Ипотечный кредит — долгосрочный вид банковского кредитования. В среднем он рассчитан на 10–20 лет, а за такое время может многое произойти. Что делать, если жизненные обстоятельства вдруг изменились и отныне нет возможности платить по ипотечному кредиту?
Общее правило таково. Если у заемщика есть поручители по кредиту (они могут и отсутствовать, но, например, их наличие — одно из обязательных условий, которое ставит Сбербанк РФ), то претензии предъявляются к ним. Если поручителей нет или они оказываются неплатежеспособными, то следует иск банка-кредитора в суд по поводу признания так называемого дефолта заемщика и продажи заложенной квартиры с аукциона. Из вырученной на аукционе суммы банк забирает свою часть (остаток по кредиту, проценты, штрафы, затраты на проведение аукциона), остальное возвращается заемщику. Разумеется, это крайность, дожидаться которой не следует.
Честность — главная добродетель
Что делать, чтобы не доводить до исключительных мер, связанных с выселением из занимаемой квартиры? Прежде всего заемщику надо связаться с банком-кредитором и сообщить ему о переменах, которые произошли в его жизни. Объяснив ситуацию, нужно написать заявление на отсрочку уплаты платежей по кредиту.
Когда трудности носят явно временный характер, банк предоставляет отсрочку без особых проблем. Временными трудностями признается даже потеря работы (увольнение, распад фирмы), если специальность заемщика востребована на рынке. Поэтому не надо прятаться от банка, он вполне способен пойти заемщику навстречу и, начислив определенную пеню за просрочку, дать ему время на трудоустройство, которое позволит в ближайшем будущем возобновить выплаты по кредиту.
Как правило, после рассмотрения заявления кредитора многие банки принимают решение приостановить платежи на два–три месяца. Таким образом, у заемщика появляется шанс найти новое место работы и возобновить регулярные выплаты по кредиту. Самым лояльным в этом отношении является Сбербанк, который готов ждать до двух лет.
Кстати, о том, как поведет себя банк при дефолте заемщика, лучше узнать до подписания кредитного договора. Особенно если заемщик не очень уверен в собственном будущем. Ведь банки редко «идут на принцип»: им легче на время приостановить платежи, чем начинать весьма хлопотную и затратную процедуру взыскания и реализации объекта залога.
Если отсрочку получить не удалось или ее срок оказался недостаточным для решения финансовых проблем, заемщик вместе с банком-кредитором приступает к реализации квартиры. Не стоит думать, что банк забирает себе все вырученные на аукционе деньги: ему нужно лишь вернуть сумму займа плюс проценты по кредиту. Эти затраты должны покрываться рыночной стоимостью заложенной квартиры. Но она с момента покупки квартиры может возрасти, следовательно, заемщик в состоянии даже заработать на разнице между покупной и продажной стоимостью его жилья.
Выгоднее — договориться полюбовно
Схем получения денежных средств после проведения торгов по продаже заложенной квартиры несколько. Первая: в момент сделки по продаже заложенной квартиры деньги покупателя раскладываются в две ячейки. После регистрации сделки деньги из одной ячейки (кредит и проценты по нему) забирает сотрудник банка, а из другой (разницу между первоначальной и конечной стоимостью квартиры) — продавец, теперь бывший заемщик.
Есть второй вариант: кредитор самостоятельно находит нового претендента на квартиру и на ипотечный кредит, которому нужно будет внести необходимые деньги в кассу банка. Разница от оговоренной продажной стоимости жилья закладывается в депозитарий на обычных условиях купли-продажи квартиры. После этого банк должен написать официальное письмо-уведомление в главное управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве о том, что кредит погашен, банк не имеет претензий и не возражает против снятия залога и продажи квартиры.
В договоре купли-продажи квартиры будет обозначено, что на момент сделки квартира находилась под залогом в конкретном банке, но на основании вышеуказанного уведомления банка залог был снят, и право собственности переходит к покупателю как необремененное. То есть происходит только смена залогодателя. Это самый простой вариант, но на практике он встречается крайне редко.
Третье возможное развитие событий — досрочное погашение кредита на заемные средства, снятие обременения с квартиры и продажа ее по обычной схеме. Впрочем, он невозможен до истечения срока моратория на досрочное погашение кредита. В разных банках он отличается и составляет от месяца до года (в среднем шесть месяцев).
Решение через суд — сложно и накладно
Все это были, как говорится, «полюбовные» варианты. Но бывают ситуации, когда заемщик не платит по кредиту и не обращается в банк с какими-либо заявлениями. В таком случае банк направляет официальное уведомление заемщику об обязательном досрочном погашении кредита, при невыполнении которого залогодержатель будет вынужден реализовать квартиру в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством.
Тут возникает и ряд вопросов: не продаст ли банк квартиру по дешевке, что это за торги, кто определяет продажную цену?
Взыскание на заложенное жилье накладывает только суд. При рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное жилье именно суд определяет размер задолженности заемщика перед банком, способ реализации квартиры, а также начальную продажную цену жилья при его реализации (при отсутствии договоренности между заемщиком и банком).
Жилье, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется с публичных (открытых) торгов в соответствии с действующим законодательством. Конечные результаты таких торгов (залоговых аукционов) неизвестны: все зависит от соотношения спроса и предложения, но цена иногда оказывается «не совсем рыночной».
В любом случае последствия судебного решения вопроса окажутся для заемщика плачевными. Он может потерять не только жилье (теперь законодательством разрешено выселение даже из единственной квартиры, если она в залоге у банка), но и значительную часть собственных средств, которые пойдут на компенсацию дорогостоящих судебных процедур.