В последние годы на рынке офисной недвижимости Петербурга спрос превышает предложение, но все участники рынка сходятся во мнении, что фразу эту нельзя воспринимать буквально. То, что сейчас происходит на рынке можно определить как дифференциация спроса потребителей на офисные площади.
Доходы петербургских компаний постоянно растут, кроме того, все больше новых участников выходят на рынок – петербургским компаниям приходится конкурировать с московскими и иностранными фирмами. Вполне естественно, что все это постепенно приводит к повышению требований к размеру офисов и их качеству.
Каждому свое
Очевидно, что спрос на офисные площади напрямую зависит от финансовых возможностей и размера компании, поэтому в каждом классе спрос достаточно индивидуален.
«Спрос на помещения самого высокого класса «А» действительно индивидуален, - поясняет Алексей Чижов, директор департамента офисной недвижимости компании «Бекар. Консалтинг». – Наиболее популярны в этом классе помещения размером 200-300 кв.м. Необходимо добавить, что и девелоперы, желая приспособиться к требованиям арендаторов, начинают обращать внимание на свободу пространства. Это означает, что придирчивый арендатор будет иметь возможность сам распланировать свой офис и организовать пространство так, как ему удобно».
Еще одна тенденция, относительно коммерческой недвижимости класса «В» состоит в том, что арендаторы в большинстве отходят от совсем небольших офисов 40-50 кв.м. И если таких арендаторов раньше была половина в этом классе, то теперь все больше компаний расширяют свои офисные площади до 100-200 кв.м.(таких сейчас около 21%, а желающих иметь офис в 500 кв. м. еще больше – 28%).
В более низком классе «С» основной спрос обеспечивают небольшие отечественные фирмы, поэтому и почти половина всех заявок в этом сегменте на небольшие площади до 100 кв.м.
«В то же время в сегменте «С» можно отметить снижение спроса в отдельных бизнес-центрах, - поясняет Алексей Чижов. – Это происходит поскольку что все большее количество фирм нуждается в более качественных офисах и они готовы платить за комфортные условия работы».
Арендаторы хотят дополнительных услуг
По мнению аналитиков компании «Бекар. Консалтинг», сопутствующие услуги при выборе арендатором офисного помещения из-за обострившейся конкуренции скоро станут нормой, а отнюдь не конкурентным преимуществом.
Увы, на сегодняшний день качество и техническое оснащение офисов не всегда соответствуют запросам потребителей. «Все больше арендаторов сегодня обращают внимание не только на уровень арендных ставок, но и на объем предлагаемых дополнительных услуг, - говорит Алексей Чижов. – Возросла доля арендаторов-представителей иностранных фирм, которые привыкли к определенному уровню сервиса и не согласны на меньшее, российские компании с высокими доходами стараются от них не отставать. Все это в целом меняет представление о качестве офиса у арендаторов».
Современный минимальный набор услуг в офисе «В» класса включает: круглосуточную охрану, различные системы телекоммуникаций, комнаты для переговоров, конференц-залы, кафе и бары, уборку помещений, парковку.
«От качества услуг естественно зависит и заполняемость бизнес-центорв, - добавляет Алексей Чижов. – Поэтому даже небольшое повышение арендной ставки в одном центре и расширение спектра услуг в другом, может привести к тому, что арендатор поменяет «место жительства».
Можно также отметить, что различия между классами «А» и «В» зачастую только в более выгодном расположении первых, поскольку эти два класса по качеству и количеству предоставляемых услуг начинают конкурировать между собой.
Кроме того, появились бизнес-центры, которые по расположению и архитектурным решениям относятся к классу «С», но предлагают уровень сервиса, сходный с «В» классом и уровень арендных ставок в таких центрах повысился.
Старые реконструированные и новые центры класса «С» и «В» предлагают рынку высокое качество своих услуг. В этом смысле центры класса «С» 2002 и 2005 года – это две большие разницы и уже несравнимы друг с другом. Эксперты компании «Бекар. Консалтинг» считают, что все это ведет к тому, что квалификационные требования к классу «С», которые выдвигались раньше, возможно, в ближайшем будущем надо будет пересмотреть.
Важно еще и то, что, несмотря на все изменения, на петербургском рынке арендатору все еще бывает сложно подобрать недвижимость, отвечающую уровню компании и ее бюджету.
Собственники снижают риски
После того, как было отмечено снижение доходов тех бизнес-центров, арендные ставки которых были привязаны к американской валюте, управляющие и собственники решили не рисковать, и стали искать альтернативные пути решения этой проблемы.
«Основных приемов, которые использовали управляющие для снижения своих рисков, несколько, - комментирует ситуацию Алексей Чижов, директор департамента офисной недвижимости компании «Бекар. Консалтинг». – Во-первых, наблюдался постепенный перевод и перезаключение договоров со ставкой в долларах на аналогичные договоры со ставкой в евро, во-вторых, также практиковался расчет среднего между курсами доллара и евро и установление ставки на основе этого показателя. Имело место установление нижней границы курса доллара не ниже 30 рублей. Некоторые участники рынка рассчитывали свои ставки по курсу КУГИ».
Как правило, в представительских офисах высокого класса ставки рассчитываются в долларах и евро. Изменения в единицах денежных расчетов арендных ставок коснулись и класса «В», и класса «С». Причем, часть арендаторов в одном и том же бизнес-центре может рассчитываться с управляющим в долларах, другая часть арендаторов – в Евро или в условных единицах.
В течение 3-х кварталов 2005 года рост долларовых арендных ставок в среднем составил около 14-17%.
«Поскольку ситуация на валютном рынке нестабильна, можно не сомневаться, что эти эксперименты продолжатся. Ведь рынку требуется понятная система индексации арендных ставок, особенно при заключении долгосрочных договоров аренды, - добавляет Алексей Чижов.
Тенденции рынка
Помимо общего повышения требований компаний к качеству предлагаемых им офисов, тенденции рынка коммерческой недвижимости связаны и с ростом активности промышленных зон Петербурга. Из-за этого все большим спросом пользуются офисные центры в комплексе с производственными или складскими помещениями.
Операторы рынка опасались затоваривания рынка офисной недвижимости из-за строительства новых центров. Теперь уже можно говорить о том, что эти опасения не оправдались и заполняемость близкую к 100% удерживают даже старые бизнес-центры, при этом обходясь практически без рекламы. Это можно объяснить, в том числе, и тем, что объем введенных и заявленных качественных площадей не совпадает. Если в первом полугодии было заявлено к вводу около 131 000 кв.м, то реально из них на конец второго квартала этого года было введено всего 50 000 кв.м.
В 3-ем квартале 2005 года ситуация с заполняемостью не изменилась, а на рынке наблюдается стабильный спрос на офисные помещения. Аналитики компании «Бекар. Консалтинг» полагают, что вполне возможно изменения произойдут в 2006 году, когда на рынок поступят новые и реконструированные бизнес-центры.
«Если говорить о наиболее перспективных классах офисной недвижимости, то, несомненно, самый перспективный и динамично развивающийся на данный момент «В», - говорит Алексей Чижов. - По расчетным данным, доля введенных площадей данного класса составила порядка 89%, и это, несмотря на дефицит земельных участков под застройку в центре».
Источник: