Элитная недвижимость Санкт-Петербурга. Лето 2007 года.
Хороших квартир очень мало. Интересующих что продается и за сколько много - заметно по наружной рекламе. Много звонков, вопросов. Но смотрят и покупают только самые интересные и недорогие, относительно других. Например если в доме продается 6 квартир. Купят 2 - самые приятные и самые недорогие. Остальные могут стоять по полгода. И это продавцов особо не беспокоит.
Цены
Усредненный индекс цен
Первая неделя лета - 0,38% в неделю.
Спрос
* Графики построены на основе информации об индексе стоимости жилья, публикуемой в издании "Бюллетень Недвижимости".
Прогноз
Продолжается расслоение рынка - плохое типовое жилье (хрущевка, дома 70-80хх годов) должно немного упасть. Даже хорошее типовые дома (80-90хх годов, 137 серии) должны замереть и дорожать очень медленно. В ближайшие годы в новостройках будет построено очень много. Это хорошая конкуренция. В городе уже работают московские девелоперы и компании.
На элитном рынке закономерности другие: предложение совсем мало и почти нет кредитных сделок. Снижения цен не будет, но из-за того, что ажиотаж прошел, покупатели выбирают неторопливо, пытаясь торговаться. Но на выбор можно посмотреть всего несколько вариантов.
На мой взгляд, элитный рынок будет только расти в цене 1-2% в месяц спокойно и уверенно еще 1-2 года. После этого, если Питер будет успешно развиваться в экономическом плане, должны появиться новые игроки предлагающие более качественное жилье. Если предложение в центре будет раз в 5 больше чем сейчас (сегодня строиться всего около 5 домов в исторической части города), то рост 1-2% в месяц сохранятся. Если строительные компании так и не успеют прийти на этот рынок, а денег в городе будет все больше, цены могут расти быстрее. Если Петербург опять "заснет" по каким-то причинам, то откат неизбежен. Сегодняшние 5000-10000$/м.кв. это цены европейского города.
Первый сценарий более вероятен. Я не исключаю и участие губернатора и выборах президента.
Цены на различные типы элитных квартир
Ценовой уровень следующий:
В центре минимальный уровень цен около 3000 $/кв.м. Что стоит меньше - это квартиры с недостатками, либо "непонятные" расселения. 4000 $/м.кв. - хорошие квартиры, но без изюминки, или новые дома, но с недостатками (планировки, виды из окон, качество строительства). Дома более презентабельные или не очень крепкие, но в суперместе или после реконструкции, новые, с гаражами? – 4500-6500 $/кв.м. Амбициозные проекты в эксклюзивных местах (набережная реки Мойки, Каменный остров) – 7000-15000 $/кв.м.
- Продажа квартир стоимостью 300 000$ - 500 000$ уже не уникальное событие. И 1 000 000$. И 2 000 000$.
Интересно заметить
Из-за того, что план по продажам многими строителями был в 2006 году перевыполнен на год вперед, многие из них установили на оставшиеся квартиры завышенные цены. Это сделано для того, чтобы продавать сейчас как можно меньше квартир. Из-за этого у продавцов - физических лиц сложилось неверное ощущение о ценах. Вроде бы строителям еще 2 года строить, но стоимость у них выше, чем реальные цены сделок. Продавцы, пожалуйста, не ориентируйтесь на цены строителей. Это не цены реальных продаж!!!
Мы идем к ценам в рублях. Появление 5000 рублевой купюры еще подтолкнуло к этому. 5000 купюра очень востребована, но в большом дефиците. В рекламе все цены будут в рублях.
Мне кажется, на этот раз этот переход получиться. Пробовали ввести эти запреты уже несколько раз, но ничего не менялось. Сейчас доллары продавцы берут с неохотой. Хотят евро и рубли. Евро ни у кого нет, поэтому рубли WELCOME!
Покупатели и агенты устали от постоянных УЕ долларов по 26 или по 32, очень сложно понять реальную стоимость квартиры. Строители, конечно, рады бы хитрить, только они себе это могут позволить (если обычный продавец физ.лицо заявляет, что указанная цена в ЕВРО или по 29, то у покупателя это вызывает гнев) не сильно расстраивая покупателей. Но как ни странно, даже от самих строителей я слышал, что введения рубля для них принесет облегчение (они берут уже давно только рубли), м.б. это мнение не владельцев бизнеса, а линейных менеджеров.
5000 купюру легче проверять, посчитать, не надо бояться проколов и порезов как с долларами. Как только 5000 можно будет заказать в банке, то рублевые расчеты станут почти 100%. В городе много чистых денег и мало кто не держит их в долларах.
Проиграть могут строительные компании, которым потеряют возможность рекламировать в УЕ. Доллар еще более может упасть, т.к. значительная его часть вращается в недвижимости Не вижу лоббирования или политики или экономики - экономика в том, что рублю доверяют, это удобнее, и это будет работать
Настроения Покупателей
Те, кто покупает, чтобы там жить
Покупатели типового, но добротного жилья, вряд ли могут рассчитывать на снижение цен. Но вариантов явно станет больше. Можно повыбирать.
Для покупателей элитных квартир проблема выбора еще больше обострилась. Первое впечатление у любого покупателя, начавшего поиски квартиры в Петербурге - ШОК: предложение скудно, недостатков у квартир множество, цены больше даже смелых ожиданий.
Покупатели квартир разделились на тех, кто покупал что-то по буклетам строительных компаний и тех, кто еще не покупал.
У "опытных" сформировались новые желания: они, как и год назад, хотят крепкого дома с охраной, свежими коммуникациями, парковкой, но сегодня они не хотят ждать, пока этот дом построится. Сегодняшний покупатель - в основном не инвестор. Он хочет видеть то, что покупает. Он понял, что реальность отличается от красочных проспектов и готов платить за построенный результат, который увлечет, понравится ему. У него есть деньги, а предложения нет.
Покупатели недвижимости привыкли к хорошо сработанным машинам, отличной "умной", "мягкой", "удобной" бытовой технике и то, что они видят на рынке недвижимости Петербурга, сильно отличается от их представления об элитной или просто хорошей недвижимости.
Наши покупатели привыкли к объемам барских квартир, которые они покупали последние 15 лет - высокие потолки, широкие лестницы, большие окна, лепка, камины... Новое строительство очень далеко от всего этого. И, скорее всего, судя по недвижимости в центре европейских столиц, все новые проекты будут достаточно тесными и "оптимально широкими". Если есть желание иметь просторную "барскую" квартиру - придется расселять, делать серьезный ремонт, в квартире и в парадной, мириться с "простыми" соседями.
Несомненно, ауру Петербурга, особое очарование центральных исторических кварталов сложно сохранить в новострое и даже в реконструкции.
ВЛОЖЕНИЕ ДЕНЕГ В НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО - ЭТО НЕ ПОКУПКА КВАРТИРЫ, ЭТО ИНВЕСТИЦИИ. НО КОГДА ПОКУПАТЕЛЬ 2-4 ГОДА ЖДЕТ НОВОЙ КВАРТИРЫ, ЗА ЭТО ВРЕМЯ У НЕГО МЕНЯЮТСЯ МИРООЩУЩЕНИЯ, ЖИЗНЕННЫЕ ПЛАНЫ, РАЗМЕР СЕМЬИ И ПРИОРИТЕТЫ. ТЕХНОЛОГИИ ТОЖЕ ИДУТ ВПЕРЕД И КОГДА-ТО СУПЕРПРОЕКТ ПРЕВРАЩЕТСЯ ИЗ ЭЛИТНОГО В ДОБРОТНУЮ КВАРТИРУ ЭКОНОМ-КЛАССА.
В отличие от конца 90хх - 2000 года почти у всех покупателей деньги связаны. Они готовы рассматривать очень дорогие квартиры, но только с использованием кредитов! Возможность покупки в кредит подходит далеко не для всех вариантов.
Другие покупатели вкладывают в строящееся жилье впервые, они легко покупают, рассматривая красивые буклеты, сравнивая перспективы с тем, что уже есть в продаже из построенного. Этой легкостью покупки по буклетам и рассрочкой, объясняю парадокс, когда стоимостью квартиры, которую надо долго ждать и той, которая построена и собственность на нее получена, почти одинаковы.
Поэтому же строителям сложнее продавать, когда дом уже построен, но не закончен. Вид стройки в России мало привлекателен и квартиры в сером бетонном цвете кажутся убогими.
Интересно заметить
Бытие определяет сознание. Иногда нам, давно работающим с недвижимостью Питера, кажется, что по глазам клиента мы можем определить, в каком районе и доме он живет и где хочет жить. Уважаемые Покупатели! Не сдерживайте своих желаний, живите в доме и месте, соответствующем Вашему статусу и возможностям.
Покупатели-инвесторы
Для инвесторов рынок недвижимости снова становится интересным. Еще несколько месяцев назад казалось, что вложения в недвижимость уже не будут столь притягательными. После падения российского фондового рынка финансы потекли в недвижимость.
Выгодное положение Петербурга по-прежнему сохраняется. Переезд Конституционного суда (170 миллионов рублей будут потрачены только на квартиры судей), перевод в Питер офисов крупных налогоплательщиков, строительство автомобильных заводов международных концернов (Тойота, Ниссан) т.п. дадут большой толчок статусу города.
Долгосрочные вложения наиболее перспективны в недвижимость в неповторимых петербургских исторических местах.
Для краткосрочных вложений сейчас можно выбрать "срочно продающиеся варианты" - это не квартиры от строительных компаний, не вторичный рынок от обычных продавцов - на такие варианты цены уже подняты по максимуму. Можно попробовать найти квартиры в почти построенных домах, но когда дольщикам надо срочно получить деньги до принятия квартиры по акту приема-передачи, поэтому они не могут ставить максимальную цену (продажа по договору цессии).
Что думают Продавцы
Продавцы понимают, что рост в разы в ближайшие годы не повторится. Лишняя недвижимость выставлена на продажу. Многие опасаются, что сегодняшний элитный дом, через 2-3 года превратиться в обычный. И сейчас "ловят" превышение цены за счет сегодняшней его элитности.
Для квартир в центре города спрос увеличился только на добротное жилье. Критерии хороших квартир, с точки зрения покупателей, становятся жестче и ветхая или неинтересная недвижимость будет все больше отставать от средних цен рынка.
Смещение спроса только к добротному жилью заставляет нас еще раз обратиться к владельцам квартир. Уважаемые Продавцы, ваши ценовые ожидания все еще очень сильно завышены! Петербург пока еще не совсем европейский город, чтобы позволить себе цены столиц развитых стран мира. Количество инвестиций в него практически равно количеству иностранных компаний и их сотрудников, понимающих ценность места в цене недвижимости, совсем невелико. А для "наших" покупателей критерии элитности другие и поменялись они очень быстро.
В Петербурге квартиры находят покупателя, если они И ОЧЕНЬ ИНТЕРЕСНЫ, И В ОТЛИЧНОМ МЕСТЕ, И ПАРАДНОЙ ПЛАНИРОВКИ, И С ВЫСОКИМИ ПОТОЛКАМИ ИЛИ В ДОМАХ ПОСЛЕ РЕКОНСТРУКЦИИ (НОВЫХ ДОМАХ) С ОХРАНОЙ, ГАРАЖАМИ И Т. Д. Если чего-то не хватает, а стоит недешево, то квартира может "продаваться" годами. Оценивайте правильно возможности Вашей недвижимости, соотнесите желаемую цену со временем, которым Вы располагаете.
Стоит заметить
Продавцы, да и покупатели в Петербурге не умеют торговаться. Продавцы обижаются, выслушав предложение снизить цену, а покупатели стесняются предлагать. Москвичи не стесняются, чем часто вводят "скромных" питерских продавцов в ступор.
Пока что тезис "деньги имеют определенную ценность в определенный момент" не очень работает в Питере. Продавец может продавать квартиру по стоимости много выше рынка месяцами в надежде найти своего уникального покупателя.
Время и деньги - это взаимосвязанные вещи. Стоимость денег исчисляется в нужный момент. К сожалению, в Петербурге следование этой экономической аксиоме не очень заметно. Доля продавцов из активного среднего бизнес-класса не так велика. Продавцы готовы продавать квартиру годами, но "подороже" в надежде на СВОЕГО покупателя. Для обменных вариантов, когда встречные варианты также растут, вся финансовая выгода от увеличения цены исчезает или даже делает обмен более дорогим. При прямой продаже, складывается впечатление, что продавец не знает, что делать с полученными деньгами: куда вложить, как заставить работать. Похоже, это объясняется вялостью экономической активности Петербурга и тем, что рост цен на недвижимость может превышать доходность других форм вложения денег, а также все же скудностью выбора достойных квартир в Петербурге.
Модные тенденции
По районам
ПАРАДНЫЙ КВАРТАЛ - новое для Питера явление. Это целый микрорайон элитных домов и жителей. Это, наверное, как "Золотая миля" в Москве. Жить в однородной социальной среде - это именно то, что хотят покупатели сегодня. Они опять готовы ждать несколько лет до окончания строительства, потому что конкуренции подобных предложений НЕТ! Стремление жить не только в элитном доме, но и в элитном квартале очень велико.
Какие квартиры как...
Покупателям больше нравится современная архитектура зданий, чем воссозданные или заново построенные "исторические" фасады (я лично, чаще придерживаюсь другого мнения). Сегодня очень рады панорамному остеклению - окнам от пола до потолка, квартирам, в которых много света. Это действительно очень здорово для нашего северного города.
Очень редко встречается достойная "входная группа". Скромные узкие бедненькие подъезды элитных домов - это убивает покупателей наповал.
На рынке все больше заметна тенденция смены квартир, которые были куплены в 1993-1997-2000 г. Тогда можно было купить и отремонтировать или расселенную коммуналку, или квартиру в типовых домах 1970-1980-хх г. постройки. В те годы подобное приобретение было верхом мечтаний для покупателя и свидетельством его успеха. Сегодня же оказалось, что среди соседних квартир все равно остались коммуналки и очень немногие полурасселенные дома могут похвастать чистыми подъездами, тем более с охраной. Социальное расслоение возрастает, все больше желания жить в окружении себе подобных. Да и действительно, когда твой уровень доходов в десятки-сотни раз выше, чем у соседей, очень тяжело встречать в "своем" подъезде опухшие лица и перешагивать через "спящие" тела. Ремонты, сделанные в квартирах 5-7 лет назад, не соответствуют сегодняшним стандартам и часто вызывают улыбку даже у самих владельцев.
К счастью, собственники подобных квартир приходят к пониманию, что потраченные когда-то деньги не вернуть, и согласны расставаться со своим "детищем" за ту сумму, которую диктует рынок.
Аксессуары к квартирам
Паркинг остается главным обязательным аксессуаром элитного жилья. Из-за отсутствия гаража или из-за того, что для большой квартиры было только одно парковочное место, многие проекты не смогли стать выгодными для девелоперов. Места в паркингах стоит в центре города около 50000$.
Рынок строящегося жилья
На рынке строящегося элитного жилья в Петербурге по-прежнему отсутствует конкуренция. Это снова позволит строителям реализовывать квартиры задолго до окончания строительства и не сильно переживать часто из-за абсолютно обычного качества построенных домов.
Качество строительства задается сегодня не спросом и экономическими рычагами, не соблюдением обязательств, отраженных в договорах, а отношение топ-менеджеров компаний к своим проектам, к своей работе, желанием и привычкой быть всегда на уровне, лучше других, вызывать восхищение.
Но первичный рынок не окажется без "своих" покупателей - заплатить всю сумму сразу тяжело. Ипотека реально не работает - количество сделок минимально, бюрократических моментов предостаточно.
Как никогда ранее ярко видно противоречие между ценами будущих проектов, продаваемых по рекламным буклетам и ценами сделок с готовыми квартирами. Цены квартир, которые будут построены через 3 года, выше, чем построенные варианты! Могу объяснить это только тем, что готовые комплексы не отвечают требованиям покупателей - они рассчитывают, что в новых проектах качество и уровень будет выше. Также очень важна рассрочка - долевое строительство позволяет растягивать платежи на весь период строительства. Строительная Корпорация "Возрождение Петербурга" отказалась от бесплатной рассрочки в "Парадном квартале" и все равно большая часть квартир первой очереди продана за несколько месяцев. Причем стоимость квартир "Парадного квартала" почти в 2 раза выше, чем квартиры, которые перепродают дольщики в построенных комплексах на Шпалерной улице и набережной Робеспьера.
Это стоит отметить
Проект "Новая Звезда" холдинга RBI, наверное, единственный в городе, когда намеченное воплощено в реальность и даже ярче, чем было на бумаге!
Ипотека
Ипотека НАЧАЛАСЬ! ИПОТЕКА очень нужна. Но пока она неповоротлива. Даже если цены на нефть упадут и денег на рынке станет меньше - это будет толчком для развития ипотеки и выходом ее на достойный уровень.
Но сегодняшний рост рынка сведет количество ипотечных сделок на нет. Пока цены будут расти столь стремительно, когда есть множество "быстрых" покупателей с "живыми" деньгами продавцам ипотека совсем неинтересна.
Чтобы ипотека заработала, необходима отмена 13% налога с продажи недвижимости, находящийся в собственности у продавца менее 3-х лет. Мы можем рекомендовать банки, которые проводят сделку без уплаты дополнительных налогов продавцом, но для широкого распространения ипотеки нужно отменять этот налог.
Леонид Юрьевич Рысев
Генеральный директор