Снять апартаменты в пригородах Петербурга с каждым годом все сложнее: спрос увеличивается заметно быстрее, чем предложение. На этот рынок с возрастающим вниманием поглядывают девелоперы. Снять апартаменты в пригородах Петербурга с каждым годом все сложнее: спрос увеличивается заметно быстрее, чем предложение. На этот рынок с возрастающим вниманием поглядывают девелоперы.
По оценкам специалистов, предложение коттеджей в аренду по сравнению с прошлым годом выросло примерно на 10%, спрос - на 30%. Цены поднялись на 20-30%. Дом, за который в прошлом году запрашивали $2000 в месяц, в этом году удавалось пристроить за $2500. С учетом снижения курса доллара динамика не ахти.
НЕРИЭЛТОРСКИЙ СЕГМЕНТ
Цены на дачи под Петербургом начинаются от 6000 руб./месяц. За такие деньги можно снять хибарку в садоводстве довольно далеко от города. Для сравнения: столько же в городе просят за комнату в коммуналке. Этот сегмент почти не знаком профессионалам. Арендаторы стараются снять объект напрямую, экономя на комиссии агентствам. Риэлторам же ездить по дальним садоводствам за скромное вознаграждение также нет резона.
Спрос и предложение на более приличные домики (за 20 000-30 000 рублей в месяц) уравновешены: количество объектов примерно равно числу потенциальных съемщиков. За эту сумму сегодня можно рассчитывать на дом в 40-80 кв.м "кустарной постройки" возрастом 10-20 лет с мебелью 1990-х годов на необлагороженном (без мощения и других элементов ландшафтного дизайна) участке в 6-8 соток.
Не все подобные объекты этим летом обрели постояльцев. В этом сегменте клиенту приходится сравнивать не достоинства предлагаемых объектов, а их недостатки, представления же хозяев и съемщиков о ценовом "весе" того или иного недочета расходятся.
ТРИ К ОДНОМУ
Спрос на дома в диапазоне 30 000-60 000 рублей стабильно превышает предложение. За эти деньги клиент может получить двухэтажный дом в 50-100 кв.м с продуманной планировкой, построенный 5-10 лет назад. В этот же сегмент попадают новые постройки на большом удалении от города или на южном направлении (эти варианты традиционно дешевле объектов на Карельском перешейке).
"В Вырице в этом году мы сдавали очень приличный дом 100 кв.м с евроремонтом за 60 000 руб./месяц. Находись этот объект в Зеленогорске, за него заплатили бы 100 000-120 000 рублей", - комментирует руководитель отдела аренды ЦАН Елена Подкорытова. По мнению специалистов компании, коттеджей этой стоимости на рынке примерно столько же, как и домов предыдущего ценового диапазона. Но на каждый претендуют по три клиента.
На объекты со ставкой 60 000-100 000 руб./месяц приходилось по два потенциальных съемщика. В этот диапазон попадают добротные (но не элитные) коттеджи в составе коттеджных поселков либо "стихийные" варианты, но в Курортном районе (здесь "организованной" застройки немного). По численности объектов этот сегмент почти не уступает предыдущему.
В этом году операторы отмечают наибольший приток арендаторов именно на такие дома. "Если в 2006 году спрашивали объекты по $1000-1500, редко - по $2000, то этой весной не редкость запросы на варианты по $2000-3000", - комментирует менеджер отдела аренды АН "Адвекс" Марина Филиппова.
Дефицитные объекты, как правило, расходятся до апреля. Причем наиболее интересные уходят еще в январе. Если озаботиться заранее, можно получить неплохой коттедж по относительно невысоким ценам: ставки на рынке не устоялись, некоторые владельцы скромничают.
"Нередко коттеджи уходят по предварительной договоренности клиентам прошлых лет. В этом случае хозяева предпочитают оставлять прошлогоднюю цену, чтобы не отпугнуть проверенного съемщика", - говорит руководитель отдела аренды АН "Бекар" Елена Исаенко.
БАССЕЙНЫ ДЛЯ СЕВЕРЯН
Самые заметные изменения за год произошли в сегменте от $4000/месяц. Число таких вариантов быстро увеличивается. Растет и спрос. Специалисты расходятся в оценках, что быстрее. Одни утверждают, что год назад не было спроса на коттеджи по $5000-6000/месяц, не говоря уж о $10 000. Другие возражают: клиенты-то были, да не было адекватного предложения.
Так или иначе, сегодня сделки по $5000-6000/месяц на рынке уже не редкость. "Заметно выросла доля приезжих: москвичей и северян. Они, к примеру, снимают подобные варианты, пока строится или ремонтируется их жилье", - делится наблюдениями Людмила Новикова, менеджер отдела аренды агентства "Петербургская Недвижимость".
Особый дефицит - коттеджи с бассейном. Россияне все сильнее проникаются европейскими представлениями о хорошем жилье, где бассейн - норма (правда, там и климат другой). Цена таких вариантов у нас сегодня подходит к $10 000. И - не достать.
Верхняя планка для загородного жилья, по данным АН "Бекар", на данный момент составляет $25 000 в месяц. Такие деньги могут запросить за трехуровневый коттедж 500 кв.м на участке от 25 соток в Сестрорецке или Токсово при соответствующей отделке и начинке. Для сравнения: в городе цены на квартиры в "золотом треугольнике" сегодня доходят до $30 000.
Однако некоторые коттеджи, выставленные в верхнем ценовом сегменте, в этом сезоне остались пустовать. Представления о "приемлемом" жилье быстро меняются. Объекты, считавшиеся безусловно элитными еще недавно, сегодня могут выпасть из этой категории из-за незначительных, по меркам прошлых лет, недостатков. Состоятельный клиент на такие варианты уже не соглашается, а владелец не готов уступить в цене.
БЕЗДОХОДНОЕ РАЗВИТИЕ
За последние несколько лет на рынке аренды появилось немало предложений коттеджей "от инвестора". И специалисты в один голос говорят о нарастающем интересе девелоперов к строительству коттеджных поселков для сдачи в аренду. "К нам неоднократно обращались инвесторы с вопросами на эту тему. Они уверены, что спрос на съемные загородные апартаменты в ближайшие годы будет устойчиво расти", - делится наблюдениями директор АН "Бекар" Ирина Гудкина.
По словам руководителя отдела аренды агентства "Александр" Елены Лаппо, к ним также обращалась фирма, намеренная строить коттеджи в аренду в ближнем пригороде. "Они подсчитали, что сдавать в аренду жилье придется не дешевле $6000 в месяц. Иначе - невыгодно", - говорит Елена Лаппо.
Однако на большие дивиденды арендодателям рассчитывать сегодня не приходится. За коттедж, стоящий $300 000, за летний сезон (4-5 месяцев) удается выручить не больше $20 000-25 000. В остальное время дома востребованы лишь посуточно - на выходные и праздники. Это приносит еще около $10 000. Минус накладные расходы. В целом за год едва удается выйти на рентабельность 10%. Впрочем, за элитное жилье в городе удается взять еще меньше, что не мешает развитию этого сегмента.
Логично предположить, что ситуация на загородном рынке будет развиваться почти так же, как на городском. Организованные мини-поселения (по аналогии с мини-гостиницами в городской черте) будут завоевывать все большую долю рынка, однако "стихийных" конкурентов не вытеснят: ценники на "инвест-варианты" связаны с нормой прибыли, частники же могут опускать ставки как угодно низко.