Ежегодно в России появляются десятки новых ипотечных продуктов, но интерес к ним чаще всего проявляют лишь потенциальные заемщики. Тех же, кто воспользовался услугами ипотеки раньше, перемены на рынке кредитования мало интересуют. Такой ситуации немало способствуют и сами банки, которым выгодно, чтобы их заемщик ежемесячно и аккуратно выплачивал наибольший процент.
Между тем условия, несколько лет назад казавшиеся приемлемыми, в настоящее время изменились и способны облегчить кредитное бремя тех, кто несет его уже несколько лет. Банков, предлагающих изменить условия по ранее полученным кредитам, становится все больше. На профессиональном языке такая услуга называется рефинансированием. В практике западных банков подобные программы появились достаточно давно. В России они еще не очень хорошо известны, хотя их появление естественно, логично и связано с развитием ипотечного кредитования и, как следствие, с зарождением здоровой конкуренции.
Какие перспективы открываются для клиентов, которые воспользовались программой рефинансирования? Главной целью переоформления обычно является понижение ставки, хотя некоторых заемщиков привлекает изменение срока, валюты или суммы кредитования. Например, новая ставка может быть на 2–3% ниже, а размер кредита — доходить до 70–95% реальной стоимости жилья.
Что нам мешает жить лучше?
Несмотря на все положительные стороны рефинансирования, активность потребителей остается достаточно низкой, а заемщиков, желающих улучшить свое положение, не так много. В этом отношении очень поучителен опыт Запада.
Мобильность, осведомленность и умение экономить у человека с западным менталитетом развиты настолько, что достаточно десятой доли процента, чтобы гражданин Франции, Германии или Эстонии предпринял решительные шаги для улучшения своего положения в качестве заемщика. И это притом, что в практике цивилизованного мира давно нет столь благоприятных условий для снижения кредитного бремени, как в России. Десятые доли процента отделяют первичные ипотечные ставки банков и те, что предлагаются при рефинансировании, но возможности перекредитования широко изучаются, используются и приносят заслуживающую хлопот выгоду.
Такая привычка не имеет ничего общего с нездоровым интересом к деньгам, как в этом часто упрекают иностранцев наши соотечественники «с широкой душой». В этом вопросе интереснее суждение психологов, утверждающих, что лишь уважение к заработанному, привычка беречь даже самые малые средства способны в корне изменить судьбу неудачника с вечно расстроенным финансовым состоянием.
Почему эти положительные качества плохо вырабатываются у нас? Мешает отсутствие опыта, необходимого для поддержания своего материального благополучия? Нет информации, которая позволила бы вовремя сориентироваться? И то и другое верно, но иногда сказываются не вполне очевидные соображения. «Как бы чего не вышло» — такая иррациональная логика парализует действие, заставляет удерживаться от очевидных шагов.
Наш соотечественник хотя и вынужден пользоваться услугами банков, но все же очень опасается любых неизведанных ранее опций, предполагая какой-либо новый подвох или скрытую опасность. При этом он забывает, что выступает не в роли вкладчика, доверителя средств, но в роли заемщика, которому нечего бояться даже в случае нестабильности банка.
В качестве примера, по которому можно судить о достоинствах рефинансирования ипотечного кредита, мы расскажем о продукте Райффайзенбанка под названием «Программа кредитования в целях рефинансирования задолженности по ипотечному кредиту».
Линейка возможностей
Как рассказал член правления Райффайзенбанка, руководитель дирекции по работе с физическими лицам Роман Воробьев, «Райффайзенбанк уже несколько лет рефинансирует для своих клиентов кредиты других банков, но мы не предлагали программу перекредитования в качестве массовой услуги. Поскольку рынок созрел и появилась аудитория для этой услуги, с марта 2006 года появилась и отдельная программа. На сегодняшний день мы предлагаем программу рефинансирования целевого ипотечного кредита другого банка на ремонт или покупку квартиры, загородного дома, земли».
Надо отметить, что столь широкая линейка целевых возможностей, на которые реально направить полученные средства, является значительным продвижением в области кредитования. Заемщики, оформлявшие кредит два–три года назад, чаще всего приобретали квартиру на вторичном рынке, под другие нужды средства предоставлялись редко.
Проценты — это главное
Процентные ставки — один из главных моментов, на которые обращает внимание заемщик. Именно этот показатель часто сопоставляют с уровнем инфляции и делают вывод о том, насколько выгоден кредит. Ставка 18% годовых и более, по которой платят заемщики с трех–четырехлетним стажем, сегодня считается очень высокой.
Ставки рефинансирования Райффайзенбанка заметно ниже. Не будем описывать все подробности действующих программ (заинтересованные имеют возможность ознакомиться с ними на сайте банка) — приведем лишь несколько цифр для сравнения. Программа с фиксированной ставкой, предназначенная для приобретения объекта на вторичном рынке, предполагает 11,9% в рублях. Ставки по аналогичной программе, но рассчитанной на приобретение земельного участка, несколько выше — 13%. Согласитесь, такие условия на сегодняшний день достаточно выгодны.
Впрочем, сохраняют свою актуальность и долларовые кредиты, ставки по которым примерно на 2% ниже. В условиях падающего курса американской валюты такие займы кажутся привлекательнее рублевых, что конечно же компенсируется большей долей риска для заемщика. В случае роста курса доллара, равно как и непредвиденного обесценивания национальной валюты, заемщик рискует оказаться внакладе.
Какой же конкретной экономии удается достичь сегодня при рефинансировании кредита? Основываясь на собственных наблюдениях, могу сказать: разница в 2–3% нашим соотечественникам, еще не научившимся считать собственные средства, часто не кажется слишком ощутимой. По привычке мы пользуемся невыгодными устаревшими тарифами телефонной связи. Из-за собственной неорганизованности каждый день переплачиваем, приобретая проездные талоны в общественном транспорте у водителя. Сколько на этом можно сэкономить, из-за хаотичности трат и небольшого их размера подсчитать нелегко.
Но экономию при рефинансировании кредита просчитать реально, а итоговая сумма действительно способна удивить. «При рефинансировании кредита в нашем банке экономия, например, за десять лет при разнице в 3% может составить около 20% суммы долга. При рефинансировании заемщик вправе увеличить срок своего кредита на пять лет, что тоже снижает размер ежемесячного платежа. Если говорить о конкретных данных, то, например, при сумме долга $50 тыс. и разнице в процентной ставке 3% экономия клиента от рефинансирования кредита за десять лет превысит $10 тыс.», — рассказывает Р. Воробьев.
Внимание: дополнительные расходы
Итак, программы рефинансирования ипотечных кредитов являются одними из наиболее интересных на рынке современных банковских продуктов. Однако «подводные камни», требующие внимания и осмотрительности, есть и здесь. Они связаны с дополнительными расходами, которые несет кредитор при переоформлении. Каковы же статьи, которые потребуют трат на рефинансирование?
Комиссия за предоставление кредита составит до 1% суммы кредита (min — $250/7,5 тыс. руб., max — $3 тыс./90 тыс. руб.), что является существенным обременением, как, впрочем, и типичной практикой любого ипотечного банка.
Чуть более 1% суммы кредита составят страховые взносы. Около $1 тыс. стоит нотариальное сопровождение сделки. Уточним, что около половины этой суммы (12 тыс. руб.) уйдет на составление договора ипотеки в простой письменной форме. Искушенные и педантичные клиенты сочтут стоимость такой услуги несколько завышенной, но к существенному удорожанию общей сделки она не приведет. То же относится и к комиссии за оценку загородного дома и участка — $500, что почти втрое дороже услуги по оценке городской квартиры.
Есть еще одно обстоятельство, которое необходимо взять на заметку будущему кредитору Райффайзенбанка. При серьезности намерений надо настроиться на пунктуальность и дисциплинированность. Если среди отечественных банков и встречается практика временного «прощения» просрочек, то у педантичных немцев такое не пройдет: за каждый календарный день при нарушении сроков погашения кредита придется заплатить штраф в размере 0,1% суммы просроченного платежа. Много это или мало? Судить вам: предположим, ежемесячная сумма выплат составляет $1 тыс., в этом случае ежедневная просрочка обойдется в $1, а месяц задержки обернется обременением, равным средней сумме ежемесячного платежа абонента телефонной сети или Интернета.
Pro и contra
Программа рефинансирования, о которой мы рассказали, — удачный пример того, как облегчить кредитное бремя. В этом отношении продукт Райффайзенбанка показателен. Но, как и в любом деле, касающемся финансовых опреаций, скрупулезный расчет — это самое важное. Какие факторы следует учесть? Сама по себе выгодность условий перекредитования не всегда означает выгоды для каждого конкретного кредитора. Здесь важно очень точно взвесить все «за» и «против».
В качестве положительных аргументов выступают относительно низкие ставки. Но на другой чаше весов всегда находятся так называемые дополнительные расходы. Обычно при значительном расхождении процентов перекредитование выгодно.
Исключения составляют те случаи, когда большая часть пути по возврату кредита уже пройдена, а значит, и остаток суммы, и срок ее выплаты невелики. Рефинансирование в такой ситуации окажется и накладным, и хлопотным, и нецелесообразным. Но у нас искателей малой выгоды, как говорится, днем с огнем поискать. Это скорее западный феномен. Россиянам наука экономии, педантичного ведения финансовых дел пока неведома. А потому и программы, призванные выработать тактику бережного отношения к собственным заработанным средствам, очень нужны.