За три квартала текущего года в Санкт-Петербурге выдано 11 154 ипотечных кредита на общую сумму 26,7 млрд рублей. (Только в третьем квартале объем ипотечных займов составил более половины всего прошлогоднего объема выданных кредитов - 10,7 млрд рублей.) В среднем кредиты на приобретение загородной недвижимости составляют 10-15% от общего их числа. Ипотечным кредитованием загородной недвижимости в Северной столице занимаются более десяти банков. Еще несколько планируют выйти на этот рынок в ближайшее время.
Как рассказал директор агентства "Петербургская недвижимость" Сергей Дроздов, загородное направление ипотечного кредитования только начинает развиваться. "Доля сделок по ипотечному кредитованию составляет не более 3 процентов от общего количества сделок на загородном рынке", - сообщил он. При этом член правления ООО "Городской ипотечный банк" Игорь Жигунов отмечает, что эта цифра имеет положительную динамику, хотя и незначительную, - примерно 0,5% в год. "Наблюдается сезонность спроса: весной и летом количество заявок на покупку загородных домов больше, чем осенью-зимой", - говорит он. С коллегой согласен управляющий Санкт-Петербургским филиалом Номос-банка Алексей Понкратьев. По его словам, за последний год спрос на загородное жилье сильно вырос. "Основная причина - в большей его комфортабельности по сравнению с городскими многоэтажками. Собственный дом - это и большая жилплощадь, и отсутствие шумных соседей и темных дворов, никаких проблем с парковкой автомобиля, удаленность от городского уличного шума и - при большом желании - даже собственный уголок зелени. При этом загородное жилье дешевле на 20-30 процентов по сравнению с городским", - подчеркнул эксперт.
Спрос с оговоркой
Эксперты прогнозируют, что в будущем спрос на ипотечное кредитование коттеджей возрастет в геометрической прогрессии. "Продвинутые инвесторы и покупатели понимают, что земля в перспективе будет только дорожать, а масла в огонь скоро подольют программа кредитования ОАО 'АИЖК' под залог земельных участков и запуск системы ипотечных ценных бумаг, обеспеченных залогом земли", - говорит Марианна Белькова, руководитель отдела кредитования первичного рынка недвижимости ОАО "Балтийская ипотечная корпорация". В свою очередь, начальник отдела ипотечного кредитования Энергомашбанка Евгения Кохановская отмечает: "Рынок загородной недвижимости становится все более привлекательным для петербуржцев, хотя для банка не имеет значения, какой объект оформляется в залог: загородный дом или квартира. Главное - чтобы этот залог соответствовал требованиям банка и был ликвидным. Но при этом сумма кредита на приобретение загородного жилья обычно превосходит сумму кредита, выдаваемого на приобретение квартиры. Поэтому, конечно, кредитование на покупку загородной недвижимости является существенным ресурсом для роста кредитных портфелей банков".
Директор департамента ипотечного кредитования агентства недвижимости "Бекар" Алексей Кошелев сообщил, что для банков предложение кредита на покупку загородного дома расширяет продуктовую линейку. "Но такой вид кредитования чреват большими рисками. Поэтому банк накладывает много ограничений по самому объекту залога: должен быть круглогодичный подъезд к дому, должны быть стены и крыша, все коммуникации. Ограничения касаются и земли: одни банки земли поселений кредитуют, другие работают только в черте города. Объекты, которые не обладают необходимым набором характеристик, отсеиваются", - отметил он.
Почему буксует ипотека?
Факторами, сдерживающими развитие загородной ипотеки, также являются сложности, возникающие у банков при оценке самого объекта ипотечного кредитования и собственных рисков. "Поэтому пока банки предпочитают инвестировать в более прозрачные и понятные для них сегменты ипотечного кредитования. Возможно, многих проблем они могли бы избежать, если бы больше внимания обращали не столько на оценку объекта, сколько на финансовые возможности и кредитные истории людей, приобретающих загородную недвижимость", - заявил господин Дроздов. По мнению директора по ипотечному кредитованию Санкт-Петербургского филиала Альфа-банка Вячеслава Михайлова, основные проблемы этого сектора - непрозрачность рынка земли, чрезмерная бюрократизация при оформлении участков под строительство, их слабая инженерная подготовка, а также неразвитая дорожная инфраструктура.
Марианна Белькова считает основной проблемой кредитования загородного жилья отсутствие прав собственности застройщиков на землю. "Большинство застройщиков имеют договоры аренды на год-три. Кроме того, практически все застройщики не заказывают кадастровый план каждого земельного участка с коттеджем по причине дорогостоящей экспертизы.
Также банковские организации пугает то, что в основном на рынке присутствуют мелкие застройщики, не имеющие достаточной финансовой стабильности и опыта", - полагает она. А Игорь Жигунов отмечает существующую коллизию норм права при регулировании залога дачных домов и земель сельхозназначения: "Она делает невозможным оформление залога загородного дома, не имеющего статуса 'жилой дом'. Это значительно ограничивает перечень возможных к кредитованию объектов в рамках классической схемы. Кроме того, нет однозначной оценки рыночной стоимости загородных объектов. Если к квартирам можно применить метод сравнительных продаж, то по загородной недвижимости каждый объект индивидуален и разница в оценке может достигать десятков процентов".
"Главная беда в том, что до момента оформления недвижимости в собственность банк не может получить залог", - заявляет Евгения Кохановская. А Алексей Понкратьев отмечает, что основные проблемы кредитования связаны с самим объектом приобретения. "Банки предъявляют определенные требования к объекту залога: статус жилого дома, качество фундамента, материал, из которого построен дом, наличие систем энергоснабжения и постоянного водоснабжения. Если это объект нового строительства, то важен срок, не позднее которого должен быть построен дом", - говорит он. "Альтернатива для заемщика, который имеет желание приобрести дом, не соответствующий условиям банка, - взять кредит под залог имеющейся в собственности квартиры. Этот продукт в настоящее время пользуется огромной популярностью", - отмечает господин Михайлов.
Средняя температура по больнице
Эксперты подсчитали: чтобы семья могла рассчитывать на получение кредита на покупку загородного дома, ее совокупный доход должен составлять более 100 тыс. рублей. Условия выдачи кредитов у каждого банка свои, но обычно 30% стоимости участка требуется в качестве первого взноса, срок кредитования - 10-15 лет. Уровень процентов по городу примерно одинаковый. Если кредит берется в долларах, ставка составляет в среднем 9,9-12% годовых, если в рублях - 12-15%. Разброс такой большой, поскольку для каждого клиента процент назначается индивидуально. Все зависит от срока кредитования и платежеспособности заемщика. Доход нужно подтвердить документом. Часто требуется еще и залог, им может быть не только сам объект загородной недвижимости, который заемщик собирается купить, но и городская квартира человека или земельный участок, владельцем которого он уже является.