Пособие для будущего «ипотечника»: как увернуться от отказа?

Море банковской рекламы постепенно приучает нас к мысли, что ипотека — доступное средство от любой напасти. Это, конечно, хорошо, поскольку свидетельствует о том, что сравнительно молодой для России финансовый инструмент становится все более естественным и доступным. Но у такого воздействия есть и другая, теневая сторона: мы начинаем забывать о множестве ситуаций, препятствующих использованию ипотеки. Более того, надо быть готовым к тому, что в кредите откажут.

 

Принято считать, что шансы на получение кредита напрямую связаны с доходами соискателя. Это так и не так одновременно. Действительно, для граждан со средним доходом путь к получению кредита практически закрыт. Вероятно, найдутся банки, которые выдадут $20–30 тыс., однако при нынешней стоимости недвижимости этого хватит лишь на улучшение жилищных условий, но никак не на приобретение квартиры. Кроме того, даже при столь небольшом займе придется выплачивать минимум $400–500 в месяц.
Однозначным препятствием служит и невозвращенный предыдущий кредит. Размер его практически не играет роли — откажут все равно. Впрочем, современные заемщики, отваживающиеся на крупный кредит, как правило, достаточно осведомлены относительно условий его предоставления. Поэтому такой отказ заранее прогнозируем и не вызывает недоумения.
Однако существуют и неочевидные и малопредсказуемые случаи отказа. Понимая это, стоит усвоить: даже солидный доход не является достаточным основанием для получения кредита. Есть немало историй, когда отказ в кредитовании получали состоятельные соискатели. «Одна из возможных причин — финансовая нестабильность, мешающая регулярному и многолетнему погашению задолженности. В банке существуют службы безопасности, которые пытаются составить психологический портрет будущего заемщика, интересуются подробностями его биографии. Цель такого изучения — выяснить вероятность смены профессии или рода занятий. Если вдруг оказывается, что состоятельный финдиректор в недавнем прошлом был тапером, потом барменом, а потом не работал в течение некоторого времени, занимаясь медитациями и поисками смысла жизни, то какими бы высокими ни были его доходы сегодня, такого человека завернет практически любой банк», — уверен руководитель направления ипотечного кредитования компании «МИАН–агентство недвижимости» Сергей Махоткин.
Немного шансов получить кредит и у людей, обремененных уголовным прошлым. Впрочем, к однозначному отказу приводит далеко не любая судимость. Если у заемщика бандитское и воровское прошлое, то реакция очевидна. Если же причиной заключения стало дорожное происшествие с тяжелыми последствиями или выяснится, что судимый стал жертвой каких-либо сложных обстоятельств, то надежда на благосклонность банка есть. Правда, случаются и перегибы. Известен случай, когда отказали человеку с безупречной финансовой биографией. Причина — бдительному отделу безопасности стал известен эпизод его далекого прошлого, а именно: в возрасте 12 лет он попал в детскую комнату милиции...
Бывает, что отказ получает владелец крупного бизнеса. Причина — сложности с реальной оценкой доходов, недостаточно прогнозируемое будущее. Жизнь предпринимателей в нестабильных российских условиях похожа на американские горки: сегодня вверх, а завтра — вниз. Вполне объяснимо, что неизбежные издержки существования рисковых людей вызывают недоверие банков, заинтересованных прежде всего в пунктуальных клиентах.
И все-таки нужно подчеркнуть: желание «перебдеть» наблюдается далеко не везде. Например, в Сбербанке утомительная процедура проверки клиента не практикуется. Вместо этого придуман институт поручительства, призванный минимизировать возможные риски. И другие банки стремятся не отказать в кредите, но найти возможности для его предоставления.

Возраст и здоровье — помеха ипотеке

Итак, соответствие потенциального заемщика тем требованиям, которые выдвигают банки, — это, пожалуй, основное условие для получения кредита. Однако отказы иногда поступают и со стороны страховых компаний. Как известно, большинство банков при оформлении кредита требуют застраховать здоровье заемщика и приобретаемый им объект. Рассмотрим более подробно случаи, когда существует риск не получить согласие.
Так, ни одна отечественная компания не застрахует человека в возрасте от 60 лет. Не спасет даже хорошее здоровье и цветущий вид. Выходит, что путь приобретения квартиры в кредит для людей пенсионного или предпенсионного возраста практически закрыт? По большому счету это так. Однако известны случаи, когда пожилые люди все-таки пользуются ипотекой, но опосредованно, благодаря помощи детей или близких родственников. Финансовое урегулирование проблем такого рода — тема отдельного разговора.
«Впрочем, если возраст заемщика не препятствует получению кредита, то это совсем не означает, что его сразу застрахуют. С большой вероятностью соискателю предложат пройти медицинское обследование, — рассказывает С. Махоткин. — Если в результате исследования будут обнаружены серьезные заболевания, то стоит ожидать отказа. Конечно, такие случаи единичны, а поэтому и отказы не слишком часты. Но даже незначительные отклонения в анализах приводят к повышению страховых тарифов».
 Логика банков понятна: выплаты по кредиту рассчитаны не на год и не на два. Если на момент получения кредита здоровье уже «хромает», закономерно предположить, что долгие годы на высокооплачиваемой работе такой клиент не продержится.

В страховке отказать

При страховании квартиры — объекта залога — страховым случаем считается утрата или повреждение недвижимого имущества заемщика в результате непредвиденных событий (пожар, взрыв газа, затопление, кража и прочее). Расценки в различных страховых компаниях колеблются в среднем от 0,1 до 0,4% стоимости недвижимости: в «Альфа-Страховании» — 0,1–0,14%, в «Ренессанс-Страховании» — 0,18–0,35%, в Росгосстрахе, РОСНО, Ингосстрахе и ВСК — от 0,2%, в «Уралсибе» — 0,3–0,38%, в «Стандарт-резерве» — 0,25–0,35% и т. д. Все сказанное относится к общим правилам страхования объекта. Поскольку предугадать возникновение описанных ситуаций практически невозможно, то и отказы по перечисленным пунктам не происходят.
Но иногда в страховании объекта все же отказывают. «Мотивы такого решения, как правило, связаны с тем, что при проверке документов не подтвердилась так называемая юридическая чистота квартиры», — рассказывает С. Махоткин. Недавно был такой случай. Продавалась квартиры на просп. Вернадского. Желающий ее купить обратился в один из московских банков с просьбой о предоставлении кредита и получил отказ. В процессе проверки выяснилось, что ранее проживавший в ней мужчина переехал на постоянное жительство в Смоленскую область. Оценив риски, страховая компания отказалась работать с этим объектом. Логика решения примерно такова: продавец совершил, мягко говоря, странный поступок, коли так — есть вероятность, что его принудили принять такое решение, значит, впоследствии оно может быть обжаловано в суде.

Хотите в новостройку? Выбирайте банк правильно

Наиболее прочные позиции по ипотеке новостроек держит Сбербанк. Однако на сегодняшний день его ставки не представляют большого интереса: они выше, чем во многих других банках. Более того, долгосрочные кредиты под покупку квартир выгоднее брать в долларах, а именно по ним Сбербанк, как известно, поднял проценты. Конечно, стоит попытаться взять кредит в других банках. В таком случае стоит внимательно изучить базу новостроек, которые они предлагают. Весьма вероятно, что подходящих предложений не найдется. Особенно если требуется квартира, отвечающая конкретным требованиям (район, планировка и т. д.). Есть и другой путь: выяснить, какой банк кредитует интересующий вас объект, и именно у него взять заем. На сегодняшний день это самые реальные пути для получения кредита под новое жилье.
Хотелось бы надеяться, что число отказов со временем уменьшится. Речь не идет о том, чтобы удовлетворялись запросы всех соискателей. Однако спектр кредитных предложений должен быть шире и доступней, а отказы — мотивированнее. Тогда и потенциальным заемщикам не придется искать лазейки для решения своих проблем.