Осень постепенно переходит в позднюю; перевели часы, и мы окончательно оказались в темном времени года. Как и положено, природа потихоньку замирает – примерно то же самое происходит и с рынком загородного жилья.
Зимняя спячка
«В зимний период наступает снижение активности на рынке загородной недвижимости. Это проявляется в замедлении темпов роста цен, – говорит исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. – Зимой спрос на загородную недвижимость падает. Потенциальные покупатели редко занимаются покупкой загородного дома в это время года».То есть мы наблюдаем во всей красе фактор сезонности, который, кстати, по-разному проявляется в каждом сегменте загородного рынка. «Как правило, ситуация определяется не столько сезонным колебанием спроса и предложения, сколько общей ситуацией на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья», – считает заместитель генерального директора компании «Миэль – Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.
По его словам, наиболее активные месяцы, например, для сделок в сегменте бизнес-класса – это март, апрель и май. «Первый и четвертый кварталы характеризуются средним уровнем активности, а вот летом (третий квартал) максимальный спрос приходился на коттеджные поселки дачного класса, цена которых составляла порядка $150-200 тыс., – рассказывает Яхонтов. – Спрос на объекты этой ценовой категории возникает в те периоды, когда появляется не так много проектов верхнего сегмента. Кроме того, в сезоны отпусков клиенты, как правило, не принимают решения о покупке дорогих коттеджей. Так что июль и август – сезон недорогих покупок».
Но что до приближающейся зимы, этот сезон уравнивает все сегменты: спрос снижается вместе с температурой воздуха. Ну а 2007–2008 годы напоминают нам и о сезонности другого рода – политической. «Наступающая зима характеризуется также парламентскими выборами, а весна следующего года – президентскими, – говорит Мария Литинецкая. – Таким образом, учитывая фактор сезонности, а также предвыборные ожидания, можно прогнозировать значительное замедление темпов роста цен на объекты загородной недвижимости». Среднее удорожание по рынку не превысит за зиму 6-7%, считает эксперт; при этом, что логично, самый низкий темп роста цен сохранится в сегменте премиум-класса, самый высокий – в эконом-сегменте.
С чем мы приходим к зиме
К слову сказать, за весь, уже можно сказать, уходящий, год рост цен на загородном рынке составит, по словам директора по ипотеке компании «Миэль-Брокеридж» Юлии Вербицкой, 30-40% в зависимости от направления. Весной нам, помнится, обещали 10-15%…
Что до конкретных цифр, то, например, для Рублево-Успенского шоссе минимальная стоимость домовладения сейчас, по словам Ларисы Кузьминовой, руководителя департамента загородной недвижимости агентства элитной недвижимости компании «Новое качество», $498 тыс.
Максимальная цена дома на этом направлении, по словам эксперта, $2 784 000 (максимум за 3-й квартал текущего года по поселкам, находящимся в стадии строительства). "Невысокая цена вызвана тем, что в продаже в этот период в строящихся поселках находились дома небольшой площади. Дорогие объекты либо уже реализованы, либо сняты с продаж, — поясняет Кузьминова, — Львиная доля предложения приходится на вторичный рынок. Здесь уже цены варьируются в диапазоне $3 — 15 млн. за домовладение".
Для Новой Риги минимум начинается от $203 тыс., но по максимуму дом обойдется в $8 млн. На набирающем сейчас престижность Дмитровском шоссе «вилка» по ценам примерно такова: в элитных поселках цены стартуют от $1,3 млн, в поселках бизнес-класса – от $500 тыс. до $1,3 млн, в эконом-классе, соответственно, до $500 тыс. (данные компании «Терра-недвижимость»).
Объем предложения растет с самого начала осени, когда на рынок вышли сразу несколько новых проектов. Так, начались продажи в поселке бизнес-класса «Резиденция "Лесной городок"» (Минское шоссе) и в эконом-поселке Ивакино на Ленинградке. Вышли на рынок Глаголево-парк (Киевское шоссе), Пестовские Дачи (Ярославка), Барский Луг на Симферопольском шоссе (все это проекты бизнес-класса). Теперь продаются и Papillon на Горьковском шоссе (проект в рамках нового микрорайона г. Электроугли), и Четыре Сезона на Дмитровке, и Киевская Русь (Киевское шоссе). Спрос же напротив, замирает.
Новый год настает
Единственный период, несколько выбивающийся из картины зимнего затишья – это новогодние праздники, на которые застройщики и продавцы традиционно возлагают немалые надежды. «Покупательская активность может повыситься в преддверии нового года, – говорит Яхонтов. – Цены будут расти, особенно на земельные участки в секторе до 30 км от МКАД. Основная доля спроса будет находиться в диапазоне до $1 млн».
К слову сказать, «первичных» коттеджей, подходящих под это описание, не так уж и много: в 2007 году, по словам Ларисы Кузьминовой, на рынок вышли в основном поселки бизнес-класса, а основной объем строительства сосредоточился в 30-60 км от МКАД, ввиду ограниченного предложения свободных и пригодных для ИЖС земельных участков.
Новогодние праздники, как обычно, принесут подъем рынку краткосрочной аренды (долгосрочная же в куда большей степени, чем загородный рынок купли-продажи, будет переживать затишье) – тут возможны и сделки по цене в $10-20 тыс. за сутки. «Особенно возрастает спрос на дома, расположенные рядом с местами для занятий зимними видами спорта. Пик зимнего спроса на дома в краткосрочную аренду приходится на новогодние праздники», – комментирует Мария Литинецкая.
Вместо выводов: после зимы
А вот после наступления нового, 2008 года, считает Владимир Яхонтов, ситуация на рынке может существенно измениться в связи с предстоящими президентскими выборами, которые пройдут в марте. Изменения коснутся не аренды (с долгосрочной и так все понятно – спрос начнет проявляться потихоньку начиная с февраля; краткосрочная же несколько поднимет голову разве что в периоды февральских и мартовских праздников), а именно рынка купли-продажи.
«Если кандидат в президенты будет понятен и известен, то сами выборы несущественно повлияют на покупательские предпочтения, – прогнозирует Яхонтов. – Однако если будет иметь место некая «политическая интрига», то инвестиционные покупки будут приостановлены (а это до 30% от всех сделок на рынке)».
Вот информация к размышлению для тех, кто только собирается обзавестись загородным домом. Отдельный разговор – о том, как встретить зиму счастливым владельцам коттеджей, а также тем, кто начал строить свой дом, да так и не успел до зимы, – в продолжении нашего материала.