В течение лета арендные ставки на жилую недвижимость в Петербурге выросли более чем на 30 процентов, и рост продолжится в следующем году. Пока нет рычагов воздействия на рынок аренды, но с ростом доступности ипотеки ситуация может измениться.
По данным агентств недвижимости, арендаторами жилья в Петербурге, как правило, становятся либо приезжие, либо молодые петербуржцы в возрасте до 30 лет, которые имеют стабильный доход выше среднего уровня и могут себе позволить жить «собственной жизнью», уходя от родителей.
На сегодняшний день стоимость аренды комнаты в спальном районе города составляет от 7 тыс. рублей в месяц, для центра Петербурга нижняя арендная планка – от 9 тыс. рублей за комнату. Цена на однокомнатные квартиры, которые наиболее востребованы на рынке аренды, в настоящее время находятся в диапазоне от 15 до 20 тыс. рублей, причем нередки случаи, когда в стоимость аренды, закрепленную в договоре, не входит оплата коммунальных услуг.
Рост цен на аренду квартир и комнат всего за три месяца – с июня по сентябрь – составил более 30 процентов. Риэлторы объясняют это совокупностью нескольких факторов. Во-первых, рынок аренды, как более статичный, всегда медленно реагирует на изменение ценовой ситуации по продажам квартир, и летнее повышение арендных ставок – это последнее эхо событий прошлого года, когда на первичном и вторичном квартирном рынке наблюдался лавинообразный рост цен. Во-вторых, влияние оказала сезонность спроса на аренду – летом и в начале осени он повышается за счет студентов и молодых специалистов, только что закончивших вузы и решивших начать свою карьеру в северной столице. Весной, как правило, спрос несколько понижается, поскольку увеличивается предложение – с началом дачного сезона многие предпочитают сдавать свои городские квартиры и жить за городом. Как правило, «дачные» квартиры сдаются на 5-6 месяцев и составляют реальную конкуренцию квартирам, которые сдаются на более длительный период. Третьей причиной значительного роста цен можно назвать повышение стоимости коммунальных услуг. «Причем владельцы квартир стараются извлечь и из этого максимальную выгоду для себя, – констатирует менеджер отдела аренда АН «ДАРКО» Оксана Седых. – Например, если квартплата повысилась на 100-200 рублей, аренда квартиры – на 2-3 тыс. рублей».
Кроме того, на стоимость аренды влияет и то, что постепенно меняется качественный состав предложения на рынке аренды. Если 10 лет назад жилье сдавалось по двум причинам: чтобы не платить за коммунальные услуги в квартирах, где по тем или иным причинам никто не проживал, и для накопления первоначального взноса для участия в долевом строительстве нового жилья, то теперь арендодатели рассматривают свою недвижимость как источник получения прямого дохода. Поэтому с каждым годом количество квартир, которые с первичного рынка сразу переходят на рынок аренды, постоянно растет. «Это процесс достаточно новый, поэтому пока трудно говорить о процентном соотношении нового и «бывшего в употреблении» жилья на рынке аренды, – отмечает менеджер департамента аренды жилого фонда АН «Петербургская недвижимость» Людмила Илюшина. – Но можно спрогнозировать, что в течение ближайших 2-3 лет доля «новых» квартир составит около 40 процентов. Квартиры, которые сегодня сдаются в «хрущевках» и «брежневках» будут уходить с рынка аренды. Вероятнее всего, их будут приобретать для постоянного проживания».
На сегодняшний день наметилась интересная тенденция: цены аренды квартир и комнат на окраинах Петербурга, в пригородах и в центре постепенно сближаются. Объясняется это ростом аппетита арендодателей и тем, что доходы арендаторов не успевают за ним.
Согласно действующему законодательству, если у гражданина есть две квартиры, в одной из которых он проживает, а вторую сдает, то это не является предпринимательской деятельностью, если сдается две и более квартир, то возникает необходимость регистрироваться в качестве частного предпринимателя, и облагаться налогом по упрощенной схеме. По подсчетам риэлторов в настоящее время в Санкт-Петербурге на рынке аренды представлено более 80 тыс. квартир, однако насколько больше – узнать не представляется возможным, поскольку многие арендодатели не афишируют. «Все стремятся уходить от уплаты налогов, – объясняет это Людмила Илюшина. – Но даже если налоговый контроль будет ужесточен, то это повлечет за собой только дополнительный рост цены аренды, поскольку и эти расходы будут возложены на арендаторов».
Профессионалы рынка аренды недвижимости отмечают, что рост цен продолжится. И ситуация будет неизменной до тех пор, пока во взаимоотношения сторон не вмешается фактор, не имеющий отношения к аренде – ипотека.
«После проведения пенсионной реформы люди в возрасте 30–40 лет оказались фактически лишенными пенсии, и именно эта возрастная группа составляет подавляющее число арендаторов жилья, – отметил заместитель генерального директора ООО «Служба ипотеки» Владимир Глинкер. – На сегодняшний день однокомнатная квартира стоит примерно тыс. На такую сумму может быть получен кредит семьей, чей совокупный доход составляет 40–50 тыс. рублей в месяц, в этом случае при максимальном сроке кредитования ежемесячные выплаты по кредиту будут составлять 18–22 тыс. рублей. Пока это несколько выше, чем плата за аренду жилья, но если рост арендных ставок продолжится, то людям будет выгоднее брать ипотечный кредит и делать фиксированные выплаты за собственное жилье, нежели попадать в зависимость от владельцев жилья, которое они арендуют».
Таким образом, если на сегодняшний день речи о доступности аренды не идет, и сами риэлторы отмечают, что нет рычагов воздействия на арендодателей, в ближайшие год-два ситуация вполне может измениться. Пока же специалисты прогнозируют рост арендных ставок примерно на 10 процентов в год.
Вероника Шеменева