Инвестиционный напор на рынке загородной «первички» дает свои плоды. Коттеджные поселки множатся как числом, так и своими размерами. Спрос поддерживает эти тенденции, что вполне естественно сказывается на положительной ценовой динамике.
Однако, если бы не отдельные системные «заковыки», сегмент коттеджных малоэтажных комплексов развивался бы с еще большим успехом. Застройщики отнюдь не страдают головокружением от успехов. Проблемы есть, и на их преодоление уходит немалая доля времени и средств.
Спрос и предложение
с продолжением
Одной из основных тенденций рынка коттеджного домостроения остается активное увеличение предложения. Только за прошлый год на рынке появилось около 40 новых коттеджных поселков. По данным разных компаний, на сегодняшний день в петербургских пригородах и в Ленинградской области общее количество коттеджных поселков (уже реализованных и находящихся в стадии продажи) достигает 160–170. Еще порядка полусотни находятся в стадии проектирования.
По данным Ассоциации загородной недвижимости, в прошлом году было введено в строй более 100 тыс. кв. метров загородных домов. По прогнозам, в этом году число строящихся и введенных в эксплуатацию проектов может превысить знаковый рубеж в 200 поселков. Естественно, зона коттеджной застройки постоянно расширяется. В том числе за счет освоения новых направлений. Подавляющее большинство реализуемых коттеджных поселков имеет статус бизнес-класса. Подчас эта «бирка» навешивается девелоперами по остаточному принципу – если по ряду причин поселок не подходит к элитному сегменту или не вписывается в средний класс. Поэтому сегодняшний рынок характеризуется пестрым разнообразием предложения поселков данного сегмента.
По данным специалистов, дома бизнес-класса занимают чуть более половины существующего предложения – 54 процента, далее следует элит-класс» – до четверти. В наименьшей степени представлен средний класс (17 процентов) и экономкласс, вообще делегированный единичными поселками.
Данный сегмент предложения еще только зарождается и не превышает 5 процентов от всего предложения. Именно поэтому специалисты считают его наиболее перспективным для девелоперов, хотя из известных реализуемых проектов пока можно отметить лишь поселок «Янино-2» (240 домов и таунхаусы) и «Новое Минулово-2». До сих пор наиболее популярным в сфере коттеджного строительства продолжает оставаться северное направление Ленинградской области: Всеволожский, а также Выборгский и Приозерский районы. Из «приближенных» к городской черте зон коттеджного строительства уже давно вне конкуренции остается Курортный район. Обобщая, можно сказать, что на север и северо-восток в сумме приходится чуть ли не 85 процентов всего предложения. Соответственно, все остальные направления, включая Пушкинское, отстают со значительным отрывом, несмотря на то что многие из них эксперты называют перспективными с точки зрения малоэтажного строительства (в том числе Павловск). Отдельные территории Приморского района также активно готовятся под коттеджные поселки, в основном классов «элит» и «комфорт». Поселки Коломяги в Приморском районе и Парголово в Выборгском районе Санкт-Петербурга осваиваются комплексами таунхаусов.
Хотя расположение проектируемых поселков постепенно захватывает новые места, лидером по строительству остается все-таки Выборгский район. Вместе с тем, по данным операторов рынка, изменяется структура предложения. Например, наибольшими темпами в рыночном обороте растет число участков под застройку. Если сегмент коттеджей пополнился на 60 процентов, таунхаусов – порядка 120 процентов, то предложение земельных участков под застройку увеличилось почти в шесть раз. Объяснение – в резком повышении инвестиционного интереса к торговле подготовленной земли мелкими лотами. Такие игроки предпочитают делать деньги не на реализации возведенных коттеджных поселков, а на перепродаже земли.
Скрытые резервы
Одной из главных проблем в развитии коттеджного домостроения специалисты называют отсутствие или недостаточность инженерного обеспечения земель и отставание инфраструктуры. Проблемы с инженерными сетями застройщикам приходится решать самим, что, в конечном счете, ведет к снижению рентабельности проектов. Еще хуже обстоит дело с обеспечением будущих «поселян» объектами соцкультбыта, а также достойными транспортными магистралями. Все-таки и то, и другое имеет свою технологическую специфику и не всегда вписывается в бизнес-план частных инвесторов. Тем более что возникает вопрос о целесообразности подобных инвестиций. С одной стороны, для рентабельности затеи размер поселка должен достигать 250–300 объектов, но тогда и дорожные работы автоматически превращаются в масштабную стройку.
Кроме этого, чем больше домовладельцев в комплексе, тем сложнее им достичь консенсуса в вопросах управления общим хозяйством и эксплуатационных аспектах. Специалисты отмечают одну очевидную тенденцию – чем ближе коттеджный поселок подбирается по статусу к экономклассу, тем более он крупный в плане количества домов. Собственно, благодаря возможности снизить уровень постоянных затрат за счет масштабов строительства, а также на создание инженерной инфраструктуры и обслуживание, стоимость жилья оказывается более-менее доступной. Поскольку в пригородах Санкт-Петербурга и самой Ленобласти ограничено количество территорий под застройку, обеспеченных необходимыми инженерными сетями и инфраструктурой, девелоперы, исходя из экономической целесообразности, предпочитают строить на этих территориях поселки выше классом. По статистике специалистов, затраты на проведение инженерных коммуникаций, строительство дорог, социальных объектов за счет застройщика, значительно удорожают проект, поднимая его себестоимость почти на 30 процентов.
Как отмечают эксперты, на рынке загородной недвижимости считаются наиболее рентабельными именно проекты бизнес-класса. Однако все больше девелоперских компаний выводят на рынок предложения жилых комплексов, в рамках которых может предлагаться жилье разных типов и классов, растет масштабность проектов. Такая диверсификация, с одной стороны, снижает риски застройщика, с другой – затрудняет позиционирование проекта, особенно «дорогой» его части.
Андрей Мельников (по данным компаний «Итака»