Для того чтобы получить ипотечный кредит, потенциальный заемщик должен подтвердить свою платежеспособность — показать, что он имеет достаточный доход, чтобы ежемесячно выплачивать банку проценты. Банки требуют форму 2-НДФЛ — заверенную печатью справку о доходах физического лица, которую выдают в бухгалтерии. Наличие постоянного места работы и справки, подтверждающей хотя бы минимальную сумму дохода, — обязательное условие практически во всех банках Москвы.
Но, к сожалению, в действительности не всегда заработная плата и прочие доходы начисляются в бухгалтерии. И большинство банков, понимая это, принимают другие формы подтверждения доходов по разным схемам.
«Существуют доходы «белые», «серые» и «черные», — говорит директор департамента ипотечного кредитования финансового центра «НОВА» Иван Лонкин. — «Белые» почти всегда невелики, и, следовательно, получить под них серьезный кредит практически невозможно; «серые» и «черные» зачастую оказываются и самыми стабильными, и самыми удобными как для работника, так и для работодателя».
«Белая» зарплата — сумма, с которой уплачены все необходимые налоги (ЕСН плюс подоходный, составляющий 13%). Она, как правило, невелика — например, 3 тыс. руб. в месяц. Крупные «белые» зарплаты в России выплачивают в основном представительства иностранных компаний.
«Черная» зарплата выгодна в первую очередь для работодателя, который не платит с нее ЕСН. Ставка ЕСН составляет 35,6%, из которых 7,6% распределяются между фондами обязательного медицинского и социального страхования, а 28% отчисляются в Пенсионный фонд. Подавляющее большинство работодателей не готовы платить такой ЕСН даже по регрессивной шкале, предполагающей его уменьшение с ростом зарплат.
Работника зарплата, выдаваемая «в конверте», может лишить возможности пользоваться многими благами цивилизации, в частности, получать кредиты.
Помимо «белой» и «черной» существуют еще и «серые» зарплатные схемы, позволяющие неплохо экономить на налоговых платежах. Такие схемы расчетов с работниками нельзя назвать абсолютно честными, но и полностью нелегальными они также не являются.
Способы подтверждения «серых» доходов для получения ипотечного кредита следующие. По данным И. Лонкина, самый распространенный способ — справка с места работы, написанная в свободной форме, с указанием реальных доходов соискателя кредита.
Часто встречаются и «страховые» схемы. Фирма страхует своих работников на крупную сумму, выплаты по страховке равны зарплате и перечисляются на расчетный счет работника в банке. В этом случае банк принимает выписку из страховой компании. Часто данный вид оплаты труда приравнивается в банках к официальному доходу.
Если работодатель не желает «светиться» и не дает справку о доходах, то часть банков прибегает к устному подтверждению дохода: сотрудник банка выезжает на место работы соискателя кредита и в беседе с руководителем узнает информацию о заработной плате и прочих доходах.
Когда работодатель не хочет давать справку о доходах своего сотрудника или последний никак не может подтвердить доход, в ряде банков прибегают к следующему алгоритму действий: анализируют наличие у человека дорогостоящей собственности, его расходы, профессию, стоимость данного работника на рынке труда и т. д.
Существует «акционерный» вариант подтверждения дохода. Работодатель размещает крупную сумму на счетах фирмы, не являющейся плательщиком российских налогов. Работники становятся держателями акций, по которым им ежемесячно выплачиваются дивиденды. Тогда банку можно предоставить выписку со счета компании.
Кроме этого для расчета суммы кредита учитываются следующие виды заработков: доходы от работы по совместительству, по банковским вкладам, дивиденды, прибыль от сдачи недвижимости в аренду и т. д.
На решение банка (включая размер и условия выдаваемого кредита) могут повлиять следующие факторы: социальный статус заемщика, его образование и послужной список, имеющиеся у него недвижимость и ценные бумаги, количество и марки автомобилей. В качестве косвенных доказательств платежеспособности, по словам И. Лонкина, учитываются даже счета за мобильную связь и поездки потенциального заемщика за рубеж. Шансы получить ипотечный кредит заметно возрастут, если у соискателя имеется какая-либо кредитная история, т. е. если он уже брал кредит и расплатился по нему в срок.
Предоставляя кредит под неподтвержденный документально доход, банки рискуют. Поэтому условия такого кредита будут менее выгодными, чем аналогичные, но выданные под «белые» доходы.
Это выражается в размере ставки: кредиты под «серые» и «черные» доходы предоставляются под завышенные проценты — 11–18%, под «белые» доходы несложно получить кредит по ставке 10–11%.