За два года работы Ленинградского областного жилищного агентства ипотечного кредитования (ОблЖАИК) было рассмотрено около 1 тысячи заявок на получение ипотеки и одобрено 800 кредитов.
Однако из-за недостатка ликвидного жилья в Ленобласти было выдано только 525 ипотечных кредитов. В связи с этим агентство сейчас активно принимает участие в строительстве жилья, выступая в качестве инвестора ряда объектов. Генеральный директор ОАО «ОблЖАИК» Алексей Поляков рассказал о результатах работы агентства, его планах и перспективах рынка ипотеки.
– Алексей Алексеевич, расскажите об истории агентства.
– Развитие ипотечного кредитования в России началось в 1998 году с создания Правительством РФ агентства по ипотечному жилищному кредитованию. В субъектах РФ были созданы представительства АИЖК – региональные операторы. Оператор занимается выстраиванием схемы ипотечного кредитования на территории субъекта.
В Ленобласти таким оператором является ОАО «Ленинградское областное жилищное агентство ипотечного кредитования». Мы были созданы 25 июля 2005 года правительством Ленобласти по соглашению с АИЖК. Первый кредит был выдан в феврале 2006 года. До этого момента происходила разработка методической базы, документации, выстраивание отношений с банками-партнерами и т.д.
– Каких результатов вы достигли?
– За два года работы рассмотрено более 1 тысячи заявок на получение кредита. Одобрено порядка 800 заявок, выдано 525 ипотечных кредитов на сумму 450 млн рублей. По итогам 2007 года выдано 309 кредитов на сумму 324 млн рублей при 600 заявках. Объем выдачи вырос на 50 процентов. При этом растет средний размер кредита. Если в 2006 году он составлял 700-800 тысяч рублей, то сейчас перевалил за 1 млн рублей. Высокий процент одобренных заявок связан с большей прозрачностью и дисциплинированностью жителей Ленинградской области по сравнению, скажем, с горожанами.
– Как ваше агентство строит свою работу?
– Мы столкнулись с тем, что жители дальних районов не в состоянии получить достаточную информацию для того, чтобы принять решение об ипотеке. Сначала пробовали работать через брокеров – местные агентства недвижимости, но они оказались недостаточно подготовленными, качество предоставляемых ими документов по заемщикам было очень низким. В итоге мы решили отказаться от брокеров и создать собственную систему региональных представительств в крупных районных центрах. Мы обратились в муниципалитеты, и они выделили площади в своих зданиях. На данный момент открыто 11 представительств в районах Ленобласти.
Первым шагом стало информирование жителей. Однако для получения кредита людям все равно приходилось приезжать в Петербург. Мы заключили соглашения с 14 банками, которые имеют филиальную сеть в области с тем, чтобы выдавать кредиты на местах. Сейчас человек, придя в представительство, получает консультацию, помощь в сборе документов, имеет возможность получить рассмотрение заявки на месте и взять кредит, не выезжая за пределы района. Сроки рассмотрения заявок минимальные – в пределах 2-3 дней, в отдаленных районах может быть немного дольше из-за того, что могут возникнуть вопросы, которые на месте не решить. До конца 2008 года планируется открытие представительств во всех 18 районах области.
Для жителя отдаленного района Ленобласти поездка в город – целое событие, психологический барьер. А если еще это будет связано со сбором и корректировкой какого-то пакета документов, то это становится просто неразрешимой задачей. Другого пути нет. Либо брокеры, нормально работающие на местах, но от них пришлось практически отказаться, они, в частности, завышали тарифы, а у нас более социальная направленность работы. Мы созданы правительством Ленобласти и должны, прежде всего, решать социальные задачи, а не заниматься коммерцией в чистом виде. А у брокеров задачи другие.
Сейчас в 11 представительствах агентства работают 14 человек. Кроме того, пять человек работают в центральном офисе и курируют деятельность региональных представителей.
– Почему банки не идут в Ленинградскую область?
– Им не очень понятен рынок за пределами 30-50 км зоны от Петербурга. Потому что в Санкт-Петербурге рынок состоялся достаточно давно, и понятно, что стоит за той или другой компанией. Вообще активное строительство в Ленобласти возобновилось только в последние 3-5 лет. Все строительные компании относительно молодые. У них нет большой кредитной и строительной истории.
– Что еще вы кредитуете?
– Мы кредитуем строительство частных жилых домов на земельных участках в собственности или долгосрочной аренде при 30-процентом первом взносе. Необходим проект и документация на строительство. Большое количество заемщиков в области, имея одобренный кредит, ходят по рынку и не могут ничего себе приобрести. Строится крайне мало жилья, и людям просто не найти достойный объект. Состояние вторичного рынка Ленобласти таково, что купив сегодня неаварийное жилье, уже завтра его могут признать аварийным.
– Почему по отдаленным районам Ленобласти итоговые цифры выше, чем в районах, расположенных вблизи от города?
– Средний уровень зарплаты в ЛО более-менее равномерен. При этом стоимость жилья в районах может отличаться в разы. Поэтому доступность жилья и возможность получения ипотеки в отдаленных районах гораздо выше, чем в прилегающих к Петербургу. Во Всеволожске, например, жилье стоит 60 тысяч рублей за 1 кв. метр, поэтому он не входит в число лидеров, а в Тихвине – 30 тысяч рублей за 1 кв. метр. В Бокситогорском районе – $ 500 за 1 кв. метр, в поселках – $ 350. Поэтому, например, механизатор с зарплатой 15-20 тысяч рублей, которая считается маленькой по питерским меркам, в состоянии купить там жилье.
Несмотря на относительную дешевизну земли, инженерно-подготовленных участков в районах Ленобласти практически нет. Участков категории «земли поселения», годных под застройку, очень мало. Перевод из сельхозземель крайне затруднен. Есть себестоимость строительства, от которой никуда не уйти. Если себестоимость – 25 тысяч рублей – превышает стоимость жилья на вторичном рынке, то понятно, что инвестору это не выгодно.
Единственный выход – участие жителей в федеральных и региональных программах и получение ипотеки. Для удешевления строительства застройщиком должен выступать сам муниципалитет или его структура, которая бы специализировалась на строительстве и обслуживании этого жилья. Получать бюджетное финансирование на строительство – не такая уж сложная задача. Сейчас в федеральном бюджете и в бюджете области появились средства на расселение ветхого и аварийного жилья.
– Как обеспечить доступность ипотеки?
– Доступность ипотеки – прежде всего, информирование граждан. В 2007 году были либеральные взгляды и условия выдачи кредитов. Если в 2007 году минимальный первый взнос составлял 10 процентов, то сейчас он увеличен. Ряд банков вообще отказались от своих ипотечных программ, другие повысили ставки и увеличили первый взнос.
Программа расселения ветхого и аварийного жилья в ЛО рассчитана на 4 года с объемом финансирования более 4 млрд рублей. Дальше все зависит от активности муниципалитетов, которые должны четко сказать, сколько у них признанных аварийными домов. Если у них нет этих списков, надо срочно создавать комиссию, и подавать эти данные. Только сейчас муниципалитеты начинают информировать граждан о том, что они могут стать участниками тех или иных социальных программ – федеральных или региональных.
На территории Ленинградской области действует четыре таких программы. Жилье для молодежи, для жителей села, для работников бюджетной сферы, есть подпрограммы, федеральная программа «Жилище», есть муниципальные программы. Например, во Всеволожске, на Советской ул., 16, ведется строительство дома на 150 квартир. Муниципалитет сформировал списки граждан и предложил принять участие в долевом строительстве с привлечением ипотечных кредитов и собственных средств. Цена для первой очереди составляет 30,1 тысячи рублей за 1 кв. метр. Вторая очередь – 34 тысячи рублей за 1 кв. метр. При этом средняя цена строящегося жилья во Всеволожске превышает 50 тысяч рублей за 1 кв. метр.
Мы долго анализировали рынок и считаем, что область должна застраиваться малоэтажным и быстровозводимым жильем по современным энергосберегающим технологиям. Мы сами заказали проект у компании «Навигатор», которая занимается строительством таких домов в Московской области.
Сейчас запущен пилотный проект строительства в поселке Лесколово Всеволожского района. Там планируется микрорайон из восьми домов. Первый дом был заложен в декабре 2007 года. Дом на 10 квартир по площади, близкой к социальным нормам. Сдача первых домов планируется в марте 2008 года с наружной отделкой – кирпич и штукатурка. Себестоимость строительства составляет порядка 25 тысяч рублей за 1 кв. метр. Цена продажи пока не определена. Дома сдаются с отделкой и будут подключены к существующим инженерным сетям.
Себестоимость 1 кв. метра этого дома на заводе равна $ 300. Однако дальше все упирается в проектирование и формирование земельных участков. К сожалению, в Ленобласти очень мало сформированных земельных участков, которые можно выставить на торги. Пилотные проекты мы специально строим для того, чтобы муниципалитеты могли посмотреть, что они получат и за какие деньги. Технология новая, очень многие к каркасной или панельно-каркасной технологии относятся настороженно. Поэтому на свои средства мы ставим восемь 10-квартирных домов. Быстровозводимые дома – это короткие финансовые вложения. Дом возводится под ключ за три месяца.
Уже сейчас много местных жителей обратилось в муниципалитет с желанием жить в этом доме. Оказалось, что многие из них имеют возможность участвовать в программах, но не знали об этом, и сейчас они собирают документы для того, чтобы попасть в программы. Возник ажиотажный спрос.
– Рост стоимости жилья в 2008 году продолжится?
– Полагаю, что рост стоимости жилья продолжится. Он будет не быстрый, порядка 0,5 процента в месяц. Колебания могут составлять до 2-3 процентов в месяц в зависимости от ситуации. Не секрет, что все это зависит от весны. У нас в стране очень часто политическая ситуация в стране отражается на экономике. Полагаю, что до весны цены будут стоять, а затем начнут динамично расти.
– Как обстоит ситуация с земельной ипотекой?
– Здесь есть большой потенциал. Еще весной 2007 года первый вице-премьер Правительства РФ Дмитрий Медведев проводил совещание по земельной ипотеке. Речь шла о внесении изменений в федеральные законы, которые позволят муниципалитетам участвовать в земельной ипотеке. В качестве полигона для реализации пилотного проекта была выбрана Ленинградская область и еще два субъекта федерации. Земельная ипотека даст другой уровень возможностей по привлечению финансирования. Ситуация с землями сельскохозяйственного назначения остается крайне тяжелой. Максимум, что придумали – создавать дачные некоммерческие партнерства и застраивать. Проблема в том, что банки не идут на кредитование ДНП. Они считают, что здесь повышенные риски кредитования и, в общем, правильно делают.
Роль правительства ЛО состоит в том, чтобы развитие земельной ипотеки шло снизу – через муниципалитеты. При совместных действиях с муниципалитетами мы уже в 2008 году можем построить 70 быстровозводимых домов. Цена земли на торгах зависит от того, что муниципалитет выставляет на торги. Он может сразу выставить участок в собственность, а может – право аренды участка для жилищного строительства и комплексного развития территории.
– Что будет происходить со стоимостью земли в Ленобласти?
– Рост стоимости земли, безусловно, продолжится. Цена очень сильно зависит от района. Сейчас в Ломоносовском районе сотка земли стоит $ 1,5-2,5 тысячи. Если земля инженерно подготовленная, то ее стоимость может составить $ 4-5 тысяч. При этом, если рядом с участком будет построен приличный коттеджный поселок, то ее стоимость возрастет еще выше. Всеволожский район крайне неравномерен, и сотка начинается с $ 1 тысячи и доходит до $ 20-30 тысяч. В определенных местах, у Мельничного ручья или центра Всеволожска, она достигает астрономических цифр. Никакого отношения к рынку это зачастую не имеет.
Однако из-за недостатка ликвидного жилья в Ленобласти было выдано только 525 ипотечных кредитов. В связи с этим агентство сейчас активно принимает участие в строительстве жилья, выступая в качестве инвестора ряда объектов. Генеральный директор ОАО «ОблЖАИК» Алексей Поляков рассказал о результатах работы агентства, его планах и перспективах рынка ипотеки.
– Алексей Алексеевич, расскажите об истории агентства.
– Развитие ипотечного кредитования в России началось в 1998 году с создания Правительством РФ агентства по ипотечному жилищному кредитованию. В субъектах РФ были созданы представительства АИЖК – региональные операторы. Оператор занимается выстраиванием схемы ипотечного кредитования на территории субъекта.
В Ленобласти таким оператором является ОАО «Ленинградское областное жилищное агентство ипотечного кредитования». Мы были созданы 25 июля 2005 года правительством Ленобласти по соглашению с АИЖК. Первый кредит был выдан в феврале 2006 года. До этого момента происходила разработка методической базы, документации, выстраивание отношений с банками-партнерами и т.д.
– Каких результатов вы достигли?
– За два года работы рассмотрено более 1 тысячи заявок на получение кредита. Одобрено порядка 800 заявок, выдано 525 ипотечных кредитов на сумму 450 млн рублей. По итогам 2007 года выдано 309 кредитов на сумму 324 млн рублей при 600 заявках. Объем выдачи вырос на 50 процентов. При этом растет средний размер кредита. Если в 2006 году он составлял 700-800 тысяч рублей, то сейчас перевалил за 1 млн рублей. Высокий процент одобренных заявок связан с большей прозрачностью и дисциплинированностью жителей Ленинградской области по сравнению, скажем, с горожанами.
– Как ваше агентство строит свою работу?
– Мы столкнулись с тем, что жители дальних районов не в состоянии получить достаточную информацию для того, чтобы принять решение об ипотеке. Сначала пробовали работать через брокеров – местные агентства недвижимости, но они оказались недостаточно подготовленными, качество предоставляемых ими документов по заемщикам было очень низким. В итоге мы решили отказаться от брокеров и создать собственную систему региональных представительств в крупных районных центрах. Мы обратились в муниципалитеты, и они выделили площади в своих зданиях. На данный момент открыто 11 представительств в районах Ленобласти.
Первым шагом стало информирование жителей. Однако для получения кредита людям все равно приходилось приезжать в Петербург. Мы заключили соглашения с 14 банками, которые имеют филиальную сеть в области с тем, чтобы выдавать кредиты на местах. Сейчас человек, придя в представительство, получает консультацию, помощь в сборе документов, имеет возможность получить рассмотрение заявки на месте и взять кредит, не выезжая за пределы района. Сроки рассмотрения заявок минимальные – в пределах 2-3 дней, в отдаленных районах может быть немного дольше из-за того, что могут возникнуть вопросы, которые на месте не решить. До конца 2008 года планируется открытие представительств во всех 18 районах области.
Для жителя отдаленного района Ленобласти поездка в город – целое событие, психологический барьер. А если еще это будет связано со сбором и корректировкой какого-то пакета документов, то это становится просто неразрешимой задачей. Другого пути нет. Либо брокеры, нормально работающие на местах, но от них пришлось практически отказаться, они, в частности, завышали тарифы, а у нас более социальная направленность работы. Мы созданы правительством Ленобласти и должны, прежде всего, решать социальные задачи, а не заниматься коммерцией в чистом виде. А у брокеров задачи другие.
Сейчас в 11 представительствах агентства работают 14 человек. Кроме того, пять человек работают в центральном офисе и курируют деятельность региональных представителей.
– Почему банки не идут в Ленинградскую область?
– Им не очень понятен рынок за пределами 30-50 км зоны от Петербурга. Потому что в Санкт-Петербурге рынок состоялся достаточно давно, и понятно, что стоит за той или другой компанией. Вообще активное строительство в Ленобласти возобновилось только в последние 3-5 лет. Все строительные компании относительно молодые. У них нет большой кредитной и строительной истории.
– Что еще вы кредитуете?
– Мы кредитуем строительство частных жилых домов на земельных участках в собственности или долгосрочной аренде при 30-процентом первом взносе. Необходим проект и документация на строительство. Большое количество заемщиков в области, имея одобренный кредит, ходят по рынку и не могут ничего себе приобрести. Строится крайне мало жилья, и людям просто не найти достойный объект. Состояние вторичного рынка Ленобласти таково, что купив сегодня неаварийное жилье, уже завтра его могут признать аварийным.
– Почему по отдаленным районам Ленобласти итоговые цифры выше, чем в районах, расположенных вблизи от города?
– Средний уровень зарплаты в ЛО более-менее равномерен. При этом стоимость жилья в районах может отличаться в разы. Поэтому доступность жилья и возможность получения ипотеки в отдаленных районах гораздо выше, чем в прилегающих к Петербургу. Во Всеволожске, например, жилье стоит 60 тысяч рублей за 1 кв. метр, поэтому он не входит в число лидеров, а в Тихвине – 30 тысяч рублей за 1 кв. метр. В Бокситогорском районе – $ 500 за 1 кв. метр, в поселках – $ 350. Поэтому, например, механизатор с зарплатой 15-20 тысяч рублей, которая считается маленькой по питерским меркам, в состоянии купить там жилье.
Несмотря на относительную дешевизну земли, инженерно-подготовленных участков в районах Ленобласти практически нет. Участков категории «земли поселения», годных под застройку, очень мало. Перевод из сельхозземель крайне затруднен. Есть себестоимость строительства, от которой никуда не уйти. Если себестоимость – 25 тысяч рублей – превышает стоимость жилья на вторичном рынке, то понятно, что инвестору это не выгодно.
Единственный выход – участие жителей в федеральных и региональных программах и получение ипотеки. Для удешевления строительства застройщиком должен выступать сам муниципалитет или его структура, которая бы специализировалась на строительстве и обслуживании этого жилья. Получать бюджетное финансирование на строительство – не такая уж сложная задача. Сейчас в федеральном бюджете и в бюджете области появились средства на расселение ветхого и аварийного жилья.
– Как обеспечить доступность ипотеки?
– Доступность ипотеки – прежде всего, информирование граждан. В 2007 году были либеральные взгляды и условия выдачи кредитов. Если в 2007 году минимальный первый взнос составлял 10 процентов, то сейчас он увеличен. Ряд банков вообще отказались от своих ипотечных программ, другие повысили ставки и увеличили первый взнос.
Программа расселения ветхого и аварийного жилья в ЛО рассчитана на 4 года с объемом финансирования более 4 млрд рублей. Дальше все зависит от активности муниципалитетов, которые должны четко сказать, сколько у них признанных аварийными домов. Если у них нет этих списков, надо срочно создавать комиссию, и подавать эти данные. Только сейчас муниципалитеты начинают информировать граждан о том, что они могут стать участниками тех или иных социальных программ – федеральных или региональных.
На территории Ленинградской области действует четыре таких программы. Жилье для молодежи, для жителей села, для работников бюджетной сферы, есть подпрограммы, федеральная программа «Жилище», есть муниципальные программы. Например, во Всеволожске, на Советской ул., 16, ведется строительство дома на 150 квартир. Муниципалитет сформировал списки граждан и предложил принять участие в долевом строительстве с привлечением ипотечных кредитов и собственных средств. Цена для первой очереди составляет 30,1 тысячи рублей за 1 кв. метр. Вторая очередь – 34 тысячи рублей за 1 кв. метр. При этом средняя цена строящегося жилья во Всеволожске превышает 50 тысяч рублей за 1 кв. метр.
Мы долго анализировали рынок и считаем, что область должна застраиваться малоэтажным и быстровозводимым жильем по современным энергосберегающим технологиям. Мы сами заказали проект у компании «Навигатор», которая занимается строительством таких домов в Московской области.
Сейчас запущен пилотный проект строительства в поселке Лесколово Всеволожского района. Там планируется микрорайон из восьми домов. Первый дом был заложен в декабре 2007 года. Дом на 10 квартир по площади, близкой к социальным нормам. Сдача первых домов планируется в марте 2008 года с наружной отделкой – кирпич и штукатурка. Себестоимость строительства составляет порядка 25 тысяч рублей за 1 кв. метр. Цена продажи пока не определена. Дома сдаются с отделкой и будут подключены к существующим инженерным сетям.
Себестоимость 1 кв. метра этого дома на заводе равна $ 300. Однако дальше все упирается в проектирование и формирование земельных участков. К сожалению, в Ленобласти очень мало сформированных земельных участков, которые можно выставить на торги. Пилотные проекты мы специально строим для того, чтобы муниципалитеты могли посмотреть, что они получат и за какие деньги. Технология новая, очень многие к каркасной или панельно-каркасной технологии относятся настороженно. Поэтому на свои средства мы ставим восемь 10-квартирных домов. Быстровозводимые дома – это короткие финансовые вложения. Дом возводится под ключ за три месяца.
Уже сейчас много местных жителей обратилось в муниципалитет с желанием жить в этом доме. Оказалось, что многие из них имеют возможность участвовать в программах, но не знали об этом, и сейчас они собирают документы для того, чтобы попасть в программы. Возник ажиотажный спрос.
– Рост стоимости жилья в 2008 году продолжится?
– Полагаю, что рост стоимости жилья продолжится. Он будет не быстрый, порядка 0,5 процента в месяц. Колебания могут составлять до 2-3 процентов в месяц в зависимости от ситуации. Не секрет, что все это зависит от весны. У нас в стране очень часто политическая ситуация в стране отражается на экономике. Полагаю, что до весны цены будут стоять, а затем начнут динамично расти.
– Как обстоит ситуация с земельной ипотекой?
– Здесь есть большой потенциал. Еще весной 2007 года первый вице-премьер Правительства РФ Дмитрий Медведев проводил совещание по земельной ипотеке. Речь шла о внесении изменений в федеральные законы, которые позволят муниципалитетам участвовать в земельной ипотеке. В качестве полигона для реализации пилотного проекта была выбрана Ленинградская область и еще два субъекта федерации. Земельная ипотека даст другой уровень возможностей по привлечению финансирования. Ситуация с землями сельскохозяйственного назначения остается крайне тяжелой. Максимум, что придумали – создавать дачные некоммерческие партнерства и застраивать. Проблема в том, что банки не идут на кредитование ДНП. Они считают, что здесь повышенные риски кредитования и, в общем, правильно делают.
Роль правительства ЛО состоит в том, чтобы развитие земельной ипотеки шло снизу – через муниципалитеты. При совместных действиях с муниципалитетами мы уже в 2008 году можем построить 70 быстровозводимых домов. Цена земли на торгах зависит от того, что муниципалитет выставляет на торги. Он может сразу выставить участок в собственность, а может – право аренды участка для жилищного строительства и комплексного развития территории.
– Что будет происходить со стоимостью земли в Ленобласти?
– Рост стоимости земли, безусловно, продолжится. Цена очень сильно зависит от района. Сейчас в Ломоносовском районе сотка земли стоит $ 1,5-2,5 тысячи. Если земля инженерно подготовленная, то ее стоимость может составить $ 4-5 тысяч. При этом, если рядом с участком будет построен приличный коттеджный поселок, то ее стоимость возрастет еще выше. Всеволожский район крайне неравномерен, и сотка начинается с $ 1 тысячи и доходит до $ 20-30 тысяч. В определенных местах, у Мельничного ручья или центра Всеволожска, она достигает астрономических цифр. Никакого отношения к рынку это зачастую не имеет.
Источник: