У российской ипотеки проблемы. Это медицинский факт. Тем не менее, драматизировать ситуацию на рынке жилищного кредитования в нашей стране не стоит. Но можно сказать, что у нашей ипотеки испортился характер. Она стала значительно более подозрительной и капризной.
В чужом пиру похмелья не будет!
Зловещие формулировки экономических новостей могут вызвать у неподготовленных читателей нездоровый аналитический зуд.
"Ипотечный кризис в США дорого обойдется российским заемщикам"
"Россияне, которые собираются взять кредит на покупку жилья, заплатят больше из-за плохих заемщиков в США".
Некоторые, мягко говоря «недобросовестные» экономические обозреватели пытаются «зарифмовать» американскую ипотеку с российской. Озвучиваются трагические прогнозы о полном крахе ипотечной системы в обозримом будущем. Выдаются абсолютно безграмотные советы вроде, например, такого: «Вы не купили квартиру на ипотеку в Подмосковье? Нет? Ну и правильно сделали. Потом купите - на первоначальный взнос. И в Москве тоже». Такого рода «новости о конце света» можно сравнить с помехами в радиоэфире. Достаточно немного подкрутить ручку настройки и поймать правильную волну. «Американский вопрос» и сравнения нашей действительности с заморской легко снимаются простейшей арифметикой. На каждого россиянина в среднем выдано ипотечных кредитов на 30 евро. На каждого жителя США – на 212 тысяч евро. Разница почти в 10 тысяч раз! Почувствовали разницу? Все прочее от лукавого!
Прагматичный потребительский взгляд необходимо ограничить четкими формулировками того, что же происходит в результате кризиса на мировом рынке.
А в результате кризиса ряд российских банков стали сворачивать или ужесточать условия ипотечного кредитования. Другие банки, наоборот, объявляют о своей готовности обслуживать заемщиков-отказников. По прогнозам аналитиков, кризис продлится, как минимум, до весны следующего года.
Рядовому российскому потребителю, в принципе, не стоит "уходить в дебри" и "растекаться мыслью по древу" на тему "кризиса ликвидности на мировых фондовых рынках". Достаточно понять и принять одну простую и не очень приятную новость "деньги подорожали". Этих двух слов для начала хватит. Дальше конкретика.
Не послать ли нам гонца в магазин без продавца…
Когда вы берете кредит, вы покупаете деньги – азбучная истина. Банк – это магазин, который торгует деньгами. Вы покупаете хлеб, молоко, сыр-кефир и прочие питательные вещества? Вы делаете это регулярно и не первый год? Если вы ответили положительно на два предыдущих вопроса – значит, у вас есть собственная экономическая политика. Когда вы пойдете покупать деньги в банке вам необходимо строго следовать принципам этой самой экономической политики. Как говорил великий ученый Козьма Прутков «Пояснительные выражения объясняют темные мысли». Теоретическую подготовку читателя можно считать успешно законченной.
В качестве практического занятия рассмотрим простейший пример – недавнее подорожание основных продовольственных товаров. С одной стороны была куча публицистики на тему: "кто виноват и что ему за это будет", а с другой - можно было выяснить, что рост цен у некоторых продуктовых брэндов был значительно ниже, чем у большинства марок. Так же стали более выгодными оптовые приобретения "продуктовой корзины" в крупных магазинах. Нынешнее подорожание ипотечных кредитов можно и нужно анализировать по такой же схеме.
Да большинство банков открыто заявили о повышении ставок, но… «Зри в корень» - советует величайший бизнес-аналитик всех времен и народов Козьма Прутков. Разумно предположить, что таким нехитрым способом они вежливо уступают место более удачливым конкурентам на рынке. Сохраняют лицо, делают хорошую мину при плохой игре. Процент по ипотечному кредиту - это ж не пять рублей переплатить за пакет молока в магазине, который ближе к вашему дому, тут речь идет о суммах принципиальных. Естественно, что потенциальные заемщики организованной толпой побегут к тем, кто ставку не повысил. Казалось бы, все элементарно, Ватсон… Ан нет! Здесь уже начинаются некоторые тонкости, нюансы, как говорится.
В магазине вы берете продукты и оставляете деньги. В кредитном отделе банка вы берете деньги и оставляете… Что? Пачку заумных бумаг с вашей подписью, которая символизирует веру, надежду и даже любовь. Банк верит, что деньги вы вернете, надеется, что не возникнет каких либо непредвиденных сложностей, и любит вас. Вот здесь и зарыта собака. «Кризис ликвидности на мировых финансовых рынках» в переводе на язык сердца означает: «Банки будут вас любить не так сильно, как раньше». Соответственно и веры с надеждой будет поменьше. Такого рода «похолодание» к ипотечным заемщикам станет общим правилом для всех банков. Причем многие банки сообщают, что теперь вводят не точную ставку, а «плавающую», зависящую от того. «Белые» или «серые» доходы у заемщика.
Кстати, такого рода цифровые манипуляции не редкое явление в супермаркетах. Сумма, указанная на ценнике товара, неожиданно вырастает на кассе. Дежурное объяснение «У нас цены меняются в течение дня, не успеваем». С высокой степенью вероятности можно предположить, что нечто подобное ожидает клиента в тех банках, которые пока не объявили о повышении ставок. Логика банков в данном случае элементарно-пиарная – собрать большой кастинг, устроить конкурс красоты и на нем выбрать белых и пушистых. Именно белых, потому что однозначно можно утверждать заемщиков с официальными «белыми» доходами нынешний ипотечный кризис затронет меньше всего. Их будут любить почти с такой же силой как раньше. Но даже если у вас на работе «на все согласная» бухгалтерия, расслабляться не стоит. Однозначный совет можно дать тем, кто собирается ближайшие месяцы брать ипотечный кредит: лучше поторопиться. Ставки в некоторых банках остаются пока на прежнем уровне, и с помощью внимательного анализа рынка можно получить кредит на тех же условиях. Сокращение числа банков, выдаваемых ипотеку на лучших условиях, может привести к очередям, и сроки рассмотрения заявок еще больше затянутся. А на кого будет работать время, сказать трудно. Возможен вариант, что ситуация на рынке ипотечных кредитов в конце концов будет выравниваться в сторону повсеместного увеличения тарифных ставок. В этом смысле показательно мнение руководителя блока ипотечного кредитования Альфа-банка Ильи Зибарева: «То, что ценовую политику начали менять «КИТ финанс» и «Райффайзен», для нас показательно, поскольку у них большой объем выдачи ипотеки». Но основным ориентиром для рынка он считает «ВТБ 24»: если он поднимет ставки, за ним может последовать большая часть игроков. Представитель «ВТБ 24» заверил, что банк не планирует менять ставки по ипотечным кредитам в среднесрочной перспективе, но срок не уточнил. При этом сам Альфа-банк пока не объявлял о повышении процентных ставок.
Банкиры – люди, слова которых дорогого стоят, и слушать их надо с некоторой конспирологической оглядкой. Что сказал, что хотел сказать и о чем хотел промолчать. Общий фон банкирских настроений на сегодняшний день осторожно-выжидательный. Судьбоносными станут действия крупных игроков ипотечного рынка Сбербанка и ВТБ. Возможны два сценария, которые могут реализоваться в следующем году. Согласно первому варианту, Сбербанк и ВТБ не увеличивают процентную ставку. В этом случае сокращается количество банков-кредиторов. По второму сценарию Сбербанк и ВТБ увеличивают процентную ставку. Тогда снижается доступность кредитов и сокращается количество заемщиков.
Рядового потребителя и в том и другом случае ожидают определенные трудности. Сокращение кредитного рынка до нескольких крупных игроков позволит банкам строже оценивать потенциальных заемщиков. Не исключен вариант апартеида, когда ипотека будет только «для белых».
«У клиентов с непрозрачными доходами и непонятной структурой текущей собственности, с отсутствием в послужном списке понятных банку мест работы и учебы может сократиться число возможностей получить кредитные средства от банка», - говорит зампредправления Абсолют Банка Олег Скворцов.
Еще один пример из гражданской практики покупателя – распродажи. Пресловутое «рождественское безумие» традиционно охватывает все сферы потребительской жизни. В прошлом большинство российских банков к новому году «выкидывали» на рынок снижение ставок по кредитам, в том числе ипотечным. В этом году подарки банкиров будут более скромными и символичными. Возможны снижения процентов комиссии за предоставление кредита, суммы оплаты за рассмотрение заявки и прочие мелочи. Несомненно, есть возможность выгадать приятные количества денег, но в относительных цифрах принципиальной экономии не получиться. Вывод отсюда все тот же: если вы уже готовы пойти за ипотекой – торопитесь. Можно прогнозировать, что банки, которые все ж таки выставляют новогодние предложения, закладывают в них расчет на тех самых «белых и пушистых»…
Принимаясь за дело, соберись с духом
Как учил Дэйл Карнеги: «Прежде всего, представьте самое худшее, что может случиться». Если вы думаете об ипотеке в долгосрочной перспективе, то разумно будет представить некий верхний предел пессимизма. Некое среднее арифметическое негативных прогнозов находиться в районе 13-14%. То есть, как говорят в прогнозах погоды, «местами порывистый».
Наталья Кирпиченко, генеральный директор ипотечного брокера «МИЭЛЬ-Брокеридж»: «Я полагаю, что ставки по ипотеке могут быть на 1-2 процентных пункта выше уровня инфляции. Поэтому, если инфляция в этом году будет зафиксирована на уровне, допустим, 12%, то нормальная ставка по ипотеке в рублях должна составлять не менее 13-14%. И не надо обещать меньше, так как это уже будет не рыночный продукт, распространение которого может в итоге принести банку финансовые проблемы. Если говорить о Москве, то надо понимать, что в силу более высоких цен на недвижимость процентная ставка по ипотеке здесь будет выше, чем в среднем по стране. Так что вполне можно предположить, что банки начнут зарабатывать на Москве, повышая ставки».
Постепенно будут сокращаться программы, где не предусмотрено внесение первого взноса. Будущим заемщикам нужно будет располагать собственными «стартовыми» средствами.
Уменьшится доля досрочных погашений ипотечных кредитов. Сегодня часто кредит погашается досрочно, в течение 4-7 лет. Но банки от этого не в восторге – «безвременно» теряя заемщика, они теряют доход. В Европе же средний срок ипотеки – 10-25 лет. Банки уже сейчас включают в договор пункты, серьезно затрудняющие досрочное погашение. Например, от заемщика могут потребовать подавать заявление о каждом предварительном платеже не менее чем за две недели, то есть на практике, - проценты ему придется платить за следующий месяц. Время запрета на досрочное погашение кредита часто увеличивается с шести месяцев до года.
В полной мере заемщики ощутят последствия нынешнего кризиса в 2008 году. Главным для банков станет не размер портфеля, а прибыльность, говорит член правления Городского ипотечного банка Михаил Бусыгин: «Лучше выдать один дорогой кредит, чем много дешевых».
Несмотря на все перечисленные «ужасы», для значительной части россиян в обозримом будущем ипотека останется основным и наиболее доступным способом обрести или улучшить жилье. По одной простой причине: на сегодняшний день альтернативы, увы, нет.