Прогноз доходности инвестиций в строящуюся жилую недвижимость2

В этой части анализа мы рассмотрим изменение общей динамики цен на жилую недвижимость на основании инфляционной модели, модели оценки совокупного спроса и предложения и коэффициента доступности жилья.

Модель оценки совокупного спроса и предложения позволяет спрогнозировать вектор цен на жилую недвижимость. Прогнозирование осуществляется посредством оценки совокупного спроса на рынке жилой недвижимости и совокупного предложения на первичном и вторичном рынках.

Прогноз индекса цен на жилую недвижимость в Санкт-Петербурге

Направление части денег из заработанных населением за предстоящий год на приобретение жилья, а также расходы государства в течение года на покупку жилой недвижимости образуют «новые деньги», которые придут на рынок жилья в предстоящем году и увеличат платежеспособный спрос. Сокращения платежеспособного спроса, учитывая стабилизирующуюся демографическую ситуацию в России (особенно в крупных городах) и очень плохие жилищные условия населения в целом, не предвидится. Таким образом, новые деньги, приходящие на рынок, должны поглотить объем вновь построенного жилья (предложения на первичном рынке), а в случае если текущая цена первичного рынка не является равновесной, вызвать повышение цен как на первичном, так и на вторичном рынке (о взаимосвязи цен первичного и вторичного рынка см. раздел «Особенности строящейся недвижимости»).

В таблице 1 приведена оценка распределения денежных доходов населения за 2006 год. Прирост финансовых активов есть денежные доходы населения за вычетом затрат на покупку товаров и услуг, а также обязательных платежей и взносов (вычислен на базе собственных оценок). Финансовые активы были распределены населением по следующим составляющим:
- вклады на счетах кредитных организаций (оценка ЦБ РФ);
- деньги на руках (оценка ЦБ РФ);
- изменение задолженности по кредитам (увеличение задолженности позволяет осуществлять большие расходы, в т.ч. на недвижимость, уменьшение – наоборот) (оценка ЦБ РФ);
- расходы на приобретение ц/б (сюда же включаются прямые вложения в бизнес) (вычислена обратным счетом через прогноз остальных статей);
- приток частного капитала (приток частного капитала приводит к увеличению вложений, в т.ч. на рынке недвижимости, отток – наоборот) (оценка ЦБ РФ);
- расходы на приобретение недвижимости (собственная оценка на основе объема первичного рынка жилья, оборота вторичного рынка жилья и цен первичного и вторичного рынков жилья России).

Используя данные за прошедший период, прогнозы МЭРТа и ЦБ, можно оценить объем расходов на приобретение жилья со стороны частного сектора в 2007 и 2008 годах (таблицы 2-3).

 Добавляя к полученным результатам расходы на жилье со стороны государства, куда относятся социальные программы, жилье для военных, расселение для реализации градостроительных программ и пр. (собственные оценки дают на 2007 год 250 млрд рублей, 2008 год – 300 млрд рублей), мы получим представление о том, какое количество денег из заработанных в следующем году будет потрачено на жилую недвижимость России. Исходя из исторических оценок доли в расходах на жилье, приходящихся на Петербург, и с учетом опережающего развития региона, мы оцениваем объем денег, которые придут на рынок недвижимости в 2007 и в 2008 году (163,5 и 185,5 млрд руб. соответственно).

Отталкиваясь от текущих ценовых условий, мы оцениваем объем новых денег, которые придут на рынок недвижимости. Предположим, что объем продаж на первичном рынке будет примерно соответствовать объему ввода жилья и продажи в течение года на первичном рынке осуществляются равномерно. Оценивая объем продаж нового жилья и оборот на вторичном рынке, мы получаем распределение «новых денег» между первичным и вторичным рынком. Отсюда можно вычислить равновесную цену (для первичного и вторичного рынка), при которой будет уравновешено строительство нового жилья и «новые деньги», приходящие на рынок недвижимости в текущем году.

Предполагая, что цена на рынке не станет равновесной на следующий день, а будет изменяться равномерно без резких скачков, мы получаем прогноз индекса цен на недвижимость на уровне 15,6% годовых.

Коэффициент доступности жилья

Модель прогнозирования цен на недвижимость на основе коэффициента доступности жилья позволяет делать среднесрочный прогноз цен на жилую недвижимость. Коэффициент доступности жилья (отношение среднегодового дохода домохозяйства к средней стоимости жилища) позволяет определить относительную стоимость жилья в регионе.

На базе оценки коэффициента доступности жилья ОАО «УК «Арсагера» подготовило прогноз стоимости жилья до 2010 года включительно в среднем по России и по Санкт-Петербургу.

Стоит отметить, что из-за недостатка инвестиций в инфраструктуру в предыдущие годы (электричество, коммунальное хозяйство, дороги и пр.) существенно увеличить объемы строительства не представляется возможным. При этом видно, что оптимистичные прогнозы правительства по объемам ввода жилья не позволят увеличить норматив жилой площади на человека в России к 2010 году даже до текущего уровня в странах Восточной Европы, не говоря уже о развитых экономиках. На наш взгляд, прогнозы правительства не отражают высокую степень износа жилищного фонда, который по различным оценкам доходит до 60%. Заметим также, что в наших оценках заложен достаточно пессимистичный прогноз развития демографической ситуации, при том что большие усилия на государственном уровне направлены на увеличение рождаемости.

Средние доходы домохозяйств до 2010 года включительно прогнозируются на базе оценок МЭРТ среднесрочного развития российской экономики. При построении прогноза использованы следующие предпосылки:
- количество человек в домохозяйстве — 2,8 (по данным UNECE The Statistical Yearbook of the Economic Commission for Europe 2005 - Average household size);
- средняя площадь жилья домохозяйства — 55 кв.м. (исходя из среднего значения площади на человека и учета количества человек в одном домохозяйстве);
- оценка доли косвенных налогов в ВВП — 20% (оценка НДС, акцизов и пр.);
- доля теневой экономики — 30% от общей части (экспертная оценка);
- отношение среднедушевых доходов по регионам к среднему уровню по России рассчитано по материалам сайта федеральной службы статистики (www.gks.ru);
- для Санкт-Петербурга – 1,5.

Прогноз стоимости жилья осуществляется через прогнозирование коэффициента доступности жилья на 2007—2010 годы путем сопоставления со значениями данного отношения с показателями развитых стран и учетом следующих факторов:
- мощного базового спроса на жилье со стороны населения, обусловленного неудовлетворенной потребностью населения в жилье
- тенденции к снижению уровня процентной ставки и росту объемов ипотеки.

При прогнозе коэффициента доступности жилья заложены следующие значения:
- Россия – 3;
- Санкт-Петербург – 5.

На базе этих предпосылок рассчитан прогноз стоимости жилья в России и в Санкт-Петербурге до 2010 года включительно. 

Заметим, что мы использовали достаточно консервативный прогноз значения коэффициента доступности жилья по сравнению с показателями развитых стран. Также подчеркнем, что данное отношение в крупных развивающихся городах, где ограничено предложение земли, в разы превосходит средний показатель по стране. Этот пример позволяет предположить, что, аналогично крупнейшим городам США, отношение стоимости жилья к средним доходам домохозяйства в Санкт-Петербурге будет в разы превосходить средний уровень по России.

В связи с сильной неудовлетворенной потребностью в жилье, увеличением доходов населения и быстро растущими объемами ипотечного кредитования можно ожидать стабильного роста цен на жилье в среднесрочной перспективе на уровне 17% годовых. Глядя на ситуацию в развитых странах, следует отметить, что в городах – центрах деловой активности страны – уровень жизни и цены на жилье могут расти опережающими темпами.

Особенности строящейся недвижимости как класса активов

Доходность инвестиций в строящуюся жилую недвижимость складывается из двух составляющих:
- общее изменение уровня цен на жилую недвижимость (индекс недвижимости);
- роста строительной готовности объекта (этапность).

Доходность от роста строительной готовности объекта объясняется разницей в цене продажи недостроенной квартиры и аналогичной готовой квартиры на вторичном рынке.

Существование данной разницы можно объяснить с двух точек зрения:
- с точки зрения потенциального покупателя – физического лица, цель которого — удовлетворить собственную потребность в жилье;
- с точки зрения застройщика, рассматривающего продажу строящегося жилья как источник финансирования текущей деятельности.

С точки зрения покупателя данная разница существует из-за возможности выбора между двумя вариантами:
- купив строящуюся квартиру, покупатель вынужден арендовать жилье как минимум до момента сдачи дома, что влечет дополнительные издержки на уровне 6–8% годовых от среднегодовой стоимости жилья;
- покупая готовую квартиру, покупатель может жить в ней сразу, не принимая на себя дополнительных издержек. Следовательно, доходность вложений в эти объекты должна отличаться как минимум на величину арендной ставки в год. Также, приобретая строящееся жилье, покупатель принимает на себя риски, связанные с застройщиком, как то: риски «недостроя», затягивания сроков строительства и пр., что увеличивает доходность строительной готовности по сравнению с доходностью аренды.

С точки зрения застройщика для строительства могут привлекаться либо банковские кредиты, либо деньги дольщиков. В настоящее время застройщики в целом не обладают достаточным собственным капиталом для строительства домов без привлечения сторонних средств.

Кредиты обходятся застройщикам в 10–15% годовых, при этом банки являются жесткими кредиторами, требующими соблюдения определенных ограничений, и в случае, например, затягивания сроков строительства у застройщиков могут возникать сложности. Имущество, закладываемое в качестве обеспечения полученных в банке кредитов, например, земельные пятна или часть квартир в строящемся доме, не может быть пущено в оборот, что также негативно сказывается на деятельности застройщика.

Привлекая деньги дольщиков, застройщик имеет существенно меньшие ограничения по временным рамкам, к тому же дольщикам не требуется обеспечения под вносимые средства. Продажа строящихся квартир позволяет застройщикам распределить продажи равномерно в течение всего срока строительства, снижая тем самым риск плохой конъюнктуры на рынке, что в полной мере могло бы проявиться в случае одномоментного выставления в продажу всего объема готовых квартир по окончанию строительства.

Таким образом, с точки зрения застройщика деньги дольщиков являются более гибким инструментом, что позволяет этому инструменту быть более дорогим по сравнению с кредитами. Следует отметить, что для небольших строительных компаний банковское кредитование зачастую недоступно, что делает для них средства дольщиков единственным источником финансирования. Это приводит к дополнительной премии для покупателя в цене продажи строящихся квартир, что отражается на ценах первичного рынка в целом.

Специфика рынка строящейся недвижимости Санкт-Петербурга

Сегментация рынка по застройщикам (влияние 214-ФЗ). В отличие от рынка недвижимости Москвы, где 70–80% рынка строящейся жилой недвижимости контролируется несколькими олигополиями, на рынке Санкт-Петербурга такой же монополизации не наблюдается. На рынке Петербурга на пятерку крупнейших застройщиков приходится лишь около 40% рынка.

Различие структуры рынков Москвы и Санкт-Петербурга обуславливает их разную реакцию на принятый в апреле 2005 года закон «О долевом строительстве» (214-ФЗ). Обладая большими финансовыми ресурсами, застройщики Москвы менее болезненно отреагировали на новые требования законодательства. Что же касается строительных компаний Санкт-Петербурга, то в силу их небольшого размера (в сравнении с московскими застройщиками) и, как следствие, небольших финансовых ресурсов, средства дольщиков для них являются фактически безальтернативным источником финансирования текущей деятельности. Таким образом, переход на новую схему работы, ужесточившую привлечение и использование средств дольщиков, вызвал у них затруднения с финансированием. В результате, с апреля 2005 года в городе резко сократились объемы нового строительства. Значительная часть ведущихся строек является завершением проектов, начатых еще до вступления в силу нового закона.

Прогноз доходности инвестиций в строящуюся жилую недвижимость

На основании прогноза   индекса цен на жилую недвижимость в Санкт-Петербурге (раздел «Прогноз индекса цен на жилую недвижимость в Санкт-Петербурге») и исторических данных по доходности от этапности строительства мы прогнозируем, что средняя доходность инвестиций в строящуюся жилую недвижимость на период до 2010 года составит 29–34% годовых.