Наука приготовления ипотечных бутербродов. С банковским маслом

Размер кредита, срок, процентная ставка, первоначальный взнос, санкции за досрочное погашение, комиссия... Всего параметров ипотечного кредита насчитывается до 60. Конечно, не все они равноценны.

 

Например, многие операционные сборы (за рассмотрение заявки, аренду ячейки) носят разовый характер и в общем незначительны. Другие (санкции за досрочное погашение, снятие залога с недвижимости) действуют ограниченное время. Третьи сопровождают кредит в течение всего срока. Например, комиссия за обслуживание счета, которую можно смело приплюсовать к процентной ставке.
Кстати, ставка — наиболее яркий показатель, занимающий первые строчки в рекламных материалах. Минимальные по сравнению с другими проценты одного из банков гипнотизируют, парализуют попытки глубже разобраться в программах. В то же время из обзорных материалов практически исчез такой показатель, как тип погашения — аннуитетный (равными долями) и дифференцированный (понижающийся или «от остатка»).
Объяснение простое. «99% банков применяют аннуитетную схему», — скажет любой специалист по ипотечному кредитованию. В принципе это верно. Зато в оставшийся 1% попадают Сбербанк, занимающий с большим отрывом первую строчку по количеству выдаваемых кредитов, и Газпромбанк, входящий в десятку крупнейших ипотечных кредиторов. А еще есть несколько региональных банков и банков, имеющих программы залогового («ломбардного») кредитования с дифференцированным платежом наряду с аннуитетным.
Между тем не в процентной ставке, а именно в типе платежа суть процесса погашения долга. А значит, потенциальному заемщику следует в первую очередь разобраться с этим показателем.

Новые законы бутерброда

Объясняя разницу между двумя видами платежа, часто прибегают к образным сравнениям тела долга (взятого вами кредита) и процентов с бутербродом. Уважим традицию.
Итак, при дифференцированных платежах тело долга представляет собой длинный батон, багет, надрезанный на ломтики по количеству периодов оплаты. Ежемесячно «отламывая» банку очередной ломоть, вы должны щедро намазывать на него «масло» — процент, начисляемый на остаток основного долга. Процентное «масло» в первые месяцы кладется огромными кусками. Но все плохое когда-нибудь заканчивается, и в конце срока заемщик несет банку почти сухие корочки — просто возвращает остатки основного долга.
Недостатки дифференцированного платежа очевидны. Во-первых, инфляция велика и объективных признаков ее снижения в обозримом будущем нет. Две трети процентов заемщику приходится платить в первую половину срока, когда на эти деньги можно купить гораздо больше, чем через 5, 10 и 20 лет. Во-вторых, кредит с дифференцированным платежом труднее получить, ведь банк оценивает максимальную сумму кредита исходя из способности клиента «потянуть» первые платежи.
Справедливости ради поясним, что первый недостаток со временем оборачивается большим достоинством. Благодаря «совместным усилиям» падающих процентов и инфляции выплаты по кредиту становятся все менее обременительными, и к концу срока снижаются не в два или три, а в добрый десяток раз.
Со вторым недостатком справиться труднее. Потеря работы у нас не страхуется, и риск дефолта существует при любой форме платежа. Но при дифференцированном способе риск гораздо выше в начале срока. Поэтому банки больше интересует «подстраховка» клиента на ближайшие годы: созаемщики, которые способны поддержать клиента (к примеру, работающие родители), или наличие собственности, которая сохранит высокую ликвидность в течение ближайшего времени, например хорошего автомобиля.

Важно не что выберут, а как посчитают

Так или иначе, но с 2002–2003 годов банки стали быстро переходить на аннуитетные платежи. При этом типе расчетов вы платите каждый месяц одинаковую сумму. Поэтому первое напрашивающееся сравнение — это то, что данное «масло» просто равномерно размазывается по багету. Увы, это сравнение хромает на обе ноги.
Во-первых, формула расчета аннуитетного платежа такова, что, пойдя навстречу клиентам, банки не забыли и о себе: общая сумма выплат по процентам («масла») при аннуитетном платеже несколько выше, чем при дифференцированном. Что ж, на этой форме «отката» держится вся экономика: если какое-то новшество обещает потребителю некое удобство в условные две копейки, то производитель повысит цену на реальную копеечку.
Практически это приводит к тому, что, например, при десятилетнем сроке кредита ставка 12% аннуитетного платежа означает для заемщика примерно ту же сумму, которую он выплатит при 14% дифференцированного платежа.
Во-вторых, при аннуитетном платеже сохраняется главный недостаток дифференцированного: почти две трети выплат по процентной ставке заемщик отдает... в первую половину срока. Как же так? Ведь синоним аннуитетного платежа — «равными долями»! Верно, снаружи все «ровно». Проблема в том, что в первые месяцы и годы под «маслом» почти нет «хлеба»: вы платите почти только проценты (наперед), а тело долга остается почти нетронутым. Иначе говоря, аннуитетный «бутерброд» приготовили, просто выровняв дифференцированный по верхнему краю и сдвинув «хлеб» к концу срока.
У банков есть оправдание: при ровной намазке «масла» (процентов) на ровный кусок «хлеба» (основного долга) банк в случае досрочного погашения не получит всей причитающейся выгоды. А поскольку игра ведется по правилам банка, потери в этом случае несет заемщик.
Представим, что два заемщика взяли кредит на одинаковый срок, а по прошествии половины этого времени решили погасить кредит досрочно. С обоих заемщиков банки уже получили по три четверти процентных платежей, но первому придется вернуть своему банку половину основного долга, а второму — три четверти.
То же и в обратном, несчастливом случае. Оба заемщика на середине срока объявили дефолт. Тот, который брал кредит на условиях дифференцированного платежа, отдал банку на 15–18% больше, чем тот, который выплачивал по аннуитету. Однако он все же покрыл половину основного долга и, потеряв заложенную квартиру, вправе рассчитывать на другое жилье. «Аннуитетный» заемщик за половину срока перечислил банку примерно столько же процентных платежей, что и первый, а вот основного долга — только четверть.

Пакт о ненападении

Здесь кроется и ответ на вопрос, почему банки массово перешли к аннуитету.  Три–четыре года назад даже отъявленные скептики поверили, что экономический рост — это надолго. На ипотечный рынок ежемесячно выходило чуть ли не по десять новых банков. Стало ясно, что проценты будут падать. И тогда те, кто брал кредит под 20% годовых, зададутся вопросом: «Не погасить ли мне старый долг и взять новый кредит в другом банке под 14%?» Банкам потребовалось принять меры, чтобы держать такое перекредитование под контролем, сохранить лояльность заемщиков.
Договориться о том, чтобы не переманивать чужих клиентов, нескольким сотням банков затруднительно, к тому же это грозит неприятностями со стороны антимонопольного ведомства. Второй вариант — перекредитование внутри того же банка, но это предполагает некие существенные уступки клиентам. Куда более надежным «крючком» стала аннуитетная схема погашения. «Без проблем! — отвечают заемщику. — Всего вы выплатили $30 тыс., из них $5 тыс. основного долга и $25 тыс. — проценты, которые, как вы понимаете, возврату не подлежат. Ну, так как? Будете погашать досрочно?»
Существует и такая интересная тема, как выгоды досрочного погашения. Проблема в том, что при аннуитетном платеже частичное досрочное погашение (небольшими суммами) означает либо уменьшение ежемесячных выплат, либо сокращение срока.
Это означает, что заемщик погашает не только тело долга, но и проценты, которые выплатил бы банку. Представьте подвижную прямоугольную рамку, в которой по диагонали натянута резиновая лента. Будете ли вы снижать верхнюю планку или сдвигать горизонтальную, соотношение площадей треугольников останется прежним. Примерно так действует и формула досрочного погашения аннуитетного кредита.
В то же время сама суть дифференцированных платежей (процентное начисление на остаток основного долга) предполагает, что досрочное погашение, сокращение тела долга, должно существенно уменьшать выплаты по процентной ставке. Но конкретные программы конкретных банков этот «недостаток» всячески смягчают.

Там и там. А еще вон там

Да, банк предоставляет заемщику крупную сумму. Да, инфляция в стране велика. Но не забывайте, что, отдав клиенту деньги, банк кое-что взял у него. Он получил в залог квартиру — это очень хороший актив, который постоянно дорожает. Не вы один потираете руки, читая новости о быстром росте цен на рынке жилой недвижимости. Где-то на другом конце города руки потирает и банкир, причем по поводу вашей же квартиры. Боже упаси, он вовсе не мечтает о вашем дефолте. Впрочем... перечитайте еще раз пункты договора о том, при каких условиях банк может потребовать полного досрочного погашения кредита.
Между тем ипотечный кредит несет для банка самые низкие риски. Что вы с этой квартирой сделаете? Куда увезете, куда спрячете? Банк не просто получает с ипотечного заемщика свои 10–14% (кстати, перечитайте и пункты договора о том, при каких условиях банк вправе повысить процент). Он на многие годы вперед с точностью до одного дня и рубля знает о поступлении этих платежей. Значит, ему не требуется ждать 10–20 лет, и уже сейчас он может уверенно распоряжаться этими деньгами. Банк собирает кредитные обязательства в пулы, скажем, по $20–50 млн и продает их ипотечным фондам (рефинансирует, секьюритизирует). По сути возвращает себе выданные заемщику деньги и становится лишь оператором-посредником между заемщиком и фондом.
Еще в 1999 году был создан первый ипотечный фонд, обеспеченный федеральным бюджетом — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).  На середину 2006 года АИЖК рефинансировало $700 млн из $2 млрд общего объема задолженности по ипотечным кредитам. Оба показателя несерьезны, а большинство банков испытывают трудности с рефинансированием.
А один банкир на пресс-конференции, не стесняясь, заявил коллегам: «Да видел я эту ипотеку там-то и там. На меня давят, чтобы я развивал услугу, я и «развиваю». Но ни один вменяемый человек ко мне за займом не обратится. Одни убытки с этой ипотекой». Кто-то попытался ему возразить и услышал в ответ: «Бизнес есть перманентное рефинансирование. Что мне делать с одним кредитом в два месяца, кому его продашь?» И все стало ясно. В том смысле, что ставкам пока снижаться не с чего.

Альберт АКОПЯН, фото Владимира СПЕКТОРА  

Елена Хуснулина
Руководитель ипотечного центра ООО «Агентство недвижимости «Домострой»:
— Сегодня подавляющее большинство банков предлагает аннуитетную схему погашения кредита. Делается это прежде всего в интересах заемщика. Так, при дифференцированной схеме он ежемесячно погашает равными платежами «тело» кредита и проценты, начисленные на остаток ссудной задолженности. Основная нагрузка при этом ложится на первые годы пользования кредитом, когда платежи банку максимальны, а заемщику необходимы еще средства для ремонта, покупки мебели, что часто становится непосильным бременем.
При аннуитетной схеме банк предлагает погашать кредит и проценты по нему равными платежами, включающими и «тело» кредита, и проценты. Ежемесячный платеж при такой схеме в первые годы намного меньше дифференцированного, а банк может выдать заемщику большую сумму кредита. Существует заблуждение, что при аннуитетной схеме заемщик переплачивает проценты по кредиту, так как в первые годы большую часть платежа составляют проценты, но это не совсем так. Действительно, в первую половину срока кредитования большую часть платежа формируют проценты, но банк рассчитывает их на остаток ссудной задолженности, и, если пересчитать сумму процентов, выплаченных заемщиком при аннуитетной и дифференцированной схеме (при условии одинакового срока, ставки и отсутствия досрочного погашения), сумма будет приблизительно одинакова.

Сергей Озеров
Финансовый директор ДельтаКредит банка:
— Большинство банков в России использует аннуитетную схему. Особенность формулы расчета аннуитетных платежей в том, что в первую половину срока погашения кредита заемщик в большей степени платит проценты по кредиту, а в меньшей степени гасит основную задолженность, хотя при этом каждый месяц вносит одну и ту же сумму.
Во второй половине срока погашения кредита ежемесячный платеж в большей степени состоит из выплаты по основному долгу, в меньшей — из процента по кредиту. Для заемщика минус заключается в том, что если он решит погасить кредит досрочно, то выплаченные вперед проценты никто не вернет.
Если при покупке квартиры в кредит заемщик хочет взять максимальный размер кредита, который позволяет его ежемесячный подход, ему выгоднее аннуитетные платежи. Если он решит брать кредит с дифференцированными платежами, возможная сумма кредита окажется намного меньше.
Безусловно, для банка выгоден аннуитетный платеж, структура которого определена таким образом, что доля процентов в нем выше изначально, чем доля основного долга. Выгода именно в этом и состоит, что банк четко определяет сумму основного долга, которая подлежит погашению.
Как мы знаем, от суммы основного долга зависит и процентный доход банка. Но для клиента также есть небольшой, но плюс: он точно знает сумму следующего платежа.

Анна Каминская
Начальник отдела департамента розничного бизнеса Собинбанка:
— Да, существует несколько вариантов погашения кредита. Выбор Собинбанка, как и многих других кредитных организаций, в пользу аннуитетных платежей сделан потому, что это удобно для клиента. Погашение кредита равными частями в течение всего срока позволяет заемщикам уже на начальном этапе четко планировать свои расходы.
При дифференцированном подходе каждый платеж отличается от предыдущего, так как проценты начисляются каждый месяц на разные суммы. В этом случае предполагается постепенное уменьшение платежа, но на первом этапе он будет выше, нежели по аннуитетной схеме.
А это является немаловажным фактором для ипотечного кредита — ведь на первом этапе существенные средства идут на ремонт и обустройство приобретенного жилья, поэтому первоначальные высокие платежи по кредиту клиенты не приветствуют.
К тому же при рассмотрении самого заявления на получение ипотечного кредита оценка платежеспособности заемщика при дифференцированном подходе производится относительно его возможности осуществлять первоначальные наибольшие платежи.