 3-5%. До весны 2008 года не ожидается никаких серьезных изменений на рынке недвижимости по политическим причинам. Значит у ипотечного рынка, в условиях «затишья», появилась возможность более активного развития.