На конец 2007 года обеспеченность жителей Санкт-Петербурга качественными гостиничными номерами (3-4-5 «звезд») составляет 2,28 на 1 тысячу жителей. Среднеевропейский уровень в 14 номеров на 1 тысячу жителей пока не достижим.
На сегодняшний день на долю гостиниц класса три «звезды» приходится 63 процента качественного номерного фонда в Санкт-Петербурге, на отели четыре «звезды» и четыре+ – 25 процентов, а на отели высшей категории – 12 процентов.
Аналитики указывают на наличие дефицита как раз в самом обширном сегменте: наибольший дефицит гостиниц ощущается в сегменте отелей три-четыре «звезды», предлагающих комфортные условия проживания по доступным ценам. В целом гостиницы Санкт-Петербурга характеризуются высокой стоимостью размещения, особенно в сезон белых ночей, по сравнению с другими крупными городами Европы. Высокая стоимость при недостатке объектов среднего класса является препятствием для роста туристического потока. В центре города ощущается недостаток пятен под новое строительство, а международные операторы редко соглашаются на реконструкцию старых объектов. Таким образом, расположение гостиниц за пределами центра Петербурга, но в местах с хорошей транспортной доступностью, позволяет строить качественные объекты при сравнительно невысоких ценах на размещение.
Если в 2008 году будут введены все заявленные проекты (см. таблицу), то качественный номерной фонд увеличится на 3383 номера, а обеспеченность, таким образом, возрастет до 3,01 номеров. Предполагается, что в 2009 году показатель обеспеченности не превысит 3,6 номеров на 1000 человек, а в 2010 – 3,8 номеров.
Среднегодовая заполняемость большинства качественных отелей Петербурга близка к европейским показателям (60-70 процентов). Однако основной проблемой является ее выраженная сезонность, которая постепенно сглаживается, однако до сих пор является очень заметной. Стимулирование делового и событийного туризма, развитие прочих туристических направлений в Санкт-Петербурге будет постепенно приводить к выравниванию загрузки. Так, по прогнозам, к 2010 году количество туристов, посещающих Санкт-Петербург, возрастет до 5 млн человек ежегодно, а Ленобласть будут посещать до 2,5 млн человек.
Что уходЯщий год принес?
В 2007 году появилось множество многофункциональных проектов, включающих в себя гостиничную составляющую. Среди таких проектов наиболее популярно совмещение офисной и гостиничной функций. Развитие делового туризма и увеличение числа проводимых конференций, форумов в Санкт-Петербурге способствует росту прибытий с деловыми целями, а администрацией города проводится ряд мер по дальнейшему стимулированию бизнес-туризма.
Появилось несколько проектов апарт-отелей с удобным местоположением, за счет которого после реализации они будут соответствовать сегменту премиум. По-прежнему переносятся сроки ввода большинства заявленных проектов, что вызвано длительными сроками согласования проектной документации, трудностями в осуществлении инженерно-энергетических работ и т.д.
Аналитики отмечают, что льготные инвестиционные условия распространяются на все гостиничные проекты, таким образом, делая сегмент привлекательным для потенциальных вложений. Для гостиничных проектов предполагается специальная инвестиционная оценка передаваемых объектов, которая в два раза ниже рыночной, но бюрократические сложности оформления льгот могут являться препятствием. Таким образом, необходимо корректировать данные программы с целью более активного участия инвесторов в развитии сегмента.
В III квартале 2007 года была закончена реконструкция гостиницы «Москва». В ходе реконструкции был добавлен мансардный уровень на 90 номеров, проведен комплексный ремонт коммуникаций, всего номерного фонда, ресторана, во всех номерах установлены кондиционеры. Звездность отеля в ходе реконструкции не была повышена, так как здание изначально построено по другим стандартам.
Отель под брендом Ibis французского оператора Accor открылся в ноябре 2007 года на Лиговском проспекте. В новом 9-этажном здании отеля располагаются 222 номер, пять конференц-залов общей площадью 170 кв. метров, ресторан «Sud & Cie» и бар «Rendez Vous».
Инвестфонд «White Days Development» завершил реконструкцию бутик-отеля на Гангутской улице, 4. Но принимать постояльцев новая гостиница намерена только с марта следующего года. В отеле есть два небольших конференц-зала, салон красоты со SPA-кабинетами, ресторан и бар. Небольшой внутренний двор практически весь преобразован в атриум, часть его как раз и занимает ресторан на 70 мест. Открытая парковка примерно на 15 автомобилей будет организована вдоль Гангутской улицы. Официальное открытие гостиницы намечено на март. Ожидается, что проживание в номере будет стоить в среднем около 0 в сутки.
Прогнозы и тенденции
Ожидается дальнейшее увеличение числа проектов, совмещающих офисную и гостиничную недвижимость. Это связано с ростом делового туризма и развитием города как экономического и культурного центра. Программы администрации по стимулированию MICE туризма увеличат потоки бизнес-туристов. Гостиницы бизнес-уровня будут появляться не только в центре города, но и на окраинах, вблизи необходимых для деловой активности объектов инфраструктуры. Перспективным считается формат бизнес-парка, пока не развитый на территории города и области, однако уже существуют проекты строительства таких объектов.
Петербургский опыт развития гостиничного рынка повторяет московский. На данный момент доля деловых туристов в столице достигает 80 процентов. Развитие рынка идет по следующему сценарию: если в центре города расположены и продолжают открываться гостиницы высокого класса, управляемые ведущими операторами, то на окраинах города также идет развитие сегмента. Новые отели открываются в непосредственной близости от важных транспортных объектов – аэропортов, расположенных на окраинах. Большие пассажиропотоки, проходящие через подмосковные аэровокзалы, приводят к необходимости создания дополнительных средств размещения поблизости. Гостиницы имеются вблизи аэропортов Шереметьево, Внуково, Домодедово. В Петербурге отмечается аналогичный процесс, в зоне аэропорта активно развивается коммерческая недвижимость, в том числе и гостиничный сегмент. Существующие отели среднего класса дополняются масштабными комплексными проектами, которые будут введены в ближайшей перспективе и включат в себя многофункциональные центры. В качестве примера приведем развитие общественно-деловой зоны «Пулково-3», где уже начато строительство отеля четыре «звезды» и двух бизнес-центров.
В 2008 году продолжится выход на петербургский рынок международных операторов, не представленных на рынке:
InterContinental Hotels Group: три отеля Holiday Inn, два отеля Crowne Plaza; Starwood Hotel&Resort: Le Meridien и W-hotel; Domina Hotels&Resorts; Four Seasons Hotel&Resorts; Hilton Hotels Corporation.
А также будут представлены новые бренды операторов, работающих на рынке: Marriott International (бренд Coutryard).
Продолжится тенденция роста количества проектов, в которых гостиницы войдут в состав многофункциональных комплексов, например: San Gally Park Center (четыре «звезды», 200 номеров); Невская ратуша (три «звезды», 250 номеров); Clover Plaza (четыре «звезды», 150 номеров).
Планы развитиЯ
В ближайшие шесть лет оператор Sokos планирует построить еще шесть гостиниц в центре Санкт-Петербурга. В течение ближайших двух-шести лет Sokotel намерен пополнить гостиничный фонд города как минимум еще на 1 тыс. номеров. В настоящее время Sokotel строит в Петербурге три отеля – Sokos Hotel Vasilievsky, открытие которого запланировано на II квартал 2008 года, Sokos Hotel Olympic Garden (январь 2008) и пятизвездочный отель Holiday Club (конец 2007 года).
Компания Intercontinental Hotels Group планирует открыть четырехзвездный отель под маркой Crowne Plaza в здании бывшего Никольского рынка, а также две гостиницы Holiday Inn, на Московском и Лиговском проспектах. Вот примерные характеристики этих объектов: Holiday Inn St Petersburg-Moskovsky Prospect (Московский, 97а, рядом с метро Московские ворота). Четыре ресторана, шесть баров, бассейн, и бильярдная комната, а так же 3000 кв. метров конференц-площадей (шесть конференц-комнат), а так же большая парковка для машин; Holiday Inn St Petersburg-Ligovsky Prospect - Лиговский проспект 67/22 на 129 номеров. Новая гостиница, расположенная в здании бывшего офисного центра, предложит гостям ресторан, бар, фитнесс-центр с сауной, три конференц-комнаты, а также парковочные места.
Компания Starwood Hotels & Resorts откроет отель под брэндом Le Meridien 4+ в здании гостиницы «Северная корона» (наб. реки Карповки, 37), которая должна быть достроена в 2008 году. Началось строительство в 1988 году. Общий объем инвестиций в отель, по оценкам участников рынка, достигнет млн. В отеле на 322 номера планируется создание конференц-залов площадью 2,1 тыс. кв. метров, двух ресторанов, бассейна и SPA площадью 1,3 тыс. кв. метров. Для доставки гостей из центра города по воде будет организована лодочная служба. «Северная корона» – одна из немногих гостиниц, которая строилась с нуля, а потому предусмотрены большие номера по 28 кв. метров и развитая инфраструктура.
До 2010 года норвежский фонд Linstow построит три гостиницы в Санкт-Петербурге. Компания «Осло Марин» увеличила объем инвестиций в строительство SPA-отеля в Санкт-Петербурге до 0 млн. Принято решение о достройке двух дополнительных корпусов и нескольких дополнительных блоков для SPA-процедур. Гостиничный комплекс разместится на территории бывшего рыболовецкого колхоза им. Ленина площадью 38 га в Серово. Будущий элитный комплекс, состоящий из четырех корпусов и дополнительных блоков, разместится на берегу реки Сестры в 200 м от Финского залива.
В первом квартале 2008 года Северо-Западная финансовая группа начнет реконструкцию дворца великого князя Михаила Михайловича на Адмиралтейской набережной, 8. Еще через два года здесь откроется гостиница уровня «пять звезд плюс» на 104 номера. В мансарде разместятся 12 видовых апартаментов, ниже – ресторан, минимальный набор необходимых для гостиниц такого уровня помещений (бутики, reception и т.п.).
Обзор предоставлен компанией GVA Sawyer