Госрегулирование в области долевого строительства многоквартирных домов перешло к Федеральной службе по финансовым рынкам. Соответствующее постановление Правительства РФ подписал премьер-министр Михаил Фрадков. Как это отразится на рынке строящегося жилья, будет ясно со временем.
Если данная ситуация станет толчком для развития рынка, то выиграют все его участники. Сейчас положение на первичном рынке, в частности, Петербурга – сложное. Приобрести строящееся жилье без ипотечного кредита проблематично, но получить кредит на строящийся объект также сложно. Эксперты банковского, строительного и ипотечного сектора высказали свою позицию по данному вопросу.
Законодательное поле
Проблема первая. Появление закона о долевом строительстве привело к тому, что многие строители вместо договоров долевого участия стали применять предварительные договоры. Почему эти документы вызывают у банков меньше доверия?
Дмитрий Соловьев, начальник отдела развития ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург»:
– Я бы не стал говорить о вопросе доверия к документам, это вопрос доверия к строительным компаниям. Здесь банк применяет такие инструменты, как поручительство компании до момента регистрации ипотеки в пользу банка. Например, покупка недвижимости по предварительному договору купли-продажи с последующим заключением основного договора – сложившаяся практика банка «Санкт-Петербург». Однако существуют и такие схемы, которые для банка заведомо неприемлемы: по ним не возникает возможности зарегистрировать ипотеку, так как кредит получается нецелевым.
Матвей Закашанский, генеральный директор компании «М-Индустрия»:
– Все новое сначала вызывает недоверие. Основной момент для успешного ведения любого бизнеса – стабильность, которой у нас пока недостаточно. Просто важно понимать, что все схемы находятся в правовом поле. Раньше «долевки» тоже не было, но постепенно эта форма договора стала нормой для рынка. Мы постепенно уходим от долевых схем финансирования строительства за счет привлечения облигационных займов и реализации площадей на заключительных этапах строительства.
Игорь Жигунов, руководитель рабочей группы по ипотечному кредитованию Ассоциации банков Северо-Запада, член правления «Городского ипотечного банка»:– Банки при кредитовании используют только законные схемы. Необходимая документация – важный элемент в этом. Единственный вариант – оформление договора долевого участия (инвестирования), подлежащего государственной регистрации.
Владимир Глинер, заместитель генерального директора компании «Служба ипотеки»:
– Предварительный договор вызывает у банка меньше доверия, так как в отличие от договора долевого участия он не является документом, на основании которого при условии полной оплаты и окончания строительства у покупателя возникает право собственности на квартиру.
Предварительный договор лишь предоставляет право требовать в последующем от застройщика заключения основного договора, в случае, если застройщик оформил свое право собственности на данную квартиру. Кроме того, судебная практика по договорам долевого участия сложилась давно и относительно устоялась, а с предварительными договорами ее практически нет, поэтому для банка такая ситуация может быть непредсказуемой и связана с повышением риска.
Марианна Белькова, руководитель отдела кредитования первичного рынка «Балтийской ипотечной корпорации»:
– При выдаче кредитов дольщикам на строительство жилья предварительные договора не вызывают у кредитных организаций такого доверия, как договора долевого участия в строительства. Потому что предварительный договор трудно предсказуем в судебной практике.
С ним невозможно требовать через суд признания за дольщиком права собственности на новую квартиру, то есть покупатель до момента заключения основного договора купли-продажи фактически не имеет никаких прав на жилье. Также оплата по предмету этого договора не может быть 100 процентов, иначе сделку по нему могут признать притворной. Скорее всего, если банк кредитует дольщика с предварительным договором купли-продажи, значит, застройщик предоставил банку иной залог.
Правильный выбор
Проблема вторая. Как банк определяет, какие объекты на первичном рынке можно кредитовать?
Дмитрий Соловьев:
– Наш банк сотрудничает с ведущими СК Петербурга. Однако соглашением о сотрудничестве предусмотрено, что банк кредитует только объекты, прошедшие всестороннюю проверку в банке на наличие полного пакета разрешительной документации на строительство. Это гарантирует покупателю отсутствие проблем с регистрацией его права собственности на купленную квартиру.
По аккредитованным СК и их объектам проблем не возникает – процесс взаимодействия банка и застройщика расписан как четкий алгоритм. Главное – успешно пройти процедуру аккредитации, что, учитывая особенности ведения бизнеса и законодательной базы, не всегда просто.
Так называемые схемы «оптимизации налогообложения» часто ведут к тому, что компании-застройщику невозможно доказать свою финансовую состоятельность, а это является одним из основных условий получения аккредитации. Кроме того, к сожалению, во многих случаях строительство ведется без наличия разрешительной документации либо сроки действия этих документов истекли. Все это – источник потенциальных рисков и для заемщика, и для банка. Справедливости ради отмечу, что не всегда во всем виноваты застройщики.
Матвей Закашанский:
– В среднем на рассмотрение заявки от СК на предоставление ее клиентам ипотечного кредитования требуется 3 месяца. Кроме полного финансового анализа компании банки уделяют большое внимание анализу других рисков, в том числе отношениям с монополистами и государственными органами. Большое значение имеет репутация и опыт компании – наличие достаточного числа успешно реализованных проектов. Важным фактором является прозрачность бизнеса – наличие управленческого учета, анализ финансовых рисков, планирование продаж.
Основная проблема при кредитовании строящегося жилья – условия, в которых происходит реализация инвестиционного проекта. Основная претензия к банкам – большая зарегламентированность и зачастую долгое время на принятие решения, хотя есть и исключения.
Определенные проблемы в области кредитования строящегося жилья существуют, но они все решаются. Просто каждый вопрос должен «дозреть». В активном развитии ипотечного кредитования заинтересованы не только застройщики и покупатели квартир. Это прибыльный бизнес и для банков. С каждым годом все больше активно развивают это направление в своей деятельности, создавая специальные структуры по ипотечному кредитованию. Ипотека на первичном рынке имеет свои неоспоримые преимущества, поэтому все возникающие проблемы успешно решаются.
Ипотека на первичном рынке работает достаточно хорошо. К примеру, в нашей компании около 30 процентов клиентов приобретают квартиры, воспользовавшись условиями ипотечного кредитования. Еще 30 процентов – договора, заключенные на условиях рассрочки, остальные клиенты оплачивают всю стоимость квартиры. За последний год существенно возрос уровень информированности населения о кредитных возможностях и, как следствие, целевых звонков и запросов в строительные компании, в том числе и в нашу.
Игорь Жигунов:
– Первый вариант – банки работают по адресной программе с конкретным застройщиком. В этом случае банк выбирает не только объекты, но прежде всего застройщика. В этом случае важна его финансовая состоятельность, четкость финансовых потоков. При выборе объектов для кредитора важно наличие должно оформленной разрешительной документации на строительство, выполнение застройщиком обязательств по инвестиционному договору, степень готовности объекта.
Второй вариант – банки рассматривают работу с застройщиками в рамках одной группы компаний, когда кредитор и строитель принадлежат к одному холдингу. В этом случае также для банка существует прозрачность финансовых потоков и структура бизнеса застройщика. Третий вариант: взаимодействие банка с иностранным капиталом с застройщиком с иностранным капиталом.
Основные вопросы, возникающие при кредитовании строящегося жилья: Первый – строительные риски – сдача объекта в срок, своевременное получение заемщиком права собственности на объект. Второй – отсутствие устойчивого обеспечения в виде залога недвижимости – собственности нет, и не на что оформлять закладную. Третий – информация о финансовой устойчивости застройщиков, уровне капитализации, наличии активов, а эту информацию многие застройщики сегодня предоставить не могут.
Владимир Глинер:
– Основные факторы, по которым банк оценивает возможность кредитования компании и ее объектов: история компании, ее репутация; количество и качество построенных объектов, прозрачность финансовой отчетности и наличие всех разрешительных документов для проведения строительных работ. Таким образом, существующая практика регистрации нового юридического лица для строительства нового объекта не удовлетворяет следующему критерию – наличию истории деятельности компании.
Марианна Белькова:
– Часто возникающие проблемы с кредитованием первичного рынка недвижимости связаны с тем, что строительный бизнес непрозрачен, и кредитные комитеты банков затрудняются оценить строительную деятельность, ее риски и перспективы и, соответственно, боятся выдавать ипотечные кредиты на строящееся жилье.
Процентная ставка
Проблема третья. С чем связана высокая ставка по ипотеке на первичном рынке?
Дмитрий Соловьев:
– Условия выдачи ипотеки на первичном рынке стандартные, процентная ставка на этапе строительства на 1 процент выше базовых ставок по ипотечным кредитам на вторичном рынке и не зависит от срока кредитования и формы подтверждения дохода. По окончании строительства и регистрации залога ставка снижается.
Матвей Закашанский:
– Высокая ставка по ипотеке на первичном рынке, как и любая ставка по другим кредитам, зависит от общеэкономических показателей – стоимость денег, инфляция, конкуренция на рынке и оценки рисков.
Владимир Глинер:
– Сегодня купить строящуюся квартиру в кредит можно только у нескольких ведущих СК – их в городе порядка 10-12. И не все строящиеся объекты имеют аккредитацию в банках, что ограничивает выбор квартиры.
Условия кредитования на первичном рынке менее выгодны: проценты по кредиту на строящееся жилье на 2-3 процента выше, чем на вторичном рынке, первый взнос составит минимум 5 процентов от стоимости квартир, а максимальный период кредитования меньше, чем на вторичном – 25 лет. Обязательным требованием банка является подтвержденный работодателем доход заемщика, часто требуются поручители на период строительства дома. Все это связано с повышенным риском для банка, ведь до момента сдачи объекта объект залога отсутствует.
Марианна Белькова:
– При ипотечном кредитовании на первичном рынке жилья в кредитном договоре прописываются две процентные ставки: повышенная ставка до момента возникновения права собственности и обычная – после постройки дома и оформления права собственности. Ставки кредитования по большинству программ варьируются на рынке от 12 до 18 процентов годовых в рублях, в среднем составляя 15-16 процентов на период строительства дома.
Высокие процентные ставки по ипотечным кредитам на приобретение строящегося жилья связаны с рисками первичного рынка недвижимости, участившимися случаями банкротства застройщиков, мошенничеством, а также невозможностью контроля этого рынка. Это является платой за риск кредитных организаций, которые хорошо осведомлены о рисках первичного рынка недвижимости. После оформления в собственность ставки, как правило, снижаются до 11-14 процентов.
Наличие рисков на первичном рынке определяет и тот факт, что у каждого банка существует ограниченное число аккредитованных застройщиков. Таким образом, дольщик ограничен в выборе квартиры, что является вторым серьезным минусом кредитования первичного рынка. К тому же, если застройщик и аккредитован в банке, ипотечная программа этого банка может не устроить потенциального покупателя.
Те банки, которые предлагают приобрести в кредит квартиру любого застройщика, на самом деле предлагают псевдоипотеку, то есть для получения кредита у них необходимы поручительства других физических лиц. В случае банкротства застройщика все кредитное бремя ляжет на плечи заемщика и его поручителей, с застройщиком такой банк разбираться не будет.
Недостатком кредитования первичного рынка является и мораторий на досрочное погашение кредита, который доходит в некоторых банках до 7 лет. Не радует тот факт, что кредитные организации по некоторым застройщикам требуют страхования финансового риска, что в конечном итоге увеличивает годовую ставку на 1,5 процента.