Говоря об основных игроках на ипотечном поле, необходимо определиться, о каком рынке пойдет речь. Российские реалии и законодательные нормы допускают два толкования рынка ипотеки: классическое и расширительное.
В классическом понимании, принятом в большинстве развитых мировых держав, ипотека представляет собой лишь банковское кредитование под залог приобретаемого с помощью этих кредитов жилья, а расширительное толкование подразумевает не только банковские формы ипотеки, но и различные накопительные схемы, продажу жилья с рассрочкой платежа, ведомственную и муниципальную ипотеку и т. д.
При второй, расширительной трактовке игроками на ипотечном рынке являются не только банки, имеющие лицензию Центрального Банка РФ и осуществляющие самостоятельные ипотечные программы либо участвующие в федеральной программе ипотечного кредитования под эгидой Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В этот расширенный список попадают и различные жилищные и потребительские кооперативы, инвестиционно-строительные фонды, риэлторские агентства, финансовые компании и даже строительные организации, привлекающие деньги граждан для предоставления им квартир, в том числе в строящихся домах.
Определить объемы банковской ипотеки в России относительно легко, так как работа банков осуществляется согласно действующим нормативам и при условии регулярного предоставления отчетности. Деятельность же кооперативных и подобных им структур пока не предусматривает никакой регулярной отчетности, следовательно, оценить масштабы небанковской ипотеки в России достаточно сложно.
Уровень монополизации рынка
По данным Ассоциации российских банков (АРБ), в России в ипотечном процессе участвует свыше 140 банков, которые в 2003 году выдали ипотечных кредитов на сумму около 15 млрд руб. По прогнозам, к концу 2004 года эта цифра должна увеличиться примерно в два раза, а к 2008 году — в четыре.
Согласно некоторым оценкам, с помощью кредитных, заемных и накопительных схем, а также отраслевых программ на конец 2003 года в России было предоставлено около 100 тыс. квартир, а банками выдано 27 тыс. ипотечных кредитов. Сопоставление этих цифр позволяет сделать вывод, что банковская ипотека занимает примерно треть рассматриваемого рынка.
В 2003 году можно было выделить пять ведущих операторов рассматриваемого рынка, к которым относятся Сбербанк России, банк ДельтаКредит, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Райффайзенбанк и Московское ипотечное агентство (МИА). В сумме они выдали ипотечных кредитов на сумму $332,5 млн, что составило две трети от общего объема. Рассмотрим этих игроков ипотечного рынка подробнее.
Сбербанк: лидерство с большим отрывом
Сбербанк России был зарегистрирован в 1991 году, его основным акционером является ЦБ РФ. По состоянию на 1 января 2004 года Сбербанк, по данным журнала Banker, имел собственный капитал 162,7 млрд руб. и с огромным отрывом занимал по этому показателю первое место в списке крупнейших российских банков.
В 2003 году Сбербанк выдал ипотечных кредитов на сумму $233 млн, что составило почти половину общего объема ипотечных кредитов в России. По этому показателю банк также прочно занимает первое место среди игроков рассматриваемого рынка, и в ближайшее время к его позициям вряд ли кто приблизится.
АИЖК: вклад государства в ипотеку
АИЖК было учреждено российским правительством в 1997 году. Пока только эта компания имеет федеральную поддержку, маловероятно, что государство в обозримом будущем даст свои гарантии кому-то еще.
Основной задачей АИЖК как государственной структуры является обеспечение притока инвестиционных ресурсов в сферу массового ипотечного кредитования. За счет собственных и привлеченных средств АИЖК осуществляет рефинансирование кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты и займы.
Уже сейчас агентство ежемесячно выкупает примерно по тысяче закладных, суммарный объем которых достигает 1,7 млрд руб. До конца текущего года агентство планирует освоить очередной облигационный займ на 1,5 млрд руб. Закладные выкупаются как у банков, так и у региональных ипотечных фондов, действующих при местных администрациях. В планах агентства — осуществить еще одну эмиссию на 2,25 млрд руб.
Проблем с размещением облигаций не предвидится — один только Пенсионный фонд России в 2004 году готов выкупить облигаций на $60 млн, а в ближайшее время может поднять объемы до $1 млрд в год.
В этой области АИЖК, тесно связанное с бывшим главой администрации президента Александром Волошиным, постепенно превращается в ипотечного монополиста, активно формирующего сеть региональных операторов.
В 2003 году АИЖК выдало ипотечных кредитов на сумму $22,9 млн, а в первом полугодии 2004 года — на $69,1 млн, выйдя по этому показателю на второе место после Сбербанка России.
ДельтаКредит банк: позиции под вопросом
ДельтаКредит является первым в России специализированным ипотечным коммерческим банком, работающим с 1998 года. Сам этот банк и его валютные ипотечные программы со ставками 12–15% годовых являются детищем инвестиционного фонда «США-Россия» и основываются на кредитных «вливаниях» Европейского банка реконструкции и развития и инвестиционного подразделения Всемирного банка (IFC).
Благодаря дешевым западным ресурсам, регулярному введению новых программ и практически полному отсутствию конкуренции банку долгое время удавалось занимать «эксклюзивные» позиции на рынке ипотечного кредитования.
В 2003 году банк выдал ипотечных кредитов на сумму $34 млн, а в первом полугодии 2004 года — на сумму $27 млн. Общий объем ипотечного кредитного портфеля банка превысил $105 млн, и по этому показателю он пока уступает только Сбербанку России.
В настоящее время в связи с нестабильностью доллара положение банка ДельтаКредит ухудшилось, поэтому он начал переговоры с АИЖК, выражая готовность работать по его рублевым стандартам (под 18% годовых) и в качестве ее дилера. В АИЖК не исключают, что в таком регионе, как Москва, могут работать несколько операторов, так как спроса на кредиты хватит на всех.
Пикантность ситуации заключается в том, что, если АИЖК снизит свои рублевые ставки до 14% (а это планируется), ипотечные программы ДельтаКредита и АИЖК начнут конкурировать между собой. Тогда ДельтаКредиту придется либо снижать свои долларовые проценты, либо отказываться от такой формы кредитования.
Если ДельтаКредит достигнет соглашения с АИЖК, то конкурентная среда российского ипотечного рынка сильно изменится в сторону его большей монополизации.
Райффайзенбанк: европейский подход
Австрийский Райффайзенбанк начал работу в России в 1996 году, а в 1999 году начал обслуживать частных клиентов. В 2000 году банк предложил клиентам свою ипотечную программу, в 2002 году стал первым банком, объявившим о введении «плавающей» ставки по ипотечному кредитованию (Libor +8%). По состоянию на 1 января 2004 года этот банк, по данным журнала Banker, имел собственный капитал 4,5 млрд руб. и занимал по этому показателю 23-е место в списке крупнейших российских банков.
В 2003 году Райффайзенбанк выдал ипотечных кредитов на сумму $21,4 млн, а в первом полугодии 2004 года — на сумму $18 млн.
Московское ипотечное агентство: «рука» Москвы
Специализированный ипотечный банк «Московское ипотечное агентство» был создан в 2000 году. Единственным акционером банка является правительство города Москвы. МИА выполняет функции московского регионального оператора АИЖК, а также реализует собственную программу кредитования физических лиц.
В 2002 году банк выпустил корпоративные облигации, являющиеся прообразом ипотечных ценных бумаг. В начале 2004 года банк активизировал кредитование физических лиц и увеличил число банков-контрагентов.
В 2003 году банк выдал ипотечных кредитов на сумму $21,2 млн, а в первом полугодии 2004 года — на сумму $14,1 млн (пятое место на российском рынке).
Внешторгбанк: стремление к «серебру»
Кроме вышеупомянутой пятерки лидеров в качестве перспективных игроков ипотечного рынка следует выделить Внешторгбанк (ВТБ).
По состоянию на 1 января 2004 года ВТБ, учрежденный в 1990 году, по данным журнала Banker, имел собственный капитал 65,6 млрд руб. и по этому показателю занимал второе место в списке крупнейших российских банков. По объему выданных в 2003 году ипотечных кредитов банк был лишь девятым, но, по словам руководства банка, он планирует в 2005 году занять второе место на рынке кредитования физических лиц после Сбербанка РФ. Уже по итогам 2004 года объем ипотечных кредитов, выданных ВТБ, должен составить порядка $150 млн.
Городской ипотечный банк: новый игрок с серьезными намерениями
Обращает на себя внимание и совместный проект компаний «Тройка-Диалог» и Росгосстрах — создание специализированного ипотечного банка — Городского ипотечного банка, который тоже планирует занять место среди лидеров российского ипотечного рынка.
Председателем правления Городского ипотечного банка стал Николай Шитов, ранее занимавший аналогичный пост в ДельтаКредите. Уставный капитал банка составляет $40 млн, что позволяет говорить о появлении на рынке серьезного игрока, располагающего большой клиентской базой за счет филиалов Росгосстраха.
На сегодняшний день банк предлагает следующие условия ипотечного кредитования: размер первоначального взноса составляет 15% стоимости приобретаемой квартиры, сумма ипотечного кредита — от $10 тыс. до 500 тыс., 10-летние кредиты выдаются по ставке от 10,5% годовых, а 20-летние — по ставке от 11,5% годовых.
НАУИР: ставка на консолидацию
В качестве еще одного нового игрока на ипотечном рынке можно отметить и учрежденное в январе 2004 года некоммерческое партнерство Национальная ассоциация участников ипотечного рынка (НАУИР).
Учредителями НАУИР выступили профессиональные организации, чья деятельность так или иначе связана с ипотекой. Это Госстрой России, Ассоциация российских банков, Всероссийский союз страховщиков, Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, Национальная ассоциация участников фондового рынка, Российское общество оценщиков, Профессиональная ассоциация регистраторов, трансферагентов и депозитариев, Российский союз промышленников и предпринимателей и Российская гильдия риэлторов. Руководство НАУИР составили в основном специалисты из Госстроя России. Заметим, что представители АИЖК в НАУИР не вошли.
Основными задачами НАУИР, как утверждает руководство этой организации, является формирование механизмов, которые обеспечивали бы взаимодействие всех профессиональных участников рынка, а также развитие эффективного массового ипотечного рынка, создание системы подготовки ипотечных кадров и др.
Комментируя факт создания НАУИР, председатель ее совета Владимир Пономарев сказал: «Сегодня, в 2004 и 2005 годах, самый важный акцент наряду с принятием законопроектов должен делаться на консолидацию ипотечного рынка. Именно поэтому председателем попечительского совета НАУИР дал согласие выступить руководитель головного министерства по направлению «Жилье и рынок доступного жилья» Виктор Борисович Христенко. Это дает основания говорить о том, что важнейшая социальная проблема, каковой является жилье, будет опираться на две ноги: с одной стороны, на максимальную поддержку государства, с другой — на развитие рынка, без чего невозможно обеспечение граждан жильем. НАУИР будет выполнять роль партнера государства по данной теме».