Настоящий материал подготовлен на основе судебных решений, вынесенных в соответствии с законодательством, действующим до вступления в силу Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Эта судебная практика еще длительное время будет оставаться актуальной, так как закон распространяется только на договоры долевого участия в строительстве жилых домов, разрешения на строительство которых были получены после 1 апреля 2005 года.
Наибольшей проблемой и опасностью в долевом строительстве жилья является риск нарушения строительной компанией сроков окончания строительства и передачи квартиры дольщику. Как правило, строительные компании не соблюдают срок сдачи дома госкомиссии в эксплуатацию и срок передачи квартиры дольщику.
Срок окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию устанавливается постановлением правительства Санкт-Петербурга. Таким образом, обязательство строительной компании сдать дом является ее обязательством перед правительством и КУГИ, но не перед дольщиком.
На практике это проявляется в следующем. В договоре долевого участия был указан конкретный срок сдачи дома в эксплуатацию, а срок передачи квартиры – в течение 6 месяцев после сдачи дома госкомиссии. Сдача дома в эксплуатацию была просрочена, и дольщик предъявил иск о взыскании пени за просрочку. Суд посчитал, что хоть срок сдачи дома и нарушен, но ответственность за это строительная компания может нести только перед Санкт-Петербургом и КУГИ. А срок передачи квартиры не был нарушен, а потому оснований для удовлетворения иска нет. То есть строительная компания, взяв на себя обязательство передать квартиру дольщику в течение 6 месяцев после сдачи дома в эксплуатацию, привязала этот срок не к календарной дате, а к фактическому событию. Получается, что, даже просрочив сдачу дома в эксплуатацию хоть на десять лет, но передав квартиру в течение 6 месяцев после этого, компания не нарушает своих обязательств перед дольщиком. Юридически безупречно.
Нарушение срока передачи квартиры дольщику, несомненно, является нарушением условий договора и влечет за собой ответственность строительной компании перед дольщиком. Эта ответственность устанавливается как договором долевого участия, так и Гражданским кодексом РФ и иногда – Законом РФ «О защите прав потребителей».
Размер пени, установленный договором, может быть разным. Но, как правило, строительная компания стремится размер своей ответственности перед дольщиком установить намного меньше размера ответственности дольщика перед ней. Например, часто по условиям договора дольщик за просрочку платежа уплачивает пени в размере одного процента в день, а строительная компания за просрочку передачи квартиры уплачивает одну десятую, а то и сотую процента не от стоимости всей квартиры, а от стоимости невыполненных работ. А разве дольщик сможет определить стоимость невыполненных работ?
Получается, что необходимо устанавливать размер ответственности строительной компании перед дольщиком в самом договоре, а сделать это без квалифицированного адвоката практически невозможно.
Следует отметить, что не всегда суды признают вину застройщика в просрочке передачи квартиры дольщику по акту. Например, в одном из судебных процессов суд установил, что застройщик предлагал истцу подписать акт приема-передачи квартиры сразу после принятия жилого дома в эксплуатацию, но истец отказался от принятия квартиры, мотивируя это тем, что им обнаружены некоторые недоделки, и требовал устранить их до принятия квартиры по акту. Суд признал подобные действия истца противоречащими действующему законодательству.
Так, в соответствии с п. 1 ст. 720 ГК РФ заказчик обязан принять выполненную работу и при обнаружении недостатков составить соответствующий акт с указанием срока исправления недостатков. Но дольщик предпочел «подождать» полтора года, и только потом исполнить обязанность предусмотренную п.1 ст. 720 ГК РФ. Действия дольщика по просрочке исполнения обязанности по приему результата работ истолкованы как направленные на искусственное формирование просрочки застройщика.
Алексей Люкшин, адвокат ЮК «Люкшин и партнеры»