Ипотечных программ сейчас предлагается столько, что выбрать для себя оптимальную становится все труднее и труднее. Да и оформить самостоятельно все необходимые для получения ипотечного кредита документы — занятие не для слабонервных. По оценкам специалистов, из десяти человек, решивших сделать это, сделку в итоге совершают только двое. Для решения подобных проблем на рынке появились люди новой специальности — ипотечные брокеры.
Возникновение услуги, называемой ипотечным брокериджем, и было связано со страхом малоподготовленного заемщика перед банком и предстоящими выдаче кредита процедурами.
Ипотечные брокеры — это специалисты или организации, оказывающие профессиональные услуги по подбору оптимальной для клиента банковской программы, сопровождению ипотечной сделки и оформлению налоговых вычетов после ее заключения. В их функции входит не только предварительное консультирование, но и помощь в формировании необходимого пакета документов, прохождении процедуры оценки кредитоспособности заемщика и т. д. Иначе говоря, они сопровождают клиента на всем пути от выбора банка до подписания кредитного договора. В целом работа ипотечного брокера по своему характеру очень близка к деятельности посредника, маклера или агента.
Брокер или консультант?
Брокеры не могут гарантировать получение ипотечного кредита в том или ином банке, они лишь упрощают для клиентов процесс, их работа строится на знании рынка ипотеки, опыте и связях с банками.
Одна из важнейших задач ипотечного брокера — проконсультировать клиента при выборе квартиры. Связано это с тем, что каждый банк выдвигает свои требования к закладываемым объектам недвижимости, которые в рекламных проспектах обычно не указываются. Поэтому у потенциального заемщика есть два варианта: либо, выбрав оптимальную для себя ипотечную программу, соизмерять свои желания с условиями конкретного банка, либо подбирать банк и программу под «квартиру своей мечты». Без опытного консультанта «увязать» все это практически невозможно.
Фигуры заняли свои позиции
Первыми в ипотечный брокеридж пришли крупные риэлторские фирмы, в составе которых появились подразделения, занимающиеся консалтинговыми услугами в сфере ипотечного кредитования. Потом в этот перспективный сектор потянулись специалисты в области финансов и права. Одни апеллируют к своему опыту в работе с недвижимостью, а вторые — к знанию банковских процедур выдачи кредита.
На сегодняшний день в Москве, по разным оценкам, услуги ипотечного брокериджа предлагают около 40 компаний. Основными игроками на этом рынке являются такие риэлторские фирмы, как «БЕСТ-Недвижимость», «МИАН–агентство недвижимости», «МИЭЛЬ-Недвижимость» и др.
Появились на рынке и независимые ипотечные брокеры. Наиболее крупные среди них — Независимое бюро ипотечного кредитования (НБИК), «Прайм Кредит», «Фосборн Хоум» и др. Но они пока уступают риэлторам, и связано это с тем, что в стране нет по-настоящему массовой ипотеки. У нас заемщик чаще всего является либо клиентом банка, либо сотрудником фирмы, имеющей в этом банке счет, а им независимый ипотечный брокер просто не нужен. Кроме того, многие брокеры зачастую представляют программы одного конкретного банка, т. е. независимыми по сути не являются.
Хороший совет стоит хороших денег
Как и любые услуги на рынке, помощь ипотечного брокера предполагает определенные затраты. Очевидно, что необходимость таких услуг в большинстве случаев сводится к одному вопросу — готов ли потенциальный заемщик платить за информацию и экономию своего времени?
В рамках западной модели ипотечного брокериджа, как правило, брокеры получают от банков комиссионные за каждого успешного клиента. Россия склоняется к другой схеме работы: у нас обычно деньги берут с потенциального заемщика. Таким образом, плохо разбирающийся в тонкостях ипотеки клиент платит за то, чтобы ему все объяснили, дали дельный совет и помогли.
Как и в любой другой области, набор услуг и расценки на них у ипотечных брокеров не одинаковы. Дешевле всего ($10–20) обходится совет брокера, в какие банки выгоднее обратиться за кредитом. Но большинство брокеров одними консультациями не ограничиваются. Они также берут на себя обязательство получить согласие банка на выдачу клиенту ипотечного кредита, для чего готовят и предоставляют кредитное досье потенциального заемщика и в случае необходимости сопровождают его на собеседование в банк.
Подобный сервис обычно стоит не менее $500. Крупные агентства недвижимости придерживаются фиксированного тарифа, большинство независимых брокеров взимают 1–2% суммы кредита (если необходимо подобрать квартиру, проверить ее юридическую чистоту и т. д., то цена вопроса возрастает до 3–5%).
Пристегните ремни: начинаем окончательный подсчет
В компании «МИАН–агентство недвижимости» применяется фиксированная ставка на брокерские услуги — $500 вне зависимости от размера кредита (при покупке квартиры через МИАН эта сумма включается в размер комиссионных).
Клиенты компании «БЕСТ-Недвижимость» платят 15 тыс. руб. (при размере кредита до $50 тыс.), а если сумма займа превышает $50 тыс., то тариф рассчитывается по определенному алгоритму. Сумму комиссионных в этом случае можно выяснить на сайте компании, где есть специальный калькулятор стоимости брокерских услуг. Например, при кредите $70 тыс. придется заплатить около 20 тыс. руб., при кредите $80 тыс. — 22 тыс. руб., при кредите $100 тыс. — 26 тыс. руб.
Для клиентов компании «Фосборн Хоум» комиссионный сбор составит 2% суммы кредита (брокерские услуги) и 5% суммы кредита (за комплект брокерских и риэлторских услуг); услуги ипотечной компании «Мой дом» обойдутся клиентам в 500 руб. (консультация), 2,5 тыс. руб. (консультация и подбор программы) и 17,5 тыс. руб. (оформление всего пакета документов). В компании НБИК попросят 1% суммы займа (помимо этого на этапе выбора кредита придется внести депозит в $350, который не возвращается при любом исходе дела).
Профессия будущего
Ипотечный брокеридж является новой и очень перспективной для нашей страны деятельностью. Очевидно, его развитие зависит от развития ипотеки, но до ее массового распространения еще очень далеко. В настоящее время, несмотря на некоторый рост числа сделок с участием ипотечных брокеров, заемщики по-прежнему предпочитают действовать самостоятельно, инстинктивно опасаясь каких-либо посредников.
Если сегодня большинство ипотечных брокеров напрямую связаны с риэлторскими компаниями, то в перспективе этот вектор, как и на развитых ипотечных рынках Запада, способен сместиться в сторону банков. Но произойдет это только тогда, когда программы ипотечного кредитования различных банков будут не так сильно отличаться друг от друга.