Победитель конкурса на реконструкцию Апраксина двора назван – ООО «Главстрой СПб». В течение ближайших пяти лет компания должна будет создать новую архитектурную среду в рамках охранных ограничений. В ближайшие два года работы по реализации этого проекта будут вестись по двум направлениям – проектирование и урегулирование имущественно-правовых вопросов.
Проект реконструкции Апраксина двора многими специалистами – и архитекторами, и девелоперами – часто называется беспрецедентным в мировой практике. Территория площадью 11,4 га в сердце исторического центра Петербурга, с одной стороны, экономически привлекательна для реализации инвестиционных проектов, с другой стороны, сложна для освоения из-за проблем с решением имущественно-правовых вопросов и огромного количества охранных ограничений.
Новое в рамках
дозволенного
Волею жюри конкурса по реконструкции Апраксина двора, создателем его новой архитектурной среды будет британский архитектор Крис Уилкинсон, работающий совместно с ООО «Главстрой СПб». Проектов, реализованных в России, в активе Криса Уилкинсона в настоящее время нет. Теперь у мэтра появился шанс заполнить этот пробел.
Пока сам Крис Уилкинсон называет разработанную для конкурса концепцию не более, чем первоначальными мыслями, касающимися территории Апраксина двора. «Я очень надеюсь на сотрудничество с российскими архитекторами и с теми, кто отвечает за сохранение памятников», – подчеркивает британский мэтр.
Главной идеей, заложенной в основу концепции реконструкции, является новая организация пространства. Если сегодня торговые ряды Апраксина двора идут параллельно Садовой, то, по замыслу Криса Уилкинсона, должна быть создана новая улица, которая соединит набережную Фонтанки с Садовой улицей. Это должно обеспечить максимальную проходимость всей территории для посетителей комплекса, поэтому, видимо, придется пожертвовать несколькими корпусами внутри квартала. А наверху будет прозрачный свод – «облако», которое должно защитить посетителей комплекса от капризов петербургской погоды. Как уже сообщалось, в итоге реализации данной концепции Апраксин двор превратится в многофункциональный комплекс, где помимо торговых зон разместятся офисы, гостиницы и жилье.
Но фантазия архитектора не ограничилась рамками территории, определенной по условиям конкурса, он предложил построить новый пешеходный мост через Фонтанку и водрузить над ним еще одно «облако». «Это будет временной конструкцией, – уточнил Крис Уилкинсон. – Мы предлагаем это рассмотреть как художественную инсталляцию, которая позднее может быть демонтирована».
Учитывая, что русская поговорка гласит: «Нет ничего более постоянного, чем временное», реакция петербургских экспертов в области охраны историко-культурного наследия на возможность возникновения над Фонтанкой рукотворных туч была вполне предсказуемой.
«Я детально не знаком с проектом, могу говорить только о первом впечатлении. Облако вызывает негативную реакцию, особенно на Фонтанке, – уверен профессор Института живописи, скульптуры и архитектуры им. И.Е. Репина, член градостроительного совета Владимир Лисовский. – Необходимо сохранять логику в распределении открытых пространств. Что же касается защиты от непогоды, то для этого в Петербурге существует способ – аркады, которые есть и в Апраксином, и в Гостином дворе».
По мнению Михаила Мильчика, заместителя директора института «Спецпроектреставрация», в Апраксином дворе нельзя допустить того, что происходит с новой Голландией, когда, согласно проекту Нормана Фостера, новые здания начинают доминировать над историческими строениями.
«Соседство с Александринским театром, Воронцовским дворцом, где сейчас располагается Суворовское училище, накладывает особую ответственность на архитектора, – считает Александр Марголис, генеральный директор Международного фонда спасения Петербурга-Ленинграда. – Один из главных вопросов реализации архитектурного проекта – оформление его южной части, выходящей на Фонтанку. Сейчас здесь расположен Лениздат, который соседствует со зданием Министерства иностранных дел, построенным по проекту Карла Росси, и БДТ, знаковым культурным объектом Северной столицы. На мой взгляд, здесь необходимо новое здание архитектуры XXI века, которое, тем не менее, должно быть предельно чутким к архитектурному контексту. Петербург нуждается в реновации исторического центра, но никаких аналогий с путями развития других исторических городов Европы быть не может».
Владимир Лисовский привел три пути реновации архитектурной среды исторического центра Петербурга. «Город нуждается в «лечении», и архитекторы выступают как врачи, у каждого из них свой метод решения проблемы, – отметил эксперт. – Кто-то берет в руки топор, обрубает больные конечности, заменяет их протезами, суперсовременными, но мертвыми частями. Этот путь выбрал для себя Доменик Перро, проектируя вторую сцену Мариинского театра. Можно взять скальпель, сделать надрезы, зашить и ждать – срастется или не срастется. Это проявилось в проекте реконструкции острова Новая Голландия Нормана Фостера. Есть еще один возможный путь – лазерная хирургия – с минимальными повреждениями. Будем надеяться, что Апраксин двор будут лечить именно таким способом».
В целом эксперты положительно отнеслись к возможности сноса некоторых зданий внутри территории Апраксина двора, признав, что это в архитектурном смысле совсем не шедевр. Главное, чтобы при реконструкции осталась не разрушенной связь между Апраксиным двором и его окружением.
Денежные вопросы
Согласно концепции развития территории Апраксина двора, здесь в ходе реконструкции должно появиться примерно 80 тыс. кв. метров объектов торговли и сервиса, офисные помещения займут площадь, равную 70 тыс. кв. метров, жилая недвижимость (апартаменты класса «элита») – еще столько же, ориентировочная площадь гостиничного комплекса составит 40 тыс. кв. метров. Итого площадь надземной части комплекса оставит около 260 тыс. кв. метров. Несмотря на планируемый период реализации проекта в пять лет, активная жизнь в нем начнется раньше – с вводом первой очереди в 2011-2012 годах, в составе которой будет создана центральная часть общественной зоны.
«В составе проекта предполагается создание подземного паркинга общей вместимостью около 2500 машино-мест – с учетом ограничений КГИОП это была более чем непростая задача, – говорит Олег Барков, генеральный директор Knight Frank Санкт-Петербург, официальный консультант проекта. – Большая часть паркинга не закреплена за какой-либо конкретной функцией, а будет обслуживать нужды посетителей комплекса. Что касается жилой недвижимости, то размещение апартаментов добавит территории Апраксина двора новое качество, сделает среду в нем более живой, кроме того – улучшит экономику проекта и поможет девелоперу диверсифицировать риски».
После победы в конкурсе «Главстрой СПб» получил в свое распоряжение 63 процента площадей. В настоящее время на территории Апраксина двора около 300 кв. метров (230 помещений) находится в частной собственности. По словам Игоря Евтушевского, управляющего директора ООО «Главстрой-СПб», тактикой компании по разрешению ситуации, когда на территории одного квартала находится почти 500 владельцев недвижимости, имеющих собственное видение развития своего бизнеса, станет выкуп. По его словам, только консолидация всей недвижимости в одних руках сможет обеспечить нормальную реализацию проекта.
По прогнозам управляющего директора ООО «Главстрой СПб», переговоры с собственниками займут не менее двух лет. От того, насколько успешно они будут продвигаться, напрямую зависит рентабельность проекта. На сегодняшний день в ООО «Главстрой-СПб» она оценивается на уровне 14-16 процентов, при том условии, что все работы по реконструкции Апраксина двора завершатся, как и намечено в 2013 году. В том случае, если переговоры затянутся, реализация проекта может занять и 10 лет. Из 28 млрд рублей, которые предполагает затратить на реализацию всего проекта «Главстрой-СПб», на урегулирование имущественных вопросов уйдет примерно 7,5-8,5 млрд рублей (0-350 млн). «Главстрой СПб» предполагает, что выкупная стоимость квадратного метра площадей Апраксина двора у собственников будет составлять тыс.
По мнению директора Ассоциации собственников и арендаторов Апраксина двора Юрия Козлова, эта цена может удовлетворить многих владельцев помещений торгового комплекса. Другое дело – инвесторы, которые уже вложили значительные средства в реконструкцию корпусов и могут не согласиться на предложенную компенсацию.
Как сообщил «Строительному Еженедельнику» на условиях анонимности представитель одного из инвесторов, уже завершивших реконструкцию двух корпусов Апраксина двора, победитель конкурса пока не делал никаких коммерческих предложений. «Наши корпуса были исключены из списка объектов, переходящих победителю конкурса, – отметил собеседник издания. – Пока трудно говорить, насколько адекватна цена в тыс., поскольку сегодня никто не знает реальной рыночной стоимости объектов в составе Апраксина двора. Когда начнется выкуп, станет понятно, вырастет ли цена или останется на заявленной отметке. Но наши корпуса стоят дороже, поскольку их реконструкция полностью завершена».
Схемы взаимодействия инвесторов и победителя конкурса будут исключительно индивидуальными. Так, например, ООО «Рюрик Менеджмент», бывший соперник в борьбе за реконструкцию Апраксина двора, теперь видит себя в роли партнера ООО «Главстрой СПб». «Мы произвели реконструкцию корпусов в сотрудничестве с КГИОП, сохранив все традиции. Сейчас будем вести переговоры с Олегом Дерипаской по поводу того, как дальше быть с этими зданиями, – сообщил Леонид Полонский, генеральный директор ООО «Рюрик Менеджмент». – У нас есть свое видение реконструкции Апраксина двора. Оно отличается от того, что мы представляли с г-ном Чигиринским. В ближайшее время мы будем обсуждать концепцию, разработанную для нас Никитой Явейном с «Главстроем», и я не исключаю возможности нашего вхождения в проект. С нами можно работать, мы имеем реальный авторитет на Апраксином дворе, и у нас там есть объекты недвижимости».
Согласится ли ООО «Главстрой СПб» на предложения Рюрика, станет известно через 2-3 недели.
Проект реконструкции Апраксина двора многими специалистами – и архитекторами, и девелоперами – часто называется беспрецедентным в мировой практике. Территория площадью 11,4 га в сердце исторического центра Петербурга, с одной стороны, экономически привлекательна для реализации инвестиционных проектов, с другой стороны, сложна для освоения из-за проблем с решением имущественно-правовых вопросов и огромного количества охранных ограничений.
Новое в рамках
дозволенного
Волею жюри конкурса по реконструкции Апраксина двора, создателем его новой архитектурной среды будет британский архитектор Крис Уилкинсон, работающий совместно с ООО «Главстрой СПб». Проектов, реализованных в России, в активе Криса Уилкинсона в настоящее время нет. Теперь у мэтра появился шанс заполнить этот пробел.
Пока сам Крис Уилкинсон называет разработанную для конкурса концепцию не более, чем первоначальными мыслями, касающимися территории Апраксина двора. «Я очень надеюсь на сотрудничество с российскими архитекторами и с теми, кто отвечает за сохранение памятников», – подчеркивает британский мэтр.
Главной идеей, заложенной в основу концепции реконструкции, является новая организация пространства. Если сегодня торговые ряды Апраксина двора идут параллельно Садовой, то, по замыслу Криса Уилкинсона, должна быть создана новая улица, которая соединит набережную Фонтанки с Садовой улицей. Это должно обеспечить максимальную проходимость всей территории для посетителей комплекса, поэтому, видимо, придется пожертвовать несколькими корпусами внутри квартала. А наверху будет прозрачный свод – «облако», которое должно защитить посетителей комплекса от капризов петербургской погоды. Как уже сообщалось, в итоге реализации данной концепции Апраксин двор превратится в многофункциональный комплекс, где помимо торговых зон разместятся офисы, гостиницы и жилье.
Но фантазия архитектора не ограничилась рамками территории, определенной по условиям конкурса, он предложил построить новый пешеходный мост через Фонтанку и водрузить над ним еще одно «облако». «Это будет временной конструкцией, – уточнил Крис Уилкинсон. – Мы предлагаем это рассмотреть как художественную инсталляцию, которая позднее может быть демонтирована».
Учитывая, что русская поговорка гласит: «Нет ничего более постоянного, чем временное», реакция петербургских экспертов в области охраны историко-культурного наследия на возможность возникновения над Фонтанкой рукотворных туч была вполне предсказуемой.
«Я детально не знаком с проектом, могу говорить только о первом впечатлении. Облако вызывает негативную реакцию, особенно на Фонтанке, – уверен профессор Института живописи, скульптуры и архитектуры им. И.Е. Репина, член градостроительного совета Владимир Лисовский. – Необходимо сохранять логику в распределении открытых пространств. Что же касается защиты от непогоды, то для этого в Петербурге существует способ – аркады, которые есть и в Апраксином, и в Гостином дворе».
По мнению Михаила Мильчика, заместителя директора института «Спецпроектреставрация», в Апраксином дворе нельзя допустить того, что происходит с новой Голландией, когда, согласно проекту Нормана Фостера, новые здания начинают доминировать над историческими строениями.
«Соседство с Александринским театром, Воронцовским дворцом, где сейчас располагается Суворовское училище, накладывает особую ответственность на архитектора, – считает Александр Марголис, генеральный директор Международного фонда спасения Петербурга-Ленинграда. – Один из главных вопросов реализации архитектурного проекта – оформление его южной части, выходящей на Фонтанку. Сейчас здесь расположен Лениздат, который соседствует со зданием Министерства иностранных дел, построенным по проекту Карла Росси, и БДТ, знаковым культурным объектом Северной столицы. На мой взгляд, здесь необходимо новое здание архитектуры XXI века, которое, тем не менее, должно быть предельно чутким к архитектурному контексту. Петербург нуждается в реновации исторического центра, но никаких аналогий с путями развития других исторических городов Европы быть не может».
Владимир Лисовский привел три пути реновации архитектурной среды исторического центра Петербурга. «Город нуждается в «лечении», и архитекторы выступают как врачи, у каждого из них свой метод решения проблемы, – отметил эксперт. – Кто-то берет в руки топор, обрубает больные конечности, заменяет их протезами, суперсовременными, но мертвыми частями. Этот путь выбрал для себя Доменик Перро, проектируя вторую сцену Мариинского театра. Можно взять скальпель, сделать надрезы, зашить и ждать – срастется или не срастется. Это проявилось в проекте реконструкции острова Новая Голландия Нормана Фостера. Есть еще один возможный путь – лазерная хирургия – с минимальными повреждениями. Будем надеяться, что Апраксин двор будут лечить именно таким способом».
В целом эксперты положительно отнеслись к возможности сноса некоторых зданий внутри территории Апраксина двора, признав, что это в архитектурном смысле совсем не шедевр. Главное, чтобы при реконструкции осталась не разрушенной связь между Апраксиным двором и его окружением.
Денежные вопросы
Согласно концепции развития территории Апраксина двора, здесь в ходе реконструкции должно появиться примерно 80 тыс. кв. метров объектов торговли и сервиса, офисные помещения займут площадь, равную 70 тыс. кв. метров, жилая недвижимость (апартаменты класса «элита») – еще столько же, ориентировочная площадь гостиничного комплекса составит 40 тыс. кв. метров. Итого площадь надземной части комплекса оставит около 260 тыс. кв. метров. Несмотря на планируемый период реализации проекта в пять лет, активная жизнь в нем начнется раньше – с вводом первой очереди в 2011-2012 годах, в составе которой будет создана центральная часть общественной зоны.
«В составе проекта предполагается создание подземного паркинга общей вместимостью около 2500 машино-мест – с учетом ограничений КГИОП это была более чем непростая задача, – говорит Олег Барков, генеральный директор Knight Frank Санкт-Петербург, официальный консультант проекта. – Большая часть паркинга не закреплена за какой-либо конкретной функцией, а будет обслуживать нужды посетителей комплекса. Что касается жилой недвижимости, то размещение апартаментов добавит территории Апраксина двора новое качество, сделает среду в нем более живой, кроме того – улучшит экономику проекта и поможет девелоперу диверсифицировать риски».
После победы в конкурсе «Главстрой СПб» получил в свое распоряжение 63 процента площадей. В настоящее время на территории Апраксина двора около 300 кв. метров (230 помещений) находится в частной собственности. По словам Игоря Евтушевского, управляющего директора ООО «Главстрой-СПб», тактикой компании по разрешению ситуации, когда на территории одного квартала находится почти 500 владельцев недвижимости, имеющих собственное видение развития своего бизнеса, станет выкуп. По его словам, только консолидация всей недвижимости в одних руках сможет обеспечить нормальную реализацию проекта.
По прогнозам управляющего директора ООО «Главстрой СПб», переговоры с собственниками займут не менее двух лет. От того, насколько успешно они будут продвигаться, напрямую зависит рентабельность проекта. На сегодняшний день в ООО «Главстрой-СПб» она оценивается на уровне 14-16 процентов, при том условии, что все работы по реконструкции Апраксина двора завершатся, как и намечено в 2013 году. В том случае, если переговоры затянутся, реализация проекта может занять и 10 лет. Из 28 млрд рублей, которые предполагает затратить на реализацию всего проекта «Главстрой-СПб», на урегулирование имущественных вопросов уйдет примерно 7,5-8,5 млрд рублей (0-350 млн). «Главстрой СПб» предполагает, что выкупная стоимость квадратного метра площадей Апраксина двора у собственников будет составлять тыс.
По мнению директора Ассоциации собственников и арендаторов Апраксина двора Юрия Козлова, эта цена может удовлетворить многих владельцев помещений торгового комплекса. Другое дело – инвесторы, которые уже вложили значительные средства в реконструкцию корпусов и могут не согласиться на предложенную компенсацию.
Как сообщил «Строительному Еженедельнику» на условиях анонимности представитель одного из инвесторов, уже завершивших реконструкцию двух корпусов Апраксина двора, победитель конкурса пока не делал никаких коммерческих предложений. «Наши корпуса были исключены из списка объектов, переходящих победителю конкурса, – отметил собеседник издания. – Пока трудно говорить, насколько адекватна цена в тыс., поскольку сегодня никто не знает реальной рыночной стоимости объектов в составе Апраксина двора. Когда начнется выкуп, станет понятно, вырастет ли цена или останется на заявленной отметке. Но наши корпуса стоят дороже, поскольку их реконструкция полностью завершена».
Схемы взаимодействия инвесторов и победителя конкурса будут исключительно индивидуальными. Так, например, ООО «Рюрик Менеджмент», бывший соперник в борьбе за реконструкцию Апраксина двора, теперь видит себя в роли партнера ООО «Главстрой СПб». «Мы произвели реконструкцию корпусов в сотрудничестве с КГИОП, сохранив все традиции. Сейчас будем вести переговоры с Олегом Дерипаской по поводу того, как дальше быть с этими зданиями, – сообщил Леонид Полонский, генеральный директор ООО «Рюрик Менеджмент». – У нас есть свое видение реконструкции Апраксина двора. Оно отличается от того, что мы представляли с г-ном Чигиринским. В ближайшее время мы будем обсуждать концепцию, разработанную для нас Никитой Явейном с «Главстроем», и я не исключаю возможности нашего вхождения в проект. С нами можно работать, мы имеем реальный авторитет на Апраксином дворе, и у нас там есть объекты недвижимости».
Согласится ли ООО «Главстрой СПб» на предложения Рюрика, станет известно через 2-3 недели.
Источник: