Правила обмена

Одним из видов сделок с жилой недвижимостью является обмен квартир. Необходимость обмена может возникать в разных случаях – при смене места работы и жительства, необходимости в увеличении жилплощади, либо выделения площади для детей и т.д.

    Существует четыре вида обмена – это:

• Неравноценный обмен. Заключается в обмене квартир неравноценных по стоимости или жилплощади. Обычно разница компенсируется за счет доплаты одного из участников сделки, того что получает большую жилплощадь или жилплощадь лучшего качества. Доплата может быть осуществлена как в материальной, так и натуральной форме, то есть машинами, гаражами, дачами, да чем угодно, исключительно исходя из потребностей участников сделки.

• Равноценный, когда в ходе сделки происходит обмен равноценных по стоимости, жилплощади, характеристикам квартир. Обычно такая ситуация возникает при смене места жительства.

• Съезд. Вид обмена, при котором несколько более маленьких квартир обмениваются на одну большую.

• Разъезд – антипод предыдущего вида обмена, при котором одна большая квартира обменивается на несколько поменьше.

    Сложность процедуры обмена зависит от формы собственности на квартиры участников обмена. Существует три ситуации:

• Все квартиры, участвующие в сделке обмена неприватизированы.

• Одна квартира неприватизирована, вторая приватизирована.

Обмен приватизированных квартир.

    Это способ обмена, который вызовет меньше всего затруднений. Его еще называют альтернативная покупка. При этом способе обмена можно продать свою квартиру и купить новую. Наиболее быстрый способ заключения сделки здесь – это прибегнуть к помощи риэлторских контор.

    После нахождения варианта обмена, между сторонами сделки заключается договор мены и после регистрации договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, квартиры меняют собственников. Документы при этом нужны те же самые, что при оформлении сделки купли-продажи квартир:

1. Договор купли-продажи, который традиционно заключается как при обычной, так и при ипотечной сделке.

2. Выписка из домовой книги, которая хранится в Едином информационном расчетном центре.

3. Справки из Бюро технической инвентаризации.

4. Копия финансово-лицевого счета

    Договор может быть заключен только с письменного согласия всех членов семьи, проживающих и прописанных на данной жилплощади. Обмен - это более дешевый способ изменения жилищных условий, чем купля-продажа, так как в отличие от последней, при обмене госпошлина, в размере 1,5% от стоимости квартиры, снимается только с одной квартиры - той, что имеет большую площадь.

    Подводным камнем сделки является то, что члены семьи собственника, прописанные в квартире, имеют право жить там до момента снятия с регистрации. Это обстоятельство обременения, поэтому при регистрации договора, в нем нужно отметить этот факт. Снятие с регистрационного учета, то есть выписка из квартиры зависит исключительно от личного желания отдельных членов семьи. Так что если вы не хотите после покупки квартиры жить там с бывшими владельцами, убедитесь, что все обременения с квартиры сняты.

Обмен неприватизированных квартир

    Первым делом необходимо в ближайшем бюро обмена взять бланки заявлений об "обмене жилой площади". После заполнения заявлений участники обмена лично обращаются в собственные домоуправления или правления ЖСК. Заявления заверяются у бухгалтера и инженера, либо у председателя правления ЖСК.

    После этого, с заявлениями необходимо обратиться к инспектору бюро обмена. На данном этапе может присутствовать только один из участников сделки, для упрощения жизни обменщиков, а также инспектора бюро обмена. Заявления должны быть подписаны участниками сделки, а также членами их семей, прописанными на обмениваемой жилплощади. В дополнение к заявлениям нужны еще такие документы, как договор о найме жилой недвижимости, справка об отсутствии задолженности по коммуналке и выписка из домоуправления о зарегистрированных членах семьи.

    Если кто-то из участников сделки является членом ЖСК, то дополнительно потребуется выписка из решения правления ЖСК об исключении из кооператива того, кто обменивает жилье и об одновременном приеме человека, въезжающего в кооперативную квартиру. Последнему, в таком случае, понадобится справка из банка, подтверждающая, что бывший владелец пая произвел все выплаты, либо справка о том, что он передал пай новому собственнику.

    После этого жилищная комиссия при местных органах власти берет документы на рассмотрение и в случае принятия комиссией положительного решения по обмену, совершеннолетние участки сделки от обеих сторон должны явиться для получения обменных ордеров. При себе нужно иметь документы – паспорт, военный билет, свидетельство о рождении детей.

    Обмен считается совершенным с момента получения обменных ордеров, в случае, если, по каким-либо причинам, одна из сторон сделки после этого противится решению, то обмен совершается принудительно в судебном порядке. Если от обмена отказываются обе стороны, то необходимо подать заявления от обеих сторон с приложением обменных ордеров.

    Социальные нормы государством установлены следующие – это 18 кв.м. общей жилой площади на одного человека. Норму можно снизить с согласия проживающих граждан, но не ниже планки в 15 кв. м. на одну душу.

    Кроме того недопустимо проживание в однокомнатном жилом помещении двух и более лиц разного пола старше 9 лет, если они не являются супругами, и совершеннолетних лиц одного пола.

    При этом, не считается ухудшением жилищных условий ситуация, при которой члены семьи и родственники по месту прежнего жительства не имели в собственности доли, или размер этой доли был меньше социальной.

    Также, обмен будет признан недействительным, если будет доказан факт его фиктивности.

     Следует также понимать следующее различие в понятиях – договор обмена и договор мены. Договор обмена неприватизированных квартир заключается между гражданами, живущими в соответствии с договором найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда. Договор мены заключается между остальными гражданами.

    И ни в коем случае нельзя принуждать собственника жилой недвижимости принуждать к ее обмену. Это наказуемо законом.