Конъюнктура рынка аренды жилой недвижимости Петербурга осенью 2007 года.

Прогноз по характеру спроса на рынке аренды осенью 2007 года

В августе традиционно рынок аренды активизируется. В Петербург приезжают абитуриенты, студенты, люди возвращаются с дач и начинают искать жилье. Повышается спрос, а вслед за ним и арендные ставки. По нашим прогнозам, осенью 2007 года средняя стоимость аренды традиционно повысится на 10-15%.

Не исключено, что осенью 2007 года квартиры, которые приобретались в период ажиотажного роста цен, выйдут на рынок аренды. Это обстоятельство может спровоцировать более активное развитие рынка и более значительное увеличение арендных ставок.

Исходя из существующих предпосылок, в нынешнем сезоне городской аренды наиболее популярны, по-прежнему, останутся «дешевые» предложения – не дороже 12 тыс. рублей в месяц. Как правило, это объекты расположены далеко от метро, в «спальных» местах – Красногвардейском, Невском, Красносельском. Также будут популярны объекты комфорт-класса – в центре города и в новых домах на окраинах. Здесь цены могут достигать и 80 тыс. рублей в месяц при условии наличия парковки, подключения к сети Интернет, консьержа и других элементов, которые могут обеспечить повышенную комфортность жилья. Увеличился спрос на квартиры за 100 тыс.-130 тыс. рублей в месяц и на апартаменты от 260 тыс. рублей в месяц. Ощущается дефицит апартаментов подобного уровня.

Прогноз динамики арендных ставок

На величину арендной ставки существенно влияют следующие нюансы:

• расположение квартиры относительно метро – близко от метро (5-10 минут пешком) квартиры сдаются дороже на 1-1,5 тыс. рублей.
• качество дома – «хрущевки», «корабли», панельные дома стоят значительно дешевле, чем кирпично-монолитные и кирпичные дома.
• состояние квартиры и мебели.

По данным на июнь 2007 года минимальная арендная плата за однокомнатную квартиру в спальном районе в удовлетворительном состоянии составляет 12 тыс. рублей. В районах, приближенных к центру города, – 14 тыс. рублей, класса люкс - 16 тыс. рублей в месяц, в хорошем доме с евро ремонтом и современной обстановкой - 18 тыс. рублей. «Единичка» в районах около центра или в центре – 17 -50 тыс. рублей в месяц.

Двухкомнатные квартиры (при делении по категориям – эконом класса – люкс – евро) в спальном районе стоят: 15 тыс.– 20 тыс. рублей в месяц – от 25 тыс. рублей. Аналогично по категориям 2-комнатнаые квартиры в центре – 18-20 тыс. рублей – от 26 тыс. рублей – от 40 тыс. рублей в месяц.

Говорить о максимуме можно долго. Самый дорогой объект на рынке аренды на сегодняшний день в нашем агентстве стоит 750 тыс. рублей в месяц.

Средняя цена предложения комнат в аренду по районам

(тыс. рублей/мес.)

Средняя цена предложения квартир в аренду по районам

(тыс. рублей/мес.). Прогноз

Загородная аренда – итоги сезона

В аренду сдаются различные загородные дома. Цена зависит от уровня комфорта, от места положения и размера дома. Условно все предложения можно разделить на 3 категории: дачи, загородные дома и коттеджи.

Дачи – это один из наиболее доступных по цене вариантов. Обычно они находятся в садоводстве, возможно, удалены от города. Конечно, по уровню комфорта они серьезно отстают от современных загородных домов (как правило, удобства находятся на улице, внутреннее убранство простое), однако выигрывают по стоимости аренды. Диапазон цен на них составляет 6-20 тыс. рублей в месяц. На рынке всегда большой объем предложения дач в аренду.

Самые дорогие в предложении сейчас коттеджи в организованном поселке или в т.н. частном секторе. Это относительно новые дома (1-7 лет), расположенные в престижном пригороде, с удобствами в доме, оснащены современной бытовой техникой и хорошо меблированы. Многие имеют современный и оригинальный дизайн интерьеров, участки с ландшафтным дизайном. Однако и стоимость их составляет 70-200 тыс. рублей в месяц. За 250 тыс. рублей в месяц арендаторы требуют большую площадь коттеджа, подземный паркинг на несколько машин, бильярдную комнату, спортзал, ванную, сауну.

От 85 тыс. рублей коттеджи обычно оснащены современной системой охраны, как минимум, шлакбаумом и охранником на КПП.

Загородные дома находятся посередине – в ценовом диапазоне 25-65 тыс. рублей в месяц. Они характеризуются, как правило, большей удаленностью от города, нежели коттеджи, социальной неоднородностью соседей, более низким уровнем ремонта и качества мебели.

В этом сезоне наибольшим спросом пользовались коттеджи и загородные дома стоимостью 60-100 тыс. рублей в месяц. При этом наблюдался дефицит предложения таких объектов. Чуть меньше спрашивали дома в ценовом диапазоне 25-30 тыс. рублей в месяц. Такие дома обычно арендуют семьи с небольшим доходом, желающие вывезти детей на природу. Спрос на дачи очень специфичен и индивидуален.

География спроса из года в год остается неизменной. В Северном направлении спрос сосредоточен в Сестрорецке, Лисьем носу, Зеленогорске. Постепенно растет популярность домов в Токсово, Васкелово, Сосново. Дальше от города аренда коттеджей пользуется меньшим спросом. В южном направлении наиболее востребованные коттеджи в районе Павловска, Петергофа до Ломоносова.

В нынешнем сезоне мы заметили, что люди обратили внимание на Всеволожский район, однако предложение загородной недвижимости в аренду здесь крайне мало.

Основное требование – санузел в доме и водоем неподалеку. В этом сезоне наблюдается новая тенденция – сужение радиуса спроса. Предпочитают коттеджи в 50 км от города, максимум в 100 км.

Как грамотно сдать или снять квартиру?

Разделяют два вида договоров — аренды и найма. Об аренде жилья говорят, когда оно снимается компаний, т. е. юридическим лицом, например, для своих сотрудников. Когда съемщиком жилого помещения является физическое лицо, практически всегда стороны заключают договор найма. В отличие от договора аренды он не требует государственной регистрации и предоставляет нанимателю больше гарантий.

Договор найма заключается в простой письменной форме и не требует обязательного нотариального удостоверения. Государственной регистрации договоры найма также не требуют. Не нужно регистрировать и договор аренды, если он заключен на срок до одного года. Договоры могут быть краткосрочными (до 1 года) и долгосрочными (более 1 года). На практике подавляющее большинство договоров именно краткосрочные.

Основные детали договора: месячная стоимость найма (аренды) и порядок оплаты, в том числе коммунальных платежей и разнообразных счетов, условия досрочного расторжения договора и штрафные санкции при его нарушении каждой из сторон. Если наймодатель (арендатор) требует страховой депозит, т. е. некую сумму, как правило, равную месячной стоимости найма, которая берется собственником в качестве обеспечения сохранности сдаваемой квартиры и имущества и своевременной оплаты счетов, то в договоре приписываются условия его возврата.

Собственник должен настоять и на том, чтобы зафиксировать порядок и сроки своего посещения квартиры в период действия договора, квартиросъемщик, в свою очередь, может позаботиться о разрешении на проживание в ней животных. Если квартира требует ремонта, следует отметить, за чей счет и каким образом он будет сделан, и т. д.
Помимо договора необходимо составить акт передачи квартиры и имущества, в котором должно быть описано состояние квартиры, а также произведена опись имущества с указанием дефектов или их отсутствия.