Условия, на которых можно получить жилищный кредит, медленно, но неуклонно меняются. Чем больше игроков появляется на ипотечном рынке, тем больше усилий им приходится прилагать, чтобы привлечь потребителей именно своей программой. Вероятно, в скором времени заемщики смогут без труда менять кредиторов. Это произойдет в том случае, если на нашем ипотечном рынке появится такая услуга, как рефинансирование.Она должна серьезно заинтересовать российских заемщиков. В условиях совершенствования ипотечного законодательства и относительной «нефтяной» стабильности происходит постепенное удешевление кредитов, следовательно, появляются более удобные кредитные программы.
Безусловно, это положительное явление. Но есть один нюанс. Повышение доступности ипотечных кредитов пригодится тем, кто намерен взять заем в будущем. Что делать «первопроходцам», которые уже оформили кредит под 17–18% годовых?
Рефинансирование по-западному: деньги любят счет
На Западе существует механизм, призванный удовлетворить потребителей, которые не хотят платить по кредиту больше, чем это возможно, — рефинансирование ипотечного займа. Как работает подобная схема?
Допустим, потребитель желает перейти со своим займом из банка А в банк Б, где с этого месяца процентная ставка понижена с 7 до 6,5%. В этом случае человек обращается с заявлением в банк Б, и тот, рассмотрев заявку, выкупает права требования по кредиту у банка А.
С участием брокера эта схема работает следующим образом:
1. Клиент обращается к брокеру либо заполняет анкету на сайте банка.
2. Кредитный комитет изучает анкету заемщика и его кредитный рейтинг.
3. Заказывается оценка квартиры.
4. Оформляется закладная.
5. Новый кредитор переводит средства в прежний банк в счет погашения задолженности.
6. Клиент получает деньги.
7. Комиссия брокера включается в сумму нового долга.
Насколько эта схема выгодна всем участникам сделки — зависит от каждого конкретного случая. Дело в том, что во многих западных банках предусмотрены крупные штрафы за досрочное погашение кредита. Если же потребитель берет кредит без моратория на досрочное погашение, то, как правило, платит более высокий процент. Но как раз в этом случае рефинансирование займа может оказаться выгодным, хотя опять-таки процентные ставки, например, в США давно понизились до того уровня, ниже которого — только бесплатно. Экономные американцы выгадывают на долях процента.
В России пока существуют более широкие возможности для рефинансирования. Процентные ставки высоки, но год от года они уменьшаются. При рефинансировании займа через два–три года экономия на ежемесячных платежах может составить $100–200.
Рефинансирование по-русски: надо подумать
Однако на нашем ипотечном рынке подобной практики до сих пор не существовало, и большинство отечественных заемщиков и не подозревали о возможности поменять банк.
Первым устранить подобную несправедливость решило руководство ЗАО «Корпорация МИАН». Предложенная компанией схема рефинансирования выглядит так же, как и схема получения ипотечного кредита. Потенциальный заемщик предоставляет в банк обычный пакет документов: справки о доходах, копию трудовой книжки и пр., кредитный комитет рассматривает заявку. В случае положительного решения новый кредитор выплачивает деньги банку заемщика. Затем залог с недвижимости заемщика снимается и одновременно оформляется на новый банк.
Далее заемщик начинает по обычной схеме выплачивать банку сумму по новому кредитному договору. МИАН в данном случае выступает в роли кредитного брокера, упрощающего процедуру одобрения клиентов и общения с клиентом. Услуга рефинансирования будет доступна практически любому человеку, который уже взял кредит. По сути это та же самая ипотека. Срок кредита, который можно получить при рефинансировании — до десяти лет под 11% годовых. Банк выдает до 70% рыночной стоимости квартиры. Единственное условие — сумма рефинансируемого кредита должна быть не меньше $30 тыс.
Предлагая на рынок новую услугу, МИАН руководствуется, разумеется, не филантропическими мотивами, а трезвым финансовым расчетом. «Потенциал у этой услуги огромный, — поясняет руководитель направления ипотечного кредитования ЗАО «Корпорация МИАН» Сергей Махоткин. — К примеру, как только в Америке ставки по ипотечным кредитам снижаются на 0,25%, происходит вал рефинансирования. Человек до выплаты своего долга может рефинансировать кредит несколько раз. И в странах с развитой системой ипотечного кредитования это считается нормальным».
К сожалению, несмотря на то что для российских заемщиков рефинансирование безусловно является удобным механизмом, для банков это не так. Они не заинтересованы в досрочном погашении кредита и потере заемщика, поскольку в этом случае лишаются прогнозируемого дохода за несколько лет (проценты за то время, на которое сократился срок займа).
По словам С. Махоткина, несколько пробных сделок уже состоялось, и сейчас МИАН ведет переговоры о взаимодействии с несколькими банками. Успешно ли они завершатся и с кем именно компания будет сотрудничать в сфере рефинансирования — пока неизвестно. Хотя, судя по нашим опросам, не все участники кредитного рынка видят необходимость в развитии такой услуги, как рефинансирование.
Как говорит руководитель департамента развития Национальной ипотечной компании Мария Киселева, «в настоящий момент банкам не интересно заниматься рефинансированием: на рынке еще достаточно клиентов, которым можно выдать ипотечный кредит, а развивать новый продукт — дело хлопотное. Кроме того, в России действует положение Центробанка № 254-П, которое обязывает банк, предлагающий рефинансирование, создавать значительные резервы по таким кредитам». М. Киселева полагает, что услуга рефинансирования станет востребованной со временем, когда произойдет значительное снижение процентных ставок по отношению к условиям кредитов, выданных в конце 1990-х–начале 2000-х годов. То есть ожидать этого стоит не раньше, чем года через три–четыре.
В Московском кредитном банке заниматься рефинансированием также пока не планируют. «В обозримой перспективе в подобной услуге необходимости нет, поскольку Московским кредитным банком совместно с Международной финансовой корпорацией (IFC) выработан единый механизм фондирования ипотечных сделок», — объясняет начальник управления кредитования физических лиц Московского кредитного банка Оксана Лихачева.
В Международном московском банке задумываются о начале рефинансирования. «Мы не исключаем возможности введения услуги рефинансирования ипотеки, поскольку считаем, что она будет пользоваться определенным спросом, — говорит начальник управления розничных продуктов и услуг Международного московского банка Алексей Аксенов. — Что касается сроков ее введения, то это скорее вопрос не ближайших месяцев, а следующего года. Время ее появления зависит и от изменений в законодательной базе, и, конечно, от того, куда и как будет двигаться сам рынок кредитования физических лиц».
Начальник управления развития бизнеса и региональной сети Городского ипотечного банка Михаил Бусыгин считает, что российский рынок в целом еще не созрел для рефинансирования. «Сейчас сложилась такая ситуация, что условия кредитования в большинстве банков похожи, — поясняет он свою точку зрения. — Где-то ставка немного ниже, где-то меньше первоначальный взнос. Но принципиальной разницы нет. Рефинансирование актуально, когда на рынке большой разброс или большие колебания. У нас пока кредиты идут по фиксированным ставкам, и я не вижу перспективы их снижения».
С другой стороны, конкуренция на рынке ипотечного кредитования растет. Услуга рефинансирования вкупе с более низким процентом может стать мощным конкурентным преимуществом. К этому выводу пришли не только в компании МИАН. По неофициальным данным, несколько российских банков сегодня разрабатывают собственные схемы рефинансирования, не предполагающие участие риэлторов. И хотя, по словам С. Махоткина, «без посредников данные сделки практически не осуществляются», с таким утверждением согласны не все. Так, М. Киселева на вопрос о необходимости посредника при рефинансировании займов выразила недоумение: «Не совсем понятно, причем здесь посредники. Они в принципе не нужны».
«Эти сделки возможны как с участием, так и без участия риэлтора, — считает А. Аксенов. — Все зависит от каждого конкретного случая».
Более того, не исключено, что подобные сделки уже проводятся некоторыми участниками рынка — без посредников и без обнародования сведений об этом. Как утверждают некоторые эксперты, при досрочном погашении кредита банк может даже не узнать о том, что имело место рефинансирование. Индивидуальные схемы рефинансирования в настоящее время обсуждаются во многих ипотечных банках, но вслух об этом пока не говорится. Вероятно, не пройдет и года, как новая услуга появится на российском ипотечном рынке.