Петербургский рынок жилья находится на пороге очередного значительного роста цен. Аналитики утверждают, что период относительной стабильности закончился. Мол, покупатели уже успели привыкнуть к установившейся стоимости квартир, а продавцы — попридержать наиболее ликвидные варианты.
Впрочем, ажиотажного роста цен на 5–7% в месяц, как в особенно «жаркие» периоды 2006 г., никто не обещает. В текущем году эксперты прогнозируют ежемесячный прирост на более скромном уровне – «всего» 2–3%. В итоге квартиры в Петербурге подорожают примерно на 30%.
«Похмельный» синдром
Ушедший год аналитики рынка единодушно охарактеризовали как «тяжелое похмелье», наступившее после ценового бума 2006-го. Практически исчез платежеспособный спрос, рынок перешел в фазу затяжной стагнации. Покупателям нужно было время, чтобы накопить деньги, привыкнуть к новым ценам и осознать, что глобального обвала рынка не предвидится. Его и не произошло, более того – на петербургском рынке не наблюдалось даже минимального снижения цен как это, например, было в Москве. Несмотря на период стабилизации, незначительный плавный рост продолжался во всех сегментах. Где-то он был более выраженным, где-то – менее. Это объясняется тем, что «перегрев» рынка, произошедший в 2006 г., привел к ценовым аномалиям: некоторые сегменты оказались значительно переоценены. К примеру, квартиры в Ленобласти, так привлекавшие своей дешевизной граждан, отчаявшихся купить жилье в городе, в конце позапрошлого года стали расти в цене и почти догнали аналогичные предложения в некоторых районах Петербурга. В 2007 г. рынок восстанавливал утраченные пропорции. Разница в удельной цене кв.м на вторичном рынке области и Петербурга значительно увеличилась.
В последнем квартале 2006 г. на рынке произошло оживление. Покупательский спрос активизировался, в декабре рост цен на вторичном рынке составил около 3%. Аналитики склонны утверждать, что это первые признаки того увеличения темпов удорожания квартир, которое ожидает Северную столицу уже в феврале-марте 2008-го.
Маятник раскачивается
Эксперты говорят о цикличности развития российского рынка недвижимости вообще, и в Петербурге – в частности. Период 2005-2007 гг. был очередным циклом ценового развития. В 2005-м объемы застройки в городе сократились, что в сочетании с особенностями экономического развития и с отложенным спросом, накопившимся после завершения предыдущего цикла, привело во II–IV кварталах 2006 г. к возникновению ажиотажного спроса, сокращению объема предложения и стремительному росту цен. К началу 2007 г. платежеспособный спрос был исчерпан, произошел отток покупателей. Абсолютный диктат продавца на вторичном рынке квартир уступил место торгу. Это привело к тому, что многие застройщики, в том числе и ведущие, в последние месяцы 2006-го пересмотрели свою ценовую политику. Коррекция цен не всегда происходила открыто. Зачастую снижение стоимости жилья маскировалось разнообразными скидками и спецпредложениями.
С I по III квартал прошедшего года длился период стагнации. Сейчас рынок оживился, спрос растет, а вот объемы застройки, по данным экспертов, сокращаются и приближаются к уровню 2005-го. На рынке начинается новый цикл.
Рост цен как неизбежность
Цены на недвижимость растут во всех регионах страны, причем устойчиво и стабильно. На уровне петербургских цен – стоимость жилья в Екатеринбурге, Владивостоке, Сочи и некоторых других городах.
Аналитики выявляют некоторые общие закономерности поведения рынков недвижимости в различных регионах России. Одна из них состоит в том, что один и тот же характер поведения рынка для разных городов сдвинут во времени, существует так называемый временной лаг. Для каждого региона он различен по отношению к Москве. Обычно вслед за столицей, через 3–6 месяцев, реагируют рынки недвижимости Петербурга, Твери, Подмосковья. Спустя 6–9 месяцев – центральной части России. Через 9–12 месяцев отмечаются изменения на рынках Сибири и Дальнего Востока.
Причин продолжающегося роста цен на жилье несколько, и все они имеют рациональное начало, хотя и небесспорны. Так, специалисты считают, что Петербург и Москва находятся в рамках мировой тенденции. За последние 10 лет в Калифорнии цены на недвижимость увеличились в 10 раз, в Англии и Австралии – в восемь, во Франции – в шесть раз. Эта тенденция роста цен на недвижимость, которой никогда раньше не было в экономиках развитых западных стран, характерна и для нашей страны.
Причину роста участники рынка видят в том, что объемы строительства сокращаются, а крупные проекты выходят на рынок с опозданием. Поскольку массовый вывод на рынок таких проектов, как «Кудрово-град», «Балтийская жемчужина», «Новая Ижора», «Северная долина», станет ощутим не ранее 2009 г., в текущем году существенный рост цен неминуем.
Средняя обеспеченность населения России жильем равна приблизительно 21 кв.м на человека. Город на Неве по этому показателю сейчас занимает 38-е место среди регионов страны. Среднее значение того же показателя по Европе – не ниже 40 квадратов на человека. Даже при самых оптимистичных прогнозах в ближайшие 15–20 лет уровня европейских столиц Петербург не достигнет. При этом неудовлетворительное состояние жилищных условий большинства жителей Северной столицы формирует широкую группу потенциальных покупателей квартир, что предполагает сохранение покупательского спроса на высоком уровне как минимум еще 15 лет.
В увеличении стоимости жилья обвиняют ипотеку, подчеркивая, что кредитные средства способствуют «разогреванию» рынка недвижимости. Так, в 2006 г. в Петербурге было выдано 11 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму в 19 млрд руб. Уже за первые три квартала 2007 г. удалось превысить данный показатель.
Рост цен объясняют также падением курса доллара, рублевой инфляцией и практически полным отсутствием других способов компенсации «тающих» сбережений населения, кроме как приобретение квартиры.
В сложившейся ситуации, когда потребность в улучшении жилищных условий высока, а насыщенность наступит очень не скоро, рынок недвижимости будет одной из самых динамично развивающихся сфер экономики. Рынок жилья Петербурга будет интересен как гражданам, планирующим улучшить жилищные условия, так и инвесторам, стремящимся сохранить и приумножить свой капитал.
Текст: Дарья ЛИТВИНОВА
Фото, иллюстрации: Дмитрий МИХАЕВИЧ, Виталий ПОДВИЦКИЙ