«Ипотека — единственное спасение для покупателей» — такое мнение можно было услышать несколько лет назад, когда система кредитования под залог недвижимости только формировалась. Но это ожидание не стало пророческим. Сегодня, когда над усовершенствованием своих продуктов ломают головы десятки банковских аналитиков, услуги ипотеки по-прежнему не слишком популярны. По статистике, только один из десяти покупателей недвижимости решается стать заемщиком банка.
В чем причина такого явления? Каковы наиболее актуальные требования потенциальных заемщиков и какие банковские программы имеют наибольшие шансы на успех?
Как известно, в странах с развитой банковской системой ипотечные кредиты очень популярны. Например, в США ими охотно пользуются даже те, кто имеет «живые» деньги для приобретения: девять квартир из десяти приобретается по ипотеке. Это выгодно и действительно доступно. И не только потому, что не существует огромной пропасти между доходами населения и стоимостью недвижимости. Едва ли не решающий фактор — сравнительно невысокие ставки кредитования. Так, в США средние ставки составляют на сегодняшний день 6% годовых. Похожая ситуация существует и в странах Европы и Азии, где кредитуют даже под 4–5% годовых.
В России совсем другая ситуация. Экономическое положение нестабильно, уровень инфляции по-прежнему высок, как следствие — ипотечные кредиты выдаются под достаточно высокий процент. Тенденция к его снижению, конечно, существует, но до сих пор ипотечные программы некоторых российских банков предполагают около 14–16% годовых.
Предположим, мы берем кредит в размере $150 тыс. на 10 лет при условии выплаты 15% годовых. Наши соотечественники прекрасно понимают: в итоге стоимость приобретения возрастает более чем вдвое. И их это совершенно не устраивает.
Один мой давний знакомый уверен, что никогда и ни при каких обстоятельствах не возьмет ипотечный кредит. И совсем не потому, что не испытывает потребности в улучшении жилищных условий или не имеет возможности расплачиваться по кредиту. Просто «в России выдают ссуды под сумасшедшие, безумные проценты!» Но так ли это сегодня? Неужели не существует банков с «нормальными» условиями?
Назначь свою ставку — получишь результат
Как бы ни были велики различия в условиях банковских программ, как бы ни рекламировались их дополнительные выгодные преимущества, очевидно одно: при наличии неоправданно высоких цен на недвижимость шансы на успех имеют лишь продукты с наименьшими кредитными ставками. Именно поэтому хотя и медленно, но верно процентные ставки снижаются. Это далеко не «сенсация» и не «подарок нашим дорогим клиентам», как нередко пытаются убедить нас рекламные буклеты и пиарские релизы различных банков. Это вынужденная рыночная мера, без которой дальнейшее развитие отрасли невозможно.
Среди подобных программ есть не совсем обычные предложения. Например, программа ДельтаКредит банка под названием «Назначь свою ставку».
Механизм предлагаемой программы сводится к следующему: заемщик платит единоразовую комиссию, после чего ему назначается пониженная ставка кредитования. Ее размер зависит от величины уменьшения (на 0,5 или 1%) ставки и суммы кредита. Предположим, что нужен кредит в размере $150 тыс. В этом случае комиссионный взнос составляет около $4500.
Размер средств, которые удастся сэкономить при назначении пониженной ставки, связан со сроком предоставляемого кредита. При минимальном семилетнем сроке реально выгадать около $1900, а ставка по кредиту будет минимальной — 8,5%; при максимальном сроке, составляющем 25 лет, суммарное снижение расходов составит $27 200, но минимальная назначенная ставка выше и будет равняться 9,5% годовых.
Аналогичный механизм снижения станет действовать и при оформлении рублевого кредита, но общий уровень кредитных ставок в этом случае на 1% выше. Что и говорить, в итоге все равно далеко до уровня европейских ставок, но для России подобный уровень — достижение.
Игра в бисер
Процентные преимущества, безусловно, значимы, но существуют и другие заслуживающие внимания условия. Если их не принимать во внимание, картина будет неполной, поэтому обратимся к некоторым программам других банков. Это не только полезно, но и весьма познавательно. Чем-то занятие напоминает психологические практикумы, которые встречаются в научно-популярных журналах. Помните? На странице в «Науке и жизни» два человечка — если не приглядываться, совершенно одинаковые. Но задание внизу гласит: найди энное количество отличий.
Первое удивление, которое испытает новичок при сравнении банковских программ: как может случиться, что в одно и то же время некоторые банки дают кредиты под 16%, в то время как другие согласны на почти вдвое меньшие проценты? Неужели разница связана лишь с тем, что одни банки стремятся найти клиентов и предлагают самые современные условия, а другие просто работают по привычке, по инерции?
Иногда это действительно так, но чаще причина все же в другом. Например, высокий процент в действующих сейчас программах банков объясняется тем, что кредит выдается для покупки квартиры в новостройке на начальном этапе строительства. Если заем берется на стадии оформления недвижимости в собственность, то назначается другой, более низкий процент.
Получение кредита под новостройку без залога другой недвижимости — одна из самых серьезных проблем заемщиков. Поэтому неудивительно, что банки, которые берутся за выдачу подобных объектов, подвергаются известным рискам и назначают высокие проценты. Если мы посмотрим на условия ДельтаКредит банка, то обнаружим, что возможность приобрести квартиру в новом строящемся объекте предусмотрена и здесь, но под залог другой недвижимости. Программа с назначенной ставкой едва ли получит широкое распространение среди покупателей новостроек, но для операций на вторичном рынке имеет смысл ею воспользоваться.
Второе обстоятельство, которое непременно должно заинтересовать любителей разгадывать головоломки банковских программ, касается сроков предоставления кредита. Если опять оглянуться на опыт США (а это всегда полезно делать, поскольку наша ипотечная система идет по стопам именно этой страны), то обнаружится еще одна особенность. Американцы любят долгосрочные кредиты, для них заем на 30 лет — норма. Кредит, растянутый на долгие годы, не кажется столь обременительным, а стабильная экономика позволяет строить долгосрочные планы.
У нас такие кредиты тоже реальны, но процентные ставки растут по мере увеличения срока кредита. Это правило распространяется и на программы ДельтаКредит банка: в самом выгодном положении оказываются заемщики, имеющие средства выплатить кредит в течение семи лет. По мере увеличения срока процент будет расти, и при максимальном (25-летнем) сроке ставка станет больше на 1%.
Нужно остановиться и на третьем обстоятельстве — сумме необходимых первоначальных выплат. В первые годы существования системы ипотечного кредитования, согласно условиям большинства операторов, размер кредита составлял чуть более половины стоимости квартиры. Прошло некоторое время, и многие банки стали выдавать уже 70% суммы сделки, а сегодня ряд банков продвигает программы, вообще не предусматривающие первоначального взноса. Программа ДельтаКредит банка — некий компромиссный вариант: первоначальный взнос предусмотрен, но он относительно невелик — 15% стоимости приобретения.
Наконец, немаловажны и требования к личности клиента, далеко не у всех банков одинаковые. Наибольшим либерализмом, как известно, отличается Внешторгбанк, Банк Москвы и некоторые другие отечественные операторы банковского сектора. Что касается ДельтаКредит банка, то к индивидуальным особенностям потенциального заемщика тут относятся довольно внимательно. Поводом для объяснимого любопытства со стороны банка является не только уровень доходов, но и образование, профессиональная история и перспективы возможного трудоустройства клиента на многие годы.
Более того, процент по кредиту в значительной степени зависит от формы подтверждения дохода. Наиболее низкие процентные ставки получают те заемщики, которые могут подтвердить свой доход по справке 2-НДФЛ, если такой возможности нет, предусмотрено подтверждение по форме банка. Для заемщиков с «серыми» доходами это разумный выход, но следует иметь в виду, что ставка будет примерно на 1% выше. Впрочем, такова обычная практика.
Выигрывает тот, кто понимает психологию
Банковские программы с назначенной ставкой имеют широкое распространение на Западе. Как мы уже убедились, механизм действия таких программ несложен: клиент всего лишь платит фиксированную сумму, составляющую несколько процентов суммы кредита (у ДельтаКредита этот взнос составляет 3%), и получает снижение ставки. Фактически заемщик оплачивает назначенную процентную разницу за несколько первых лет использования кредита.
Казалось бы, почему не поступить еще проще: не брать никакой комиссии, но давать меньшее процентное снижение ставки. Но здесь-то и кроется уловка, таящая для банков тактические преимущества. С одной стороны, можно смело утверждать о рекордном снижении ставок. С другой — на самом деле банк не теряет никакой процентной выручки в течение первых (в нашем случае трех) лет — более того, он даже выигрывает, поскольку часть процентной суммы вносится досрочно.
В последующие годы банк действительно вынужден довольствоваться меньшим процентом, но велика вероятность того, что на рынке появятся и другие банки, которые будут вынуждены понижать ставки, — такова закономерность развития системы финансирования. Аналитики понимают: когда подобное снижение случится, их банк рискует потерять часть заемщиков, соблазнившихся программами рефинансирования других игроков рынка.
Если посмотреть на ситуацию и с позиции заемщика, то в ней есть очевидные плюсы. Да, фактическое снижение ставки его ожидает только через три года, когда и другие банки, вероятно, станут кредитовать под более низкий процент. Но рефинансирование потребует дополнительных затрат, поэтому удобнее получить снижение автоматически, без смены программы и банка.
Популярность программ с назначенной ставкой имеет и выгодный психологический аспект. Как известно, жесткие условия всегда чреваты негативным воздействием на любого человека. Само ощущение, что долгие годы придется выдерживать бескомпромиссно-жесткие рамки, является основной причиной, по которой потенциальные заемщики годами не решаются воспользоваться кредитными услугами.
В нашем случае подача программы несет некий положительный заряд. Вроде бы заемщику самому решать, сколько процентов ежегодной «мзды» он готов выплачивать банку. Чем не демократия? Такая подача условий действительно выгодна, цивилизованна и конечно же привлекательна. Заемщик, возможно, лишь впоследствии поймет, что предложенный вариант снижения ставок в перспективе не единственный. Но это случится позже, причем едва ли разочарует: ставки в ДельтаКредит банке действительно одни из самых низких в России.