Ипотека стоит дорого. Заемщику нужно не только возвращать банку деньги, но и выплачивать проценты по кредиту, а также различные дополнительные суммы, связанные с получением и обслуживанием кредита. Обязательным является и наличие у заемщика полиса ипотечного страхования, что еще больше удорожает для него конечную стоимость приобретаемой квартиры.
Страхование является неотъемлемой частью любой ипотечной сделки. Банки-кредиторы и работающие с ними по договорам страховые компании сами определяют набор рисков, от которых заемщик обязан быть застрахован. Обычно ипотечное страхование включает три основных компонента, каждый из них имеет свой тариф.
Страхование объекта залога
При страховании квартиры — объекта залога страховым случаем является утрата или повреждение недвижимого имущества заемщика в результате непредвиденных событий: пожара, взрыва газа, повреждения водой, кражи, грабежа, разбоя, умышленного уничтожения другими лицами, стихийных бедствий и т. п. Отдельные банки ограничиваются требованием страхования лишь конструктивных элементов поступающей в залог квартиры (т. е. одной «коробки»).
Расценки в различных страховых компаниях колеблются в среднем от 0,1 до 0,4% стоимости недвижимости: в компании «Альфа-Страхование» — 0,1–0,14%, «Ренессанс-Страхование» — 0,18–0,35%, в Росгосстрахе, РОСНО, Ингосстрахе и ВСК — от 0,2%, УралСибе — 0,3–0,38%, «Стандарт-резерве» — 0,25–0,35% и т. д.
Некоторые банки требуют застраховать помимо конструктивных элементов еще и отделку, но это более сложно: в каждой квартире отделка имеет индивидуальный характер и стандартные подходы к ее оценке малоприменимы. Именно поэтому в ряде страховых компаний (например, «Ренессанс-Страхование», «Прогресс-гарант» и др.) страхование отделки квартиры не входит в стандартный страховой пакет.
Стоимость страхования квартиры с отделкой составляет в среднем от 0,2 до 0,5% стоимости недвижимости: в компании «Альфа-Страхование» — 0,2–0,26% (стандартная отделка), Ингосстрахе и ВСК — от 0,3% (минимальная отделка), «Стандарт-резерве» — 0,45–0,5% (отделка на момент страхования с учетом износа).
Даже если банк не требует обязательного страхования отделки квартиры, лучше сделать это в рамках общего ипотечного страхового пакета. Дело в том, что конструктивные элементы квартиры уничтожаются крайне редко, а вот отделка (например, в результате залива квартиры соседями сверху) страдает достаточно часто. Естественно, оформлять страховой полис стоит после того, как в квартире сделан ремонт.
Страхование заемщика
При страховании жизни и трудоспособности заемщика страховым случаем признается смерть заемщика по любой причине, временная утрата трудоспособности в результате несчастного случая, а также постоянная утрата трудоспособности в результате несчастного случая, которая привела к инвалидности. Выплата производится в случае дефолта, когда заемщик по одной из вышеперечисленных причин не может погасить полученный кредит.
Подавляющее большинство банков требует страхования на случай смерти заемщика или наступления инвалидности I и II группы. Базовые тарифы страховых компаний унифицированы и зависят в основном от пола и возраста заемщика. Например, в компании «Альфа-Страхование» страхование жизни заемщика-женщины обходится в 0,2% стоимости недвижимости, заемщика-мужчины — в 0,35%, в «Ренессанс-Страховании» — соответственно 0,25–0,81% и 0,35–1,4%, в «Стандарт-резерве» — 0,25–0,35% и 0,4–0,5% и т. д.
Росгосстрах установил базовый тариф для заемщика в возрасте до 35 лет на отметке 0,3–0,43% стоимости недвижимости, от 36 до 55 лет — 0,8–1,3%.
Если к страхованию жизни добавляется еще и страхование от временной нетрудоспособности, оно увеличивает тариф в среднем на 0,1–0,2%.
Когда страхуетесь от временной нетрудоспособности, внимательно читайте договор: в некоторых компаниях выплаты предусмотрены только после 60-го дня болезни, другие оплачивают временную нетрудоспособность, наступившую только в силу определенного набора причин.
При больших суммах кредита страховые компании вправе потребовать, чтобы заемщик прошел медицинский осмотр. В основном это происходит, если сумма кредита превышает $100 тыс., но некоторые страховщики требуют медосмотра и при меньших размерах кредита (например, в ВСК — при кредите свыше $60 тыс., в УралСибе — при кредите свыше $50 тыс.).
Страхование титула
Страхование титула обеспечивает страховую защиту от ограничения или потери заемщиком права собственности на недвижимое имущество, а также от признания сделки купли-продажи квартиры недействительной.
Стоимость этой услуги составляет в среднем от 0,2 до 0,5% стоимости недвижимости: в Ингосстрахе и ВСК — от 0,2%, «Альфа-Страховании» — 0,25–0,35%, Росгосстрахе — от 0,35%, «Ренессанс-Страховании» — 0,28–0,45%, УралСибе — 0,24–0,4%, «Стандарт-резерве» — 0,37–0,5%.
Дорогие итоги
Стандартный комплекс страхования рисков, необходимый для получения ипотечного кредита, должен укладываться в 1,2–1,5% стоимости недвижимости.
При этом заемщику следует понимать, что в страховых компаниях базовые тарифные ставки сильно колеблются. Например, в компании «Альфа-Страхование» и Ингосстрахе страхование имущества, титула, а также жизни и здоровья заемщика может стоить менее 1%, а в УралСибе — доходить до 2%. Банк-кредитор не даст заемщику права самому выбирать наиболее выгодные условия. Фактически страховая компания прилагается к ипотечной программе банка-кредитора.
Страховые ипотечные договоры чаще всего заключаются на один год. При продлении полиса на последующий год размер страховой премии уменьшается, поскольку он исчисляется в соответствии с остатком ссудной задолженности перед банком на дату заключения страхового договора. Если ипотечный кредит взят, например, на 20 лет, то на страхование «набегает» приличная сумма.
Пропорция или «первый риск»?
Заемщик должен иметь в виду, что, если с его квартирой что-то случится, существует два вида выплат: пропорциональные и «по первому риску».
Первый вариант иллюстрируется таким примером. Объект недвижимости стоит $100 тыс., застрахован на $50 тыс. (остаток ссудной задолженности перед банком). Квартире причинен ущерб, оцененный в $20 тыс. Страховое возмещение составит лишь $10 тыс. (половина суммы ущерба, так как и застрахована была лишь половина стоимости квартиры).
Пример второго варианта: квартира оценена в те же $100 тыс., застрахована на $50 тыс. Причинен ущерб, оцененный в $20 тыс. Но страховое возмещение в этом случае составит ровно $20 тыс. Главное, чтобы ущерб не превысил размер страховой суммы.
Таким образом, пропорциональные выплаты выгоднее страховым компаниям, выплаты «по первому риску» — заемщикам. На страховании «по первому риску» настаивают и банки, выдающие ипотечные кредиты, т. е. именно такие условия являются характерными для ипотечного страхования.
Страхование титула разумнее производить не на размер ссудной задолженности, а на полную стоимость квартиры: риск утраты права собственности на приобретенную по ипотеке квартиру остается и через много лет после ее покупки, когда большая часть кредита уже возвращена банку.