Офисная недвижимость Петербурга: покупка или аренда.

 

 

 

 

Любая компания, которой для работы необходим офис, встает перед выбором: купить необходимые офисные помещения и арендовать. Несмотря на то, что окончательный выбор остается за предпринимателем, многие решения продиктованы ситуацией на рынке офисной недвижимости.

 

Сегодня на рынке офисных помещений Петербурга есть как качественные площади, представленные в бизнес-центрах и занимающие на сегодня четверть этого рынка, так и непрофильные помещения: встроенные (58% рынка) и в административных зданиях (12%). Несколько особняком располагаются отдельно стоящие здания, как правило, рассчитанные на нужды одного собственника или арендатора (5%).

 

Особое место занимают бизнес-центры - динамично развивающийся сегмент рынка офисов. Их доля в структуре рынка офисных помещений будет расти. Общий объем предложения на конец 3-го квартала 2005 г. составил около 862000 кв. м. (БЦ класса «А» - 4,46%, класса «В» - 32,30%, класса «С» - 63,23%)

Центр	Адрес	Класс БЦ	Общая, кв. м.
БЦ  «Сенатор  – 4»	Ул. Чапаева , 15	В	10000
ТДЦ  "Александр  Невский"	Мало- охтинский пр.,  66-68	В	4700
БЦ	Ул. Барочная,  10	В	12300
БЦ	Ул. Марата,  47/49	В	5000
БЦ	Ул. Галерная,  10	В	2000
БЦ  «Троицкое  поле»	Пр. Обухо- вской об.,  120	С	7000
БЦ  «Константа»	Ленинский пр., 153	В+	10600
БЦ  «River House»	Ул. Академика  Павлова, 5	В	10000
ИТОГО:			61600

 

 

В 4-ом квартале 2005 года ожидается ввод порядка 20000 кв.м. офисных площадей. Таким образом, общий объем рынка качественных офисных площадей на конец 2005 года может составить порядка 882000 кв.м. На основании прогнозных данных, общий объем предложения офисных площадей в БЦ Петербурга в 2006 году составит порядка 992370 кв. м, в 2007 году – 1093031 кв. м

 

Объемы продаж офисов по сравнению с общими объемами введенных площадей в БЦ меньше в несколько десятков раз. Рынок купли-продажи офисных площадей в отличие от рынка аренды пока в Петербурга мало развит и крайне непрозрачен, известными становятся только сделки с участием крупных компаний.

 

За прошлый год было построено и продано под нужды отдельных арендаторов 24 620 кв. м. офисных помещений в БЦ. Но официальные данные могут отличаться от неофициальных в разы: cделки купли-продажи недвижимости компании стараются не афишировать, большая их часть реализуется без посредников. Самый известный продавец помещений в БЦ - компания СК «Возрождение Санкт-Петербург», которая поэтажно распродала бизнес-центр на улице Шпалерная, 54 (площадь офисов - 7620 кв. м., начальная цена - $950 за кв. м, цена закрытия сделки – $1600- 1800 за кв. м.)

 

Компания «Невский Синдикат» также продает БЦ «Голицинъ» класса «B+» на 13 линии В.О. (общая площадь 10 000 кв. м). Актуальные цены - $1600-1800 за кв. м. Более половины помещений купили крупные компании.

Известны случаи продажи уже действующих БЦ. Так, продается БЦ «Парнас» класса «С» (промзона «Парнас»). Общая площадь - 5300 кв. м, цена – $4 млн. Цена 1 кв. м. - $755. В 1-ом полугодии 2005 года состоялся прецедент продажи объекта класса «А». Компания «БизнесЛинк» продала БЦ «Платинум» класса «А» «Внешторгбанку». Площадь объекта - 6700 кв. м, сумма сделки не разглашается. Квадратный метр объектов - аналогов оценивается от $2500-3000.

Еще одна крупная сделка произошла недавно - в сентябре Компания Duze Investment Limited (Кипр) на торгах Фонда имущества Петербурга купила здание БЦ "Атриум" на Hевском пр.25 за 58,58 млн. руб. (начальная цена лота -34 млн. 444 тыс. руб.)

По данным «Бекар-консалтинг», на рынке аренды офисов к концу 3-го квартала спрос на качественные офисные площади продолжает расти, при этом требования к качеству (наличие техоснащения, допуслуг) офисных площадей и их размерам повышаются. Наибольшим спросом в классе «А» пользуются помещения 200-300 кв. м, а в классах «В» и «С» - площади до 50 кв. м и от 100 до 200 кв. м. Есть неудовлетворенный спрос на большие площади (от 500 кв. м и выше) в бизнес-центрах высокого класса («А», «В+», чуть менее – «В»). Новые объекты этих классов практически сразу сдаются в аренду. Спрос частично остается неудовлетворенным, а частично уходит на рынок купли-продажи зданий, подходящих для офисных целей. В частности, здания этого класса недавно были приобретены нефтяной компанией "ЛУКОЙЛ" и оператором связи МТС.

Иметь собственный офис – это несомненный плюс для имиджа компании, спрос на покупку офисов достаточно высок, и превышает предложение. По статистике, порядка 70% арендаторов офисных площадей предпочли бы купить занимаемые помещения в будущем, однако собственники не спешат расставаться с имеющейся недвижимостью. Причин тому много: несовершенство земельного, налогового и инвестиционного законодательства, нехватка подходящих участков под строительство, сложная схема получения участков, проблемы реализации дальнейших проектов. В результате большинство девелоперов предпочитают иметь стабильный актив с фиксированным финансовым потоком в виде арендных платежей. Еще один сдерживающий фактор – сумма налога, которую придется уплатить продавцу. Зачастую такая сделка становится для него просто невыгодной.

 

«Сегодняшние покупатели отдают предпочтение эксклюзивным проектам в сегменте помещений высокого класса, высоким спросом пользуются помещения до 300 м2, - рассказывает директор компании «Бекар. Коммерческая недвижимость» Игорь Горский. . Заинтересованы в покупке зданий БЦ, как правило, крупные международные и промышленные компании, а также банковские структуры».

 

Аренда помещения в БЦ для компании имеет несомненные плюсы. Арендатор может получить как стандартный набор услуг (охрана помещений и парковки, Интернет, телефония, уборка помещений, парковка и др), так и дополнительные услуги (банк, тренажерный зал, ресторан и др). Как правило, в БЦ есть комнаты для переговоров, конференц-залов, кафе и бары. Кроме того, арендатору не надо беспокоиться о технической эксплуатации объекта, а при развитии компания не будет связана размером собственной недвижимости. При повышении арендной платы арендатор может спокойно перебраться к другому собственнику, а юридическая чистота занимаемого им помещения волновать его не будет.

 

Но при этом у аренды есть и несомненные минусы. Увы, арендные ставки продолжают расти, поэтому в иных случаях единовременное вложение в покупку помещения может быть выгоднее регулярных арендных платежей. Кроме того, при условии аренды в БЦ, арендатор может пользоваться только теми услугами, которые предлагает ему собственник и не может вмешиваться в его политику с точки зрения эксплуатации. Все это, да и многое другое часто приводит к конфликтам с собственниками. Ко всем минусам добавляется еще проблема с переездом из одного арендуемого здания в другое.

Между тем, собственный офис для компании – это, прежде всего, возможность повысить собственный имидж, а также, при правильном выборе здания, долгосрочные вложения в ликвидный актив (в случае правильного выбора здания). Кроме того, собственная недвижимость – это возможность коммерческого использования площадей для сдачи в аренду или последующей перепродажи, а также возможность использовать ее в качестве залога в банке. Несомненным плюсом собственного офиса в случае его использования под нужды компании является отсутствие арендной платы. Кстати, при недостатке средств можно купить не целиком здание, а отдельный офис в БЦ.

 

Однако и у покупки офиса есть недостатки. Понятно, что при покупке недвижимости необходимо вложить единовременно немалые средства. Позволить себе это могут не все компании. Кроме того, баланс компании будет «утяжелен» зданием, которое требует расходов на эксплуатацию (а они растут). Если же здание покупается для сдачи в аренду, существует риск неудачного прогноза доходности. Кстати, неумение управлять собственной недвижимостью часто приводит к ее перепродаже по причине убыточности. В случае, если управление не является профильным бизнесом собственнику здание понадобится аутсорсинг, который, конечно же, потребует определенных затрат.

 

Уровень арендных ставок в БЦ зависит от класса, престижности, качества внутренней отделки, техоснащения, уровня услуг и местоположения. По данным «Бекар-консалтинг», в течение 3-х кварталов 2005 года рост долларовых арендных ставок в среднем составил около 14-17%. В большинстве случаев это происходит из-за изменения расчетной денежной единицы. Кроме того, динамика объясняется инфляцией, ростом стоимости строительных материалов (для новых БЦ), ростом отчислений на развитие инфраструктуры города, а также из-за курсовой разницы (повышение стоимости евро по отношению к другим валютам).

            Диапазон арендных ставок в бизнес-центрах Петербурга по классам.

Класс бизнес-центра	На конец 2004 г. (в $ за кв. м. в год, вкл. НДС и КУ)	На конец 3-го квартала 2005 г. (в $ за кв. м. в год, вкл. НДС и КУ)
«А»	450-700	450-823
«В»	310-500	354-573
«С»	140-320	160-375

 

По прогнозам в Петербурге в течение 2005 года темп роста арендных ставок будет стабилен и останется на прежнем уровне (порядка 15% в год). По отдельным БЦ (в основном, в классе «С»), усиление конкуренции может привести либо к пересмотру арендных ставок в сторону снижения, либо к модернизации бизнес-центра в сторону улучшения качества и расширения спектра оказываемых услуг.

 

По оценкам «Бекара», при покупке офисной недвижимости квадратный метр помещения класса «А» оценивается в сумму $2500-3000. Цены на офисные помещения класса «B» составляют $1300–2500 за кв. м. (В среднем - $1520 за кв. м), стоимость помещений класса «С» - от $700 до $1300. Информация о сделках купли/продажи БЦ практически не представлена в открытых источниках - продавцы и покупатели стараются не афишировать свои сделки.

Покупка офисов в строящемся БЦ выгодна для компаний – единовременные вложения в этом случае гораздо меньше, чем при покупке, например, БЦ целиком. Но подобные сделки сейчас редки по причине невыгодности для собственников. Девелоперы редко идут на такие шаги, потому что прекрасно понимают размер упущенной выгоды и представляют себе проблемы с будущим управлением и эксплуатацией будущего здания. Как правило, к продаже площадей они обращаются лишь тогда, когда не хватает средств на завершение объекта. Правда, в некоторых случаях для собственников привлечение соинвесторов - это политика бизнеса. По данным «Бекар-консалтинг», сейчас в Петербурге «Невский синдикат» продает площади в строящемся БЦ «STELS» класса «B+» (окончание строительства - I квартал 2006 года, цена -$1656 за кв. м).

 

Второй вариант для покупателя – купить готовое здание или его часть. Здесь возможно несколько способов покупки. Первый - покупка здания с существующими договорами аренды, - возможен, если покупатель желает и далее использовать объект для извлечения прибыли и сдачи его в аренду. Однако всегда существует возможность купить здание с «проблемными» арендаторами. Второй способ – это покупка здания целиком существующим арендатором. Но сегодня мало распространена практика включать в договор аренды пункт о возможном выкупе здания в дальнейшем и даже преимущественном праве арендатора на покупку. Как правило, сейчас такие варианты появляются в случае каких-либо серьезных изменений в деятельности компаний-собственника и в случае, если компания-владелец, для которой сдача в аренду непрофильный бизнес, «не справилась» со своей задачей и не желает нанимать профессионального управляющего. Но единичные случаи подобных продаж случаются. Так, осенью 2004 года состоялась сделка по продаже БЦ «Президент» класса «B» общей площадью 5700 м. кв. на Ушаковской набережной, 5. Его приобрела компания «РГС Недвижимость», которая до сделки занимала треть площадей. По оценкам экспертов, сумма сделки составила $10 млн., cредняя цена - - $1755 за 1 кв. м..

 

 

Третий способ – покупка здания, которое ранее использовалось собственником как доходная коммерческая недвижимость, с разрывом договоров с арендаторами. Такой способ подходит тем, кто-либо будет принципиально менять взаимоотношения с арендаторами, либо покупает офис для собственных нужд.

 

Кроме того, есть еще не самый «чистый», но один из самых распространенных сегодня способов получить здание в собственность - поглощение компании. А также в последнее время довольно часто Фонд имущества Петербурга проводит торги, где продаются объекты офисной недвижимости. У покупателей появилась дополнительная возможность покупки, но следует иметь в виду, что на торги зачастую выставляются «проблемные» объекты: помещения, требующие серьезного вложения средств, а также объекты с обременениями, например, с арендаторами, которые администрация не в силах выселить из помещения и др.

 

Наиболее подходящий вариант найти помещение для малого бизнеса – покупка жилого помещения с дальнейшим переводом его в нежилой фонд. Дело в том, что сегодня

управляющим выгодно стимулировать спрос на просторные помещения свыше 100 м2, а: сдавать небольшие офисы в БЦ трудоемко, потому что количество арендаторов увеличивается и усложняет процесс управления зданием. В итоге страдает малый бизнес, для которого снять помещение 50-100 м2 – сегодня большая проблема.

 

Интересны для перевода жилые квартиры на первых этажах, в проходных местах и с возможностью организации отдельного входа. Специалисты «Бекара» прогнозируют, что в центральных районах процесс расселения первых этажей завершится в ближайшие 3-4 года. Однако, в случае если на первом этаже расположено нежилое помещение, есть возможность расселения второго и третьего этажа. Все больше инвесторов сегодня обращается к спальным районам. Если купленное помещение сдавать в аренду, то стоит иметь в виду, что сегодня арендные ставки в таких помещениях отличаются от арендной платы в центре города не более чем на 20-25%, а активный приток арендаторов может обеспечить стабильный доход. При этом стоимость расселения и вложения в ремонт гораздо ниже, чем в центре.

 

По словам Игоря Горского, в зависимости от расположения вложения в покупку квартиры на первом этаже придется вложить от $1700 до 3000 за кв. м. Стоимость перевода по оценкам специалистов составляет $5-6 тыс. в зависимости от сложности. Кроме того, потребуются вложения в ремонт – от $200 за кв. м После окончания всех процедур стоимость недвижимости возрастет до 40%.