Еще Остап Бендер уверял, что заграница нам поможет. Сейчас подобные утверждения слышны относительно ипотеки. Мол, придут иностранные банки со своими неисчерпаемыми кредитными ресурсами и по-европейски низкими ставками, тогда-то и заработает по-настоящему доступная ипотека. Но чаще затевают ценовую конкуренцию именно отечественные банки. Это потому, посмеиваются иностранцы, что в России пока иначе не умеют, и сами делают в конкурентной борьбе ставку на заграничное качество сервиса.
Справедливости ради нужно сказать, что иностранных банков как таковых в России нет: они принадлежат заграничным компаниям и пользуются всевозможными преимуществами своих собственников, но это не филиалы, а самостоятельные российские кредитные организации. Так что если какой-либо работающий в России банк называют иностранным, то речь идет о российском банке с иностранным участием.
Отcчет пошел
На данный момент в России действуют десятки таких банков. Хотя большинство из них предпочитают обслуживать предприятия, многие занимаются розницей, да и за ипотеку взялось немало банков. Препятствий для экспансии на ипотечный рынок нет. По крайней мере так считает руководитель ипотечного центра банка Сосьете Женераль Восток (BSGV) Дмитрий Демешко: «С ипотечными программами уже работают австрийский, голландские, французские банки. В силу этого некорректно говорить о том, что иностранным банкам что-то мешает. Просто они заинтересовались российским рынком жилищного кредитования относительно недавно». Те из них, кто рискнули первыми, — ДельтаКредит банк, Райффайзенбанк, BSGV — успели снять сливки и завоевать серьезные позиции. Остальным приходится встраиваться в уже сложившийся рынок.
В настоящее время почти каждый московский банк имеет три–четыре ипотечных продукта, то есть только в столице насчитывается около 200 кредитных программ. Как признает председатель правления ДельтаКредит банка Игорь Кузин, «хотелось бы, чтобы банки конкурировали не только огромным количеством разных программ, но и качеством услуг и обслуживания». У самого ДельтаКредит банка программ тоже немало — семь, но, по словам участников рынка, банк отличается тем, что не обделяет клиентов вниманием и после сделки, благодаря чему среди заемщиков работает «сарафанное радио». Это подтверждает и директор по маркетингу ДельтаКредит банка Ольга Базанова: «Более трети клиентов приходят к нам по рекомендациям друзей и знакомых, уже взявших кредит в ДельтаКредите».
Пока сервис, а не размер ставки отличает «иностранцев» от многих российских кредиторов. Ипотека — непростой продукт, и низкий уровень обслуживания, встречающийся в банках с прежних времен, оказывается критичным. «Человек видит рекламу, приходит в банк, полчаса стоит в очереди и уходит», — говорит И. Кузин. Впрочем, кроме уверенности в безупречном качестве обслуживания у иностранных банков есть и другие причины не спешить с понижением ставок.
Почему не будет дешевизны
«Ставки отражают баланс макроэкономической ситуации, доходов населения, инфляции, — рассказывает И. Кузин. — Они не могут искусственно завышаться или вообще не соответствовать покупательской способности граждан». С ним соглашается и директор по маркетингу Hansabank Вероника Ройтман: «Понижать ставки нет смысла, так как спрос на кредиты довольно высокий». Похоже, что до тех пор, пока он таким остается, существенного удешевления ждать не приходится.
«Банки «торгуют» деньгами, — объясняет свою позицию И. Кузин. — И на их маржу непосредственно влияют риски». Риски в России действительно выше, чем в Европе, вот и ставки отличаются — такова логика кредиторов. А если учесть, что у иностранных банков есть запас рентабельности, то зачем им отказываться от «бесплатной» прибыли? Впрочем, при взгляде на отечественную экономику язык не поворачивается обвинить их в лукавстве. Тем более уже сейчас средний уровень ипотечных ставок приближается к показателям годовой инфляции. Учитывая российские условия, стоит утверждать, что ипотека достаточно доступна. Справедливости ради уточним: ее массовому распространению мешают не ставки, а цены на недвижимость — но здесь иностранные банки действительно ни при чем.
Нынешний марафон удешевления кредитов, который с началом летнего сезона стал похож на спринтерский забег, не находит понимания у крупных иностранных кредиторов: «Не имея возможности повышать качество своих услуг, некоторые игроки предпринимают такие действия, — полагает И. Кузин. — Это ничем хорошим не обернется». В своем мнении он не одинок: специалисты начали высказывать осторожные предположения, что через несколько лет нынешние лидеры по удешевлению кредитов могут уйти с рынка.
Однако единства мнений среди иностранных банков нет. Например, Д. Демешко отмечает, что владельцы собственного бизнеса могут в среднем по рынку рассчитывать на ипотечные ставки в 12–13%, в то время как в BSGV они составляют 11%. Московский международный банк давно завоевал славу «первопроходца» рынка — его ставки (при определенных условиях) одними из первых перешагнули психологический барьер 10%. А к летнему затишью банк анонсировал пятилетний кредит под 9%. Такие условия, учитывая спрос на длительные сроки кредитования, скорее рекламный ход, чем востребованный на рынке продукт. Впрочем, это позволяет сделать вывод, что средние условия иностранных банков не отличаются от отечественных принципиально. Сервис же проверяется только опытным путем, хотя разница есть.
Рукава и козыри
Банки с иностранным участием более скрупулезно подходят к проверке заемщиков и квартир. Косвенно это подтверждается тем, что у «иностранцев» гораздо меньше кредитов на покупку новостроек. Некоторые, например Сосьете Женераль Восток, готовы выдавать на это деньги только под залог уже имеющейся недвижимости (так называемый ломбардный кредит).
У Райффайзенбанка программа кредитования новостроек наличествует, но и у него высока доля ломбарда (40%), то есть для приобретения объекта на первичном рынке проще получить кредит под залог имеющейся недвижимости, чем по соответствующей программе. С этой точки зрения даже декларируемые BSGV одинаковые ставки при разных способах подтверждения доходов реально трактовать как подтверждение серьезного подхода к проверке заемщиков.
Однако наличие отработанной методики такой проверки — скоринга — не единственная особенность иностранных банков. В их резерве весь проверенный на Западе набор приемов. «Российский рынок не исчерпал стандартный набор инноваций, применявшихся в Европе 10–20 лет назад», — считает вице-президент по развитию бизнеса ДельтаКредит банка Алла Цытович. По ее словам, в России начинают внедряться такие продукты, как целевые кредиты, ориентированные, например, на молодежь, военных, молодые семьи и т. д.
Подобное мнение разделяет и Д. Демешко, который ожидает в ближайшем будущем увеличения спроса на программы для молодых перспективных специалистов, не желающих платить за аренду, — ипотечные займы на длительный срок с минимальным первоначальным взносом. Более востребованным станет кредитование покупки загородной недвижимости и нестандартных сделок при улучшении жилищных условий.
Рефинансирование ипотечных кредитов (когда вместо уже выданного займа оформляется новый на более выгодных условиях) в данный момент не слишком популярно, утверждает директор по банковским операциям ДельтаКредит банка Лора Файнзилберг: «На мой взгляд, в России всего несколько тысяч человек заинтересовано в этой услуге — это те, кто взяли кредит несколько лет назад. Но и из них немногие готовы воспользоваться этой дорогостоящей услугой. В будущем, с ростом рынка ипотеки в России, рефинансирование может стать привычным делом, каким оно сейчас является на рынке развитых стран». При этом займы собственных заемщиков ДельтаКредит рефинансирует в индивидуальном порядке еще с тех времен, когда только начал выдавать ипотечные кредиты.
Публичное предложение о рефинансировании для клиентов сторонних банков первым тоже сделал иностранный банк. «Мы ожидаем, что данная услуга станет пользоваться популярностью, — признается председатель правления Райффайзенбанка Йоханн Йонах. — Часто с просьбой о перекредитовании приходят заемщики, ставшие нашими клиентами в рамках зарплатных проектов».
И. Кузин полагает, что ставки начнут снижаться по мере приближения стандартов работы к мировым, когда банкам больше нечем будет конкурировать. Если иностранные банки предложат ставки ниже, чем российские, это станет знаком того, что сервис у отечественных кредиторов достиг мирового уровня и пришло время ценовой борьбы. Тогда-то и настанет пора иностранных банков — не надо забывать, что у них действительно есть доступ к «неисчерпаемому кредитному ресурсу по европейским низким ставкам».
Три–четыре богатыря
В первую десятку крупнейших ипотечных банков России в 2005 году, по версии информационной службы «РБК. Рейтинг», входит четыре «иностранца» (см. таблицу). Однако сказать, кто из них первый, непросто. Например, ветеран российского ипотечного рынка — ДельтаКредит банк со своими $112 млн, выданными за прошлый год, претендует на лидерство среди «иностранцев» и на третье место в общем списке. Но с ноября 2005 года он принадлежит международной группе Societe Generale, от имени которой в России действует банк Сосьете Женераль Восток, уступающий ДельтаКредит более чем вдвое ($50,8 млн за 2005 год), но занимающий достойное восьмое место среди всех ипотечных банков. Объединяя под своим крылом оба банка, группа Societe Generale является вторым после Сбербанка игроком российского ипотечного рынка.
Почти на $100 млн кредитов выдал в 2005 году и Райффайзенбанк — дочерняя структура австрийской банковской группы Raiffeisen. Здесь тоже не все так очевидно, поскольку с недавних пор у Raiffeisen есть еще один банк, выдающий ипотечные кредиты — Импэксбанк. И хотя по объемам ипотеки он находится в конце третьей десятки, не упомянуть его нельзя. Так получается, что в России успешно занимаются ипотекой три крупные иностранные организации, учитывать приходится четыре лидирующих банка, а еще несколько — держать в уме.
ДельтаКредит: низкие ставки — не наш принцип
ДельтаКредит банк начал приглядываться к ипотеке еще до кризиса 1998 года. Тогда работа велась через банки-партнеры — это направление продолжает развиваться и сейчас, но большую часть своих ипотечных кредитов ДельтаКредит выдает самостоятельно.
Его ставки держатся на уровне чуть ниже среднерыночных, но не более того. Главное, к чему апеллирует банк, — это уровень сервиса. По словам О. Базановой, для сделки достаточно двух встреч — чтобы получить кредит и купить квартиру: «Банк избавляет клиентов от необходимости самостоятельно ездить по нотариусам и страховщикам — процесс заключения сделки прост, удобен и проходит у нас в офисе». Похоже, такой подход себя оправдал — по собственной оценке банка, ДельтаКредит занимает 20% московского рынка ипотеки.
Ставки по кредитам меняются от 9,7% в долларах за семилетний кредит при подтверждении дохода по форме 2-НДФЛ до 13% для кредита на улучшение жилищных условий при подтверждении справкой по форме банка. Ставки в рублях меняются в диапазоне от 12,7 до 15,2%, но большинство кредитных программ оказываются в диапазоне 12,7–13,7%. Плавающие ставки в долларах привязаны к лондонскому индексу LIBOR, плавающие ставки в рублях — к московскому MosPrime. Банк кредитует покупку жилья и на вторичном, и на первичном рынке, но деньги на новостройку выдадут только под залог уже имеющегося жилья. Размер первоначального взноса варьируется от 20 до 50% (если закладываемую квартиру предполагается сдавать в аренду).
Райффайзенбанк: выбор широкий, правила строгие
Ипотечные брокеры считают Райффайзенбанк одним из самых требовательных при проверке потенциальных клиентов. Похоже, проработав в России десять лет, банк стал осторожнее многих отечественных. В результате существенная часть заемщиков Райффайзенбанка — сотрудники компаний, обслуживающихся в банке. Действительно, проверить платежеспособность клиента, если он получает зарплату на карту вашего банка, несложно. Впрочем, строгие требования не помешали банку сформировать на 1 мая 2006 года ипотечный кредитный портфель в $166,3 млн.
Зато список кредитуемых Райффайзенбанком объектов — один из самых широких на рынке — от квартир до загородной недвижимости, включая недострой и земельные участки. Понятно, что в этом случае и выбор программ получается очень широким. Большинство из них существуют еще и в нескольких вариантах: с плавающей и постоянной ставкой, в долларах и в рублях, при разных формах подтверждения дохода, и еще в каждом случае есть специальное предложение с ограничением на досрочное погашение, зато дешевле почти на 1%. В зависимости от условий ставки начинаются от 11% в рублях и от 9,25% в долларах США и доходят до 14,25% в рублях и 13% в долларах, если справки НДФЛ у вас нет. Срок кредита 25 лет, первоначальный взнос — 14,5%.
BSGV: безрублевое лидерство
Банк Сосьете Женераль Восток предпочитает выдавать кредиты в валюте. Хотя среди его программ есть ипотечные займы в рублях, но ставки в 25–27% превращают такое предложение в формальность. Но и в валюте россияне занимают охотно. Итогом года стали почти $51 млн выданных кредитов и восьмое место в рейтинге ипотечных банков.
Вероятно, банку помогла очень лаконичная схема кредитных программ: вторичный рынок под 11% в долларах и 13% в евро, ломбард и загородная недвижимость под 12% в долларах и 14% в евро. С новостройками все пока не так хорошо — если в Питере уже имеются договоренности с отдельными строительными компаниями, то в Москве квартиру на первичном рынке реально приобрести только под залог имеющейся недвижимости.
Минимальный первоначальный взнос составляет 30%, а срок — десять лет. Скорее всего эти параметры обновятся в ближайшем будущем, так как по нынешним меркам они несколько устарели. Похоже, это понимают и в BSGV, где окончательное решение по размеру ставок принимается индивидуально для каждого клиента.
ММБ: самый международный
Международный московский банк долгое время специализировался на работе с корпоративными клиентами. Собственно, для обслуживания всевозможных совместных предприятий он и создавался в 1989 году, когда среди его учредителей оказалось три отечественных и пять иностранных банков. Сейчас акционеров меньше, а по основному собственнику (53% контролирует HVB Group) банк можно было бы считать немецким, если бы не участие скандинавского и французского капитала, а также 5% ЕБРР. К счастью, правило о лебеде, раке и щуке тут не сработало: ММБ выдал в 2005 году займов более чем на $43 млн и, показав самые быстрые среди «иностранцев» темпы роста, стал десятым по размеру ипотечным банком.
ММБ предоставляет кредиты в долларах по ставкам от 9,9 до 12,4%, в рублях — от 12,5 до 14%. Проценты варьируются в зависимости от наличия справки 2-НДФЛ и срока погашения. Есть шанс уменьшить предложенный по обычной программе первоначальный взнос с 20 до 15%, а то и до 10%, но это означает увеличение ставки на первое время на 1 и 2% соответственно. Кредит выдадут даже тем, кто не имеет гражданства или регистрации в Москве и области, но тогда ставка возрастет еще на 1%. В результате ее верхний предел достигает 15,4% в долларах и 17% в рублях. Впрочем, в течение трех летних месяцев москвич с доходом, подтвержденным по форме 2-НДФЛ, в состоянии претендовать на пятилетний кредит под 9% или, что более реалистично, на десятилетний под 9,5%. Если не считать таунхаусы в Дубровке (кредитором возведения которой выступает ММБ), банк кредитует только покупку квартир на вторичном рынке.
Новичкам обычно везет
Кроме банков, прочно обосновавшихся в первой десятке, ипотечным кредитованием в последнее время занялось еще несколько крупных иностранных организаций. Среди них необходимо упомянуть Первый чешско-российский банк, основанный по инициативе правительства Чехии в 1996 году. Правда, на данный момент Чешская Республика напрямую контролирует менее 14% акций.
Банк отличается вполне современным набором ипотечных программ и низкой комиссией за выдачу кредита (0,25% и менее в зависимости от программы). Во время льготных периодов, когда новостройка еще не сдана или не продана старая квартира при улучшении жилищных условий, заемщик оплачивает только проценты по кредиту (правда, по повышенной на 1–2% ставке). При обычном погашении ставки составляют от 11 до 14% в долларах и, что уже не соответствует реалиям рынка, от 15 до 18% в рублях. Первоначальный взнос составляет не менее 20%, а максимальный срок — 15 лет. Впрочем, если банк собирается прочно обосноваться на быстро растущем ипотечном рынке, его условия вскоре станут либеральнее.
В отличие от него индийский банк ICICI, хотя и кредитует только покупку вторичной недвижимости, сразу вышел на рынок с хорошими условиями. Один из крупнейших азиатских банков, имеющий отделения в 12 странах, приобрел в России Калужский инвестиционно-кредитный банк и теперь вынашивает амбициозные планы относительно российского рынка ипотеки. Это несложно понять, лишь взглянув на ставки в долларах — от 10,5 до 11,5% при 15%-ном первоначальном взносе — условия, достойные претендента на лидерство. Если учесть, что ICICI позволяет подтверждать доходы в произвольной форме без изменения условий и предлагает кредитование альтернативных сделок, стоит ожидать, что по итогам 2006 года он окажется среди лидеров.
Пробует на вкус российский ипотечный рынок и прибалтийский Hansabank, главным акционером которого является Swedbank. «Ипотечная программа ориентирована на сотрудников наших корпоративных клиентов и лиц с доходами выше среднего», — объясняет В. Ройтман. Банк предлагает кредитование покупки жилья на вторичном и первичном рынках (включая коттеджи) на одинаковых условиях — первоначальный взнос 15%, после оформления недвижимости в собственность — плавающая ставка, которая привязана к LIBOR и в данный момент составляет примерно 11,5% в долларах и 9,3% в рублях.
На особом положении среди не слишком афиширующих свою ипотечную деятельность банков находится японский Мичиноку банк. Он предлагает жилищные кредиты уже несколько лет, но, судя по отсутствию рекламы, работает с узким кругом клиентов, а жаль. Плавающая ставка в долларах 9,5–10,5% и фиксированная в рублях 12–13% (в зависимости от формы оплаты) уже сами по себе выглядят привлекательно, а что такое по-японски низкие ставки, позволяет понять кредит в иенах. Привязанная к токийскому индексу TIBOR плавающая ставка составляет на данный момент 5–6% годовых.
Все флаги будут в гости к нам
Такое количество новичков, начавших продвижение только в последнее время, позволяет предположить, что вскоре количество иностранных банков в российской ипотеке увеличится в разы. Если консервативные Дрезднер банк и Дойче банк не спешат обзаводиться в России розницей, то голландский Финансбанк (по слухам, принадлежащий туркам) и американский Сити банк розницу развивают вовсю. Сити банк активно занимается потребительским кредитованием, выдавая нецелевые кредиты до 750 тыс. руб. Рассчитывать, что этой суммы хватит для покупки квартиры в Москве, нельзя, но аппетит, как говорится, приходит во время еды: Сити банк обязательно надо упомянуть среди ближайших претендентов на часть ипотечного рынка. Свенска Хандельсбанкен готовится к выпуску собственных кредитных карт, значит, вскоре придет и в розницу.
Перечислить всех потенциальных кандидатов просто нельзя. Вскоре потенциальным заемщикам придется выбирать не из 200 кредитных программ, а, вероятно, из 2 тыс. Впрочем, с учетом российской специфики ипотека доступна и без иностранных банков — малодоступно само жилье.
Анатолий КАЗАКОВ, рисунок Игоря ДЕМИХОВА 
Сергей Махоткин
Руководитель направления ипотечного кредитования ЗАО «МИАН–агентство недвижимости»:
— К особенностям работы иностранных ипотечных банков в России я бы прежде всего отнес их недостаточную мобильность. Это связано с тем, что принятие некоторых критических решений делегировано в головные офисы, которые находятся не в России и действуют не в российском темпе. Их повергает в недоумение тот факт, что рынок способен измениться буквально в течение нескольких дней. Таким образом, несмотря на выгодные условия, которые предлагают иностранные банки, клиент часто страдает от слишком длительной (по российским меркам) процедуры рассмотрения и выдачи кредита.
Кроме того, западная размеренность часто задерживает процесс вывода новых программ на рынок, что также снижает конкурентоспособность иностранных банков. Ведь именно быстрота принятия решений, возможная в силу большей адаптации к российским реалиям, нередко оказывается наиболее значимым фактором, влияющим на успех.