Одним из обязательных условий получения ипотечного кредита у нас остается наличие значительной суммы собственных средств — в среднем 25–30% стоимости квартиры. И хотя некоторые банки снижают планку до 10–15%, за этот либерализм заемщик расплачивается повышенным процентом.
Обычно проблема решается за счет продажи имеющейся недвижимости. Но если ее нет? Можно ли получить ипотечный кредит и приобрести квартиру в собственность, не обладая своими накоплениями? Насколько обременительным будет такой вариант?
Не было ни гроша, да вдруг квартира
Первый вариант для «безденежного» заемщика — обратиться банк, который выдает кредиты на первоначальный взнос под залог уже имеющейся недвижимости. В этом случае клиент оформляет одновременно два кредита — краткосрочный и долгосрочный. «Обеспечением первого будет имеющаяся квартира. Приобретаемая жилплощадь потом также пойдет в залог банку, так как под нее будет выдана оставшаяся часть суммы кредита», — поясняет директор департамента ипотечного кредитования финансового центра «Нова» Иван Лонкин. Например, краткосрочный кредит по программе Абсолютбанка выдается в размере первоначального взноса под 15% годовых в валюте на срок до одного года. После его погашения потребитель продает свою старую квартиру, а деньги использует для досрочной выплаты долга по ипотечному кредиту.
Альтернатива — и в ипотеке альтернатива
По словам генерального директора агентства недвижимости «Лаурел» Ирины Радченко, для потребителя, который желает улучшить свои жилищные условия, но не имеет накоплений, существует еще один путь. «Если, допустим, у клиента есть квартира, и риэлтор, которому банк доверяет, берет на себя обязательство продать ее, банк может выдать кредит в размере 100% необходимой суммы, — рассказывает она, — заключается договор, по которому человеку после покупки новой квартиры дается срок от шести месяцев до года для продажи старого жилья».
Весь этот срок заемщик платит проценты по 100%-ному кредиту. После того как деньги, полученные от продажи квартиры, перечисляются в банк, ежемесячный платеж рассчитывается уже на основе остатков долга. «Банк идет на это, во-первых, если квартира достаточно ликвидна и он уверен, что проблем с ее продажей не будет, — поясняет И. Радченко. — Во-вторых, если после продажи жилья заемщик покрывает 60% суммы кредита». Судя по опросам других брокеров, подобная схема пока мало известна на рынке. Компания «Лаурел» работает по ней пока только с Фора-банком. Но, как пояснила И. Радченко, переговоры ведутся также с Банком жилищного финансирования.
Конечно, при наличии квартиры она просто продается и таким образом получается сумма, необходимая для первоначального взноса. Но в этом случае возникнет проблема, где жить между продажей старой жилплощади и покупкой новой. Аренда квартиры хотя бы за $500 в месяц выльется за полгода в дополнительные $3,5 тыс.
Заметим, что для получения денег по программе кредитования первоначального взноса под залог имеющейся недвижимости заемщику не обязательно иметь собственную квартиру. «Так, эта программа способна помочь молодым семьям, которые хотят получить кредит на приобретение квартиры при отсутствии денег на первоначальный взнос, если родители готовы заложить свою квартиру по программе «Ипотечный ломбард», чтобы помочь детям», — поясняет заместитель директора департамента розничного бизнеса Росбанка Елена Шилина.
Минус подобных программ — повышенные требования к доходу заемщика. По мнению начальника управления клиентского обслуживания компании «Мой дом» Юлии Пузаковой, для получения ипотечного займа и кредита на первоначальный взнос требуемый среднемесячный доход на одного человека — не менее 30 тыс. руб. Директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина обозначает еще более высокую планку: «При покупке квартиры стоимостью $100 тыс. в кредит на десять лет доход заемщика должен составлять как минимум $3,5–4 тыс. в месяц».
Один банк — хорошо, два — лучше
Если у потребителя нет своей квартиры, но доход позволяет платить по двум кредитам сразу, есть шанс воспользоваться «обходным» путем. В ассортименте практически любого банка сегодня имеются так называемые «нецелевые» кредиты. Они могут называться «кредитами на неотложные нужды», «потребительскими кредитами» и т. п. Суть у них одна: без какого-либо обеспечения и в достаточно короткий срок заемщик получает ссуду на сумму вплоть до $50 тыс. Воспользовавшись этими деньгами в качестве первоначального взноса, вы обращаетесь в другой банк и оформляете ипотеку.
Впрочем, есть вероятность, что такому клиенту откажут. Это может произойти, если он проявит честность и напишет в анкете о своих обязательствах по другому кредиту. «Необходимость вносить платежи по другому кредиту понижает платежеспособность заемщика, т. е. уменьшает сумму, которую он способен без ущерба для семьи выплачивать банку, — говорит начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. — Поэтому вероятно, что сумма кредита окажется значительно меньшей, нежели в ситуации, когда у заемщика нет иных долговых обязательств».
Но если потребитель умолчит об этом, скорее всего вопрос разрешится для него благополучно. «Дело в том, что в России пока не существует кредитных бюро, собирающих данные обо всех заемщиках, — поясняет В. Лукина. — Если клиент сам не укажет в анкете обязательства по другому кредиту, подобная ситуация реальна».
О таких схемах банки отзываются критично. С другой стороны, они, как правило, не возражают, когда клиент берет одновременно два разноцелевых кредита. Например, на жилье и машину. Главное условие — платежеспособность заемщика. «Наши условия предполагают, что платежи по кредиту могут достигать 50% (при автокредите) или 40% (при ипотеке или потребительском кредите) вашего ежемесячного дохода, — поясняет начальник управления розничных продуктов и услуг Международного московского банка Алексей Аксенов. — Если ваш доход равен $1 тыс., а по одному кредиту платежи составляют $200, то вы можете взять у нас еще один кредит».