Принятие пакета законов, направленных на формирование в России рынка доступного жилья, создало благоприятные условия для развития ипотеки. Но этого мало, необходим существенный рост предложения жилья. Да и сама область ипотечного кредитования нуждается в доработках.
В настоящее время на российском рынке жилья имеет место явный перекос в сторону мер, направленных на увеличение спроса. Помимо того что растет общий уровень платежеспособности населения, еще и законодательство с недавних пор стало весьма благоприятным для развития ипотечного кредитования, что неизбежно отразится на повышении спроса на жилье.
Запланированный дисбаланс
По прогнозам Института экономики города, к 2010 году в 10 раз увеличатся объемы ипотечного кредитования по сравнению с 2004 годом. Уже начиная с 2007 года может быть полностью удовлетворен спрос населения на ипотечные кредиты.
К сожалению, в сфере предложения жилья картина не столь радужная. При самом благоприятном стечении обстоятельств на 2010 год планируется увеличение ввода жилья всего в два раза (с 41 млн до 80 млн кв. м). Но даже в этом случае возросший платежеспособный спрос будет удовлетворяться лишь на 60–70%.
Когда предложение так существенно отстает от спроса, создаются условия для дальнейшего повышения цен на рынке жилья. Выход из подобной ситуации может быть только один — нужно всячески стимулировать предложение, а для этого
следует продолжать законодательную работу над снятием барьеров в сфере жилищного строительства. В этой области осталась масса нерешенных вопросов. В частности, сохранилось доминирующее положение государства на рынке экспер-
тизы и контроля за строительством.
Когда ипотечные бумаги станут ценными?
Однако и положение в области ипотечного кредитования пока оставляет желать лучшего. Одной из важнейших проблем является отсутствие нормативного обеспечения рынка ипотечных ценных бумаг. Известно, что сегодня основным «тормозом» развития ипотеки в нашей стране является отсутствие так называемых «длинных» денег. Вопрос их привлечения распадается на две составляющих: создание нормальных условий для развития рынка ипотечных ценных бумаг и поддержка деятельности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), занимающегося рефинансированием ипотечных кредитов.
Что касается ипотечных ценных бумаг, то сейчас даже те операторы рынка, которые хотели бы выпускать ипотечные ценные бумаги, просто не в состоянии это делать, так как нет необходимых условий, прежде всего нормативной базы.
Относительно АИЖК уже давно высказывается мнение, что оно выполнило свою задачу и его деятельность надо приостановить. Логика подобных рассуждений такова: зачем нужно агентство, если создан такой инструмент, как ипотечные ценные бумаги? Но, во-первых, рынок ипотечных ценных бумаг еще не работает, а во-вторых, запущенный механизм АИЖК резко приостановить невозможно. В регионах уже сейчас стоят очереди на ипотечные займы, но далеко не все банки имеют свои ипотечные программы: многие из них работают как региональные представительства АИЖК. Поэтому нужна разумная стратегия деятельности этой организации на переходный период. При этом государственные гарантии агентству не могут до бесконечности предоставляться в нынешней форме, когда они в полном объеме учитываются как объем государственного долга. С точки зрения развития рынка это нонсенс. Но пока что в регионах, где нет других механизмов, деятельность АИЖК прекращать нельзя.
Кто застрахует ипотечные риски?
Страхование ипотечных рисков — это очень важный момент. Первый взнос в 30%, требуемый подавляющим большинством ипотечных банков, — это очень приличная сумма, и ее сохранность должна быть гарантирована страховкой.
Что лучше сделать для этого: создать какую-то специальную государственную структуру или отдать все на регулирование рынку? Вроде бы выбор был сделан в пользу рынка. Но страховые фирмы большого энтузиазма в этой области не проявляют. Поэтому, возможно, государству все-таки следует вернуться к вопросу о формировании некоего института государственной поддержки по страхованию ипотечных рисков. Пусть не для всех, а хотя бы для определенных групп населения, например, для молодежи.
Выживут ли стройсберкассы без субсидий?
Сейчас, ссылаясь на зарубежный опыт, много говорят о необходимости развития строительно-сберегательных касс как одного из способов решения жилищной проблемы. Да, подобные организации имеют право на существование, но при одном условии — если кто-нибудь объяснит, как такая финансовая схема может работать в России без государственных субсидий.
Система строительно-сберегательных касс построена на том принципе, что процентная ставка по депозиту устанавливается ниже рыночной, но выше уровня инфляции. Это позволяет населению эффективно вкладывать, сохранять и приумножать деньги. В наших же условиях, когда ставки по депозитам составляют 5%, а уровень инфляции — 10–12%, устанавливать этот процент еще ниже, например, на уровне 3% — это значит гарантированно сокращать накопления населения. В таких условиях человек просто не в состоянии накопить нужную для приобретения жилья сумму. Как видим, без субсидий государства такая система не может работать. Но сможет и захочет ли государство субсидировать разницу между этими 3 и 10–12%? И еще один вопрос: если государственные дотации все же неизбежны, то не будет ли более эффективной формой бюджетной поддержки желающих приобрести жилье субсидирование, например, первого взноса?