Ежегодно в Петербурге совершается более 50 тысяч операций по купле-продаже квартир. Порой их в силу большой ответственности сторон называют «сделками жизни».
И в этой ситуации резко возрастает социальная ответственность представителей риэлторского бизнеса, в задачу которого входит, в том числе, и стремление всячески минимизировать риски в сфере торговли недвижимостью. Об этом и шла речь на круглом столе, который состоялся в Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Работай с профи!
Главную мысль изначально высказал председатель Комиссии по правам потребителей и профессиональной этике Ассоциации риэлтеров, генеральный директор ООО «Агентство недвижимости «Невский простор» Александр Гиновкер. «Лечиться вы пойдете к врачу, защищать свои интересы в суде доверите адвокату. Так почему подчас люди считают, что они могут самостоятельно осуществлять сделки с недвижимостью? Отсюда и многие беды», – сказал риэлтор. А потом определил, по каким критериям надо отбирать специалистов. Первое – по стажу работы на рынке, второе – по наличию сертификата качества услуг и третье – по членству в Ассоциации риэлторов.
ИсклюЧи риски!
Тему продолжил генеральный директор ЗАО «Городское жилищное агентство» Алексей Башкин. Он рассказал собравшимся о краткосрочных и долгосрочных рисках. Первые обычно фигурируют в конкретных сделках. Например, когда у продавца образовались весьма завышенные запросы в отношении цены за его «товар», то речь идет о риске неправильных ожиданий. Если же клиент требует от риэлторов лишь найти второго участника сделки и больше никуда не встревать, то это уже – риск напрасной траты времени. А есть еще риски внесения платежной суммы, риски получения ее назад, если сделка сорвалась, риски в момент регистрации сделок. Например, для устранения последних снятие с регистрационного учета надо производить не абы когда, а в строго задокументированные сроки. И не стоит при этом забывать, что один клиент в это время уже лишился права собственности, а второй еще в него не вступил.
Что касается долгосрочных рисков, то здесь, в частности, в первую очередь речь может идти о возможностях утраты по различным причинам права собственности на уже купленную квартиру. А есть еще риски стандартные, например, совершение сделок в состоянии алкогольного или наркотического опьянения. И хотя сам Алексей Башкин признал, что порой полностью отследить историю квартиры и устранить все возможные «подводные камни» не представляется возможным, все-таки наличие в такой сложный период под рукой честного профессионала, как минимум, устранит наиболее явные ляпы со стороны любителя.
Страхуй титульно!
Но чтобы окончательно подстраховаться, желательно… застраховаться. В случае с недвижимостью это называется титульным страхованием. О нюансах процесса поведала генеральный директор ООО «Первая титульная страховая компания» Вероника Сухова.
Она заметила, что сейчас по нормам Гражданского кодекса фактически нет срока давности по сделкам с недвижимостью. Так что в принципе существует возможность оспорить практически любую сделку и в итоге признать ее недействительной. Особенно риск такого хода развития событий возможен вокруг жилья, которое продавали-покупали много раз. Остроты добавляет наличие в комбинации несовершеннолетних или доверенностей. А в качестве подтверждения своих слов Вероника Сухова привела статистику Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленобласти: с августа 2006 по август 2007 года сотрудники этого ведомства наложили около 4 тысяч арестов на недвижимое имущество, причем примерно 3 тысячи арестов произошли в результате рассмотрения заявлений частных лиц.
Однако, по словам страховщика, сейчас существуют весьма эффективные механизмы защиты интересов владельцев жилья. Например, страховая компания всегда готова защищать интересы своих клиентов в суде. Причем в самых сложных случаях – в ситуациях с рентой, с наследственными правоотношениями и даже... с подложными документами.
БойсЯ криминала!
Продолжая эту тему, генеральный директор ООО «Акрополь» Геннадий Багрянцев заметил, что сейчас криминал в сфере недвижимости стал более интеллектуальным. Как правило, в схемах мошенников фигурируют не ножи и бейсбольные биты, а грамотно составленные документы. И чтобы отследить «подставу», нужно «око» специалиста, который будет сопровождать сделку. Причем желательно, чтобы он делал это в тандеме с другими профессионалами. Значит, без солидной структуры все равно не обойтись. И пока лучшей, чем приличное агентство недвижимости, еще никто не придумал. Хотя и российский менталитет – «хочу максимальную безопасность за минимальные деньги!» – еще никто не отменял.
Помни комиссию!
Затем речь зашла о специфике работы уже упоминавшейся выше и работающей в этой сфере 15 лет Комиссии по правам потребителей и профессиональной этике. Как выяснилось, ежегодно в нее поступает до 50 обращений. Примерно 40 процентов разбирательств заканчиваются в пользу потребителей, столько же – в пользу риэлторских фирм, а еще в 20 процентах случаев напряженность, возникающая зачастую из-за непонимания вопроса на низовом уровне «агент-продавец (покупатель)» снимается вовсе.
В связи с этим Александр Гиновкер заметил: «Обращения в комиссию важно хотя бы потому, что если выясняется, что не права фирма, то она должна либо уступить, либо выйти из Ассоциации риэлторов. Если не прав потребитель, то никто не мешает ему обратиться в суд».
Всем миром!
И в завершение речь зашла о специфических моментах страхования в сфере недвижимости. В общем-то, по словам руководителя управления страхования имущества ЗАО «Страховая компания «Спасские ворота» Татьяны Гитиной, они работают по всем видам страхования. При этом наличие страхового полиса в случае судебного слушания является дополнительным козырем. Однако есть и новые веяния.
Например, эта компания по итогам специального конкурса стала официальным страховщиком коллективной профессиональной ответственности всех фирм, которые входят в Ассоциацию риэлторов. Сумма страховки – 260 млн рублей. Эти деньги при необходимости защитят пострадавшую сторону в случае, если обнаружится непреднамеренная ошибка риэлторов. А таковых, увы, избежать практически невозможно. Слишком уж много «темных пятен» в историях многих петербургских квартир.
Аркадий Орлов