Апартаменты и квартиры: сравниваем налоговую нагрузку

Апартаменты как новый формат жилья вошли в нашу жизнь сравнительно недавно, однако уже в сентябре 2014 года их доля в объёме нового строительства в Петербурге составила пять процентов. И это не предел, ведь в Москве, например, это показатель достиг 30 процентов и продолжает расти.

Строительство комплексов с апартаментами стало ответом застройщиков на постепенное сокращение числа участков, предназначенных для жилищного строительства, в двух главных российских мегаполисах. Они возводятся на земельных участках, предназначенных для общественно-деловой застройки, что позволяет не только предложить покупателям недвижимость в интересном месте, но и существенно снизить стоимость квадратного метра.

«Цена апартаментов в Северной столице в среднем на 15-25% ниже, чем аналогичной по площади и местоположению квартиры. Более низкая стоимость земельных участков снижает себестоимость строительства комплексов апартаментов в сравнении с жилыми домами. Таким образом у застройщика есть возможность реализовать интересный проект в хорошем месте и вывести на рынок апартаменты по цене, привлекательной для покупателей», - говорят в ООО «СоюзИнвестДевелопмент» (строит комплекс апартаментов Salut! в Московском районе Санкт-Петербурга):

Анализ московского рынка недвижимости показывает, что и там соотношение цен примерно такое же. По формальным признакам апартаменты мало чем отличаются от обычных квартир. Их также можно использовать и для постоянного проживания, и для сдачи в наем. Казалось бы, о чем тут раздумывать покупателю? При прочих равных выбор в пользу апартаментов очевиден. Однако в сознании граждан присутствует ряд установок, тормозящих процесс покупки. Одна из них касается налогообложения. Попробуем прояснить этот вопрос.

Расходы владельца квартиры складываются из ежемесячной оплаты коммунальных услуг и ежегодного налога на недвижимое имущество. В случае с апартаментами собственник имеет дело также с этими двумя статьями расхода. Размер коммунальных платежей сопоставим. Теперь поговорим о налогах.

Здесь владельцы обычных квартир, на первый взгляд, имеют преимущество. Ставка налога на недвижимость для владельца апартаментов в пять раз выше, чем для собственника квартиры. Звучит впечатляюще, но на деле все не так страшно. В настоящее время за квартиру  надо платить налог в размере 0,1%, а за апартаменты — 0,5%. С какой суммы платить? Разберемся.

По новому закону, налог на недвижимость будет исчисляться в зависимости от кадастровой стоимости объекта (по своему размеру она приближена к рыночной стоимости жилья). Установлена средняя кадастровая стоимость квадратного метра жилья по округам Москвы и районам Санкт-Петербурга. В Москве цена варьируется от 139,5 тыс. рублей в Юго-Восточном округе  до 270 тыс. руб. в Центральном. В Петербурге самая низкая кадастровая стоимость квадратного метра жилья в Кронштадтском районе (43164,10 руб.), а самая дорогая — в Приморском (62975,70 руб.).  В Москве новый налог на недвижимость вводится с 1 января 2015 года, соответственно уплата по нему будет производиться в 2016-м. Власти Петербурга недавно заявили, что в северной столице внедрять новые правила в ближайшее время не будут. Это значит, что налог, как минимум, за 2015 год будет рассчитываться по-старому, а его сумма не станет слишком обременительной для граждан.

Точную кадастровую стоимость объектов можно узнать только после сдачи объекта в эксплуатацию, поэтому все расчеты пока что достаточно приблизительны. Тем не менее попробуем. Сегодня средняя кадастровая стоимость 1 кв. м в нежилом помещении в Московском районе Петербурга официально составляет приблизительно 20 000 рублей. А это значит, что средняя ставка налога, рассчитываемого по кадастровой стоимости, составит 100 рублей за метр помещения или 3643 рубля за объект площадью 36,43 кв. м.

Впрочем, подождем 2016-го года, когда станет ясно, какими цифрами кадастровой стоимости будут оперировать налоговые органы в отношении апартаментов. Не исключено, что за это время успеет измениться и статус апартаментов. Например, не так давно Минстрой РФ выступил с законодательной инициативой присвоить апартаментам статус жилых помещений. Если это произойдет, то логично предположить, что ставка налога на недвижимость для владельцев апартаментов снизится до ставки налога на квартиру.  Кроме того, если апартаменты признают жилыми помещениями, то тогда, вероятно, покупатели апартаментов смогут рассчитывать на действующие ныне меры государственной поддержки граждан, приобретающих жилье. Речь идет о возможности налогового вычета, использования материнского капитала и т. д.  Но все это, в настоящий момент из области предположений. Подождем появления официальных документов. Пока же на владельцев апартаментов распространяются только общие налоговые льготы, касающиеся некоторых категорий граждан. Так, например, пенсионеры имеют льготы по уплате налога на имущество. Это касается как квартир, так и апартаментов.

Подводя итоги, можно сделать вывод: покупателя не должна пугать более высокая ставка налога на недвижимость, установленная для апартаментов. Как показывают расчеты, даже с их учетом инвестиции в апартаменты оказываются более выгодными, чем покупка квартиры в жилом комплексе. И при этом надо помнить, что владелец апартаментов получает гораздо более высокий уровень сервиса и комфорта, чем покупатель квартиры в обычном доме.