В Петербурге девелоперы заявляют все больше офисных проектов высокого класса на периферии

Центрифуга бурно развивающегося девелоперского бизнеса Петербурга выносит офисы высокого класса на периферию. Стартовав с близких к центру территорий рядом с «Морским фасадом» и набережной Обводного канала, бизнес-центры начали углубляться в более отдаленные районы, окрестности Кольцевой автодороги (КАД), зону «Пулково-3» и т.д. Сейчас уже анонсированы проекты качественных бизнес-центров и бизнес-парков на периферии общей площадью более 3 млн кв. м. Пик их выхода на рынок придется на 2011 год. По мнению экспертов, процесс вывода деловой активности на окраины, в районы набережных и крупных магистралей будет нарастать, что потянет за собой развитие там всех видов недвижимости и создание «альтернативной модели» городской жизни.

Первая волна выноса офисных зданий на окраины Петербурга прошла около трех лет назад, начавшись с бизнес-центров класса С в промзонах. Первопроходцами были комплексы «Парнас» и «Кварц» на Пискаревском проспекте, а также проект компании «Интертерминал» на Кубин­ской улице. Далее на периферии стали появляться бизнес-центры класса В и В+, которые чаще создавались в существующих зданиях после глубокой реконструкции, но реже строились с нуля (пр-т Непокоренных, 49, Cerean).

Тенденция последнего года — строительство современных офисных зданий класса В+ и А на окраинах города («Аэроплаза», «Пулково Скай», Atlantic City, Sokol City), а также бизнес-парков (проект ГК «Бекар» в Рыбацком, компаний Setl City и «Регион Девелопмент» по периметру КАД). «Площадь заявленных проектов на окраинах составляет 3 млн кв. м. Пик их выхода на рынок придется на 2010—2011 годы», — подсчитал Иван Починщиков, руководитель отдела офисной недвижимости East Real. «Пока центральные районы (Петроград­ский, Центральный и Адмиралтейский) остаются лидерами офисного предложения: на их долю приходится 59% общего числа качественных бизнес-центров и 54% качественных офисных площадей (график 1). Вектор предложения смещается в сторону КАД и ЗСД», — полагает Алексей Чижов, директор по консалтингу Praktis CB. «Офисы уходят на окраины так стремительно, что во втором квартале 2008 года к уже существующим деловым зонам города были добавлены новые: «Север», «Василеостровская», «Порт» и «Ладожская». А лидируют деловые зоны «Московский-Юг», «Старая деревня», «Выборгская», «Петроградская», «Пулково-3». На них приходится около 64% от общего объема строящихся офисов», — отметил директор департамента офисной недвижимости Colliers International Дмитрий Кузнецов. (график 2).

Главные причины перемещения бизнес-центров — отсутствие в центре города участков под строительство, нехватка инженерных мощностей и проблемы с парковками. «Децентрализация дает возможность девелоперам строить объекты любой конфигурации и высоты и избавляет будущих арендаторов от автомобильных пробок», — поясняет Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН. «При этом арендная плата в офисах на окраинах при том же уровне технической оснащенности на 10—15% ниже, чем в историческом центре», — отмечает Виталий Малых, управляющий проектом компании «Адитум». «Существовали сомнения, что потенциальный арендатор захочет перемещаться в офис на окраину. Но реализованные проекты говорят об обратном: например, «Обуховъ-центр» компании «Теорема» востребован. Все чаще крупные компании стремятся арендовать front office в центре, а back offices располагают на периферии. И на множество объектов в спальных районах высокий спрос отмечается еще до окончания строительства», — комментирует Марина Самсонова, маркетолог-аналитик Петербургского агентства недвижимости.

При этом эксперты подчеркивают, что децентрализация офисной недвижимости как тенденция не протекает изолированно от рынка. «Вслед за созданием новых зон деловой активности развивается рынок загородного жилья, появляются торговые площади за пределами традиционных «форматных» мест. Создается альтернативная модель жизни горожан», — подчеркивает генеральный директор Terra Direction Олег Здрадовский. А по мнению Евгения Якушина, генерального директора УК «Система», в дальнейшем возможен даже переезд офисных центров в Ленин­градскую область. «Регион заметно развивается, к тому же добираться из спальных районов города в Ленобласть гораздо проще, чем в исторический центр», — предполагает эксперт.