К выбору программы ипотечного кредитования стоит подойти ответственно. Чаще всего заемщики в этом вопросе разбираются самостоятельно: изучают рекламу и специальные публикации, наносят визиты в банки. К другому способу часто прибегают люди, живущие под лозунгом: «Доверьтесь профессионалам». Им — прямая дорога в риэлторские агентства или к ипотечным брокерам. Есть и третий путь — самый надежный, но и самый долгий: изучить все, не пренебрегая ни советом профессионала, ни рекламой, ни попыткой разузнать условия на месте. Подумать — и сделать по-своему. Автор статьи так и поступила, а выводами делится с читателями М2.
Общение потенциального клиента с банком начинается со звонка в так называемый сall-центр, где можно получить первичные данные о кредитных программах той или иной организации. Сама по себе система неплоха, но работает у всех по-разному. Например, некоторые банки общаются с клиентом посредством автоответчика. Удобно? Да, для самого банка, который экономит на операторе. А вот клиент при таком общении теряет много времени, не получая всей необходимой информации.
По счастью, не перевелись банки, где на звонок отвечают сотрудники. Например, быстро соединяют с Городским ипотечным банком, реально дождаться связи с банком «Союз», а вот для разговора с Внешторгбанком придется запастись терпением. Как ни проблематично было бы дозвониться в информационный центр банка, сделать это стоит в любом случае, поскольку некоторые ипотечные менеджеры встречаются с потенциальными клиентами лишь по предварительной договоренности.
Первая встреча с менеджером — один из важнейших этапов. Как правило, в коммерческих банках созданы все условия для работы с клиентом: удобные приемные, обеспеченные современной техникой менеджеры, которые очень быстро предоставляют всю требуемую информацию. Доброжелательная и удобная обстановка отличает многие западные банки.
Некоммерческие банки во многом уступают коммерческим — и по обстановке, и по характеру обслуживания. Во Внешторгбанке атмосфера хоть и деловая, но из-за огромных размеров и обилия сотрудников крайне суетная, даже угнетающая. «Я почувствовал себя букашкой в огромном маховике», — рассказывал мой приятель, посетивший однажды этот банк. В Сбербанке нет переговорных; это неудобно, досадно, наконец, несовременно, но такое обстоятельство — еще не повод делать окончательные выводы.
Что может и не может ипотечный менеджер
Роль ипотечного менеджера при получении кредита так же важна, как участие риэлтора в покупке квартиры. Размер кредита и сама возможность его получить — эти важнейшие вопросы подчас зависят от того, насколько грамотно, добросовестно и заинтересованно отнесся менеджер к будущему заемщику. Поэтому подходящего специалиста стоит поискать. Если же планируемая сделка совершается через агентство недвижимости, есть смысл воспользоваться содействием их сотрудников. «Хороший агент способен добиться наилучших условий для своего клиента, плохой — просто завалит сделку», — считает эксперт отделения «Севастопольское» корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Алексей Сидельников.
Проверить профессионализм менеджера бывает непросто, но активное поведение помогает справиться с этой задачей. Не стесняться задавать вопросы. Моментов, которые требуют тщательного выяснения, немало. Один из главных — заполнение анкеты. Только тем, кто никогда не занимался получением кредита, покажется, что дело это простое и понятное. В действительности требуется потратить около двух часов, чтобы все оформить правильно, т. е. так, чтобы сумма кредита оказалась максимальной.
Некоторые вопросы и вовсе ставят в тупик россиян, не привыкших вести домашнюю бухгалтерию. Например, сколько вы тратите на питание, коммунальные платежи, страховки, помощь родителям, развлечения и т. д. и т. п.? Все усилия, потраченные на составление анкеты, окажутся напрасными, если при анализе написанного окажется, что вы не в состоянии сэкономить от зарплаты сумму размером $1 тыс. в месяц. Результат — в кредите откажут или предложат сумму, которая способна рассмешить — и только. Все становится значительно проще и понятнее, если в оформлении анкеты участвует опытный агент. Он не направит клиента на ложный путь ответов, а объяснит, что следует реально оценить траты и выяснить, на чем и сколько придется экономить.
Ты белый или серый?
В последнее время банки стали несколько либеральнее в отношении к клиентам, особенно к тем, которые показывают высокие «белые» зарплаты. Сложности и вопросы, в том числе и с анкетами, возникают в основном у «серых» заемщиков. Выводы очевидны: именно им приходится суетиться и искать профессиональной поддержки.
Современные заемщики, которые отваживаются взять крупный кредит, как правило, хорошо осведомлены относительно условий его предоставления. Но бывают исключения. Причиной отказа может стать невыплаченный предыдущий кредит. Размер его практически не играет роли: откажут однозначно, поскольку получить информацию о займе сегодня не представляет никакой проблемы. Об этом опять-таки скажет любой кредитный агент. Помочь в этой ситуации он не сможет, но время будет сэкономлено.
Бюрократия бессмертна
Важнейшая проблема — предоставление необходимых справок. Чаще всего трудности возникают потому, что в официальном списке многие документы не указаны, но банки вправе их требовать по собственному усмотрению. «Практически любой банк, взяв комплект документов заемщика, по своему усмотрению запрашивает дополнительные справки. Какие банки более требовательны, какие — менее, подскажет опытный риэлтор, который провел не одну ипотечную сделку», — рассказывает А. Сидельников.
Какие же сложности, спросите вы, с дополнительными документами? Затруднения возникают тогда, когда в ДЕЗах и других организациях вам отказываются предоставлять справки, причем на законном основании. Логика, по которой банки требуют справку из психического или наркологического диспансера, более или менее ясна. Но необходимость получать выписки из домовой книги родителей клиента, давно не живущего с семьей, заставляет теряться в догадках. Решить проблему помогает, пожалуй, только искусство маклера или вездесущий «административный ресурс». Чтобы воспользоваться этими благами при оформлении кредита, придется обращаться за помощью к специалистам по ипотеке, которые сегодня есть практически в любом крупном агентстве недвижимости.
Кстати, некоторые банки сумели упростить работу с клиентом благодаря привлечению аккредитованного ими риэлтора. Так, Русский ипотечный банк в этом случае готов вынести решение по кредиту минимум в течение получаса, максимум — в течение суток.
Тем не менее привлечение риэлторов не всегда способствует беспрепятственному продвижению дела. Известны случаи, когда работники банков охотно реагировали на посредничество агентств, но в дальнейшем стремились выйти на прямое общение с клиентом. Такие истории происходят, например, в банке ДельтаКредит. Смысл действий банка в этом случае неочевиден, ведь, как известно, сделки с участием профессионалов проходят значительно легче и быстрее.
На «первичку» и «вторичку» рассчитайся
Один из основных вопросов, которые должен решить для себя потенциальный заемщик, касается статуса приобретаемой квартиры. Это я поняла после первых же визитов в банки. Еще недавно будущие заемщики даже не рассчитывали приобрести квартиру в новостройке. Банки соглашались финансировать лишь объект вторичной недвижимости, надежный, проверенный, а главное — реально существующий. Теперь ситуация стала меняться, и многие потенциальные кредиторы возьмутся рассматривать варианты новостроек. Внешторгбанк и Сбербанк, Союз и Абсолют банк уже готовы работать на таких условиях, но, конечно, с оговорками.
Если вы получите «добро» на новостройку, под банковский «микроскоп» попадает застройщик. Хорошо, если это крупная известная компания — в этом случае деньги примут по предварительным договорам. Можно добиться кредита и под здание, построенное только на 30%. Но процесс оформления значительно усложнится, и банк, вероятнее всего, потребует от застройщика полного пакета разрешительной документации.
Крупные застройщики сегодня «жируют», а поэтому могут отказаться от предоставления документов. Не по идейной, а вполне рутинной причине: разрешительный пакет иногда имеет объем, сопоставимый с романом Вальтера Скотта. «Хотите — приезжайте, читайте… Ксерокопировать? Нет, не будем».
Но существуют и кредиторы с жесткими требованиями, не выдающие денег под покупку новостроек. Такие условия ставят многие западные банки, например Райффайзенбанк и ДельтаКредит.
Первоначальный взнос
На сегодняшний день размер первоначального взноса составляет не менее 10–15%. Как правило, в коммерческих банках он выше, в государственных или узкоспециализированных — ниже. Например, в Сбербанке кредитуют под 10%, в банке «Союз» — под 15%.
В некоторых случаях реально избежать выполнения этого сложного для многих заемщиков условия. Дает большие кредиты, в том числе и без первоначального взноса, Банк Москвы. Правда, тут к заемщику станут присматриваться внимательнее и выяснять, почему при наличии солидной зарплаты клиент не смог накопить хотя бы минимальной суммы для первоначального кредита.
В Абсолют банке и ДельтаКредите поступят иначе. Там предложат два кредита: один краткосрочный, на три–пять лет, равный сумме первоначального взноса, другой долгосрочный — до полного погашения долга.
Иногда банки используют практику поручительства. К примеру, в Сбербанке можно получить кредит без первоначального взноса, если в качестве гарантии найдется два поручителя с зарплатой не меньшей, чем у заемщика (разумеется, все зарплаты в этом случае должны быть «белыми»). Согласитесь, найти на эту роль друзей или знакомых сложно, но и здесь предусмотрены некоторые варианты: поручителями могут стать заботливые родственники или даже руководители компаний, заинтересованные в поддержке своих сотрудников.
Когда банк банку не товарищ
Даже если ситуация с кредитом и объектом, по нему приобретаемым, оказывается полностью урегулирована, сделка способна развалиться. Такие ситуации нередко возникают при работе с подмосковной недвижимостью, по-прежнему трудно уживающейся с ипотекой. По правилам большинства банков закладка денег в ячейку происходит там, где выдают кредит. А продавец хочет все совершить в родном городе или поселке, к которому привык. Все кончается завышением цены предложения и долгим торгом.
Еще хуже, если совершается альтернативная сделка, состоящая из нескольких звеньев. Представьте: покупатель взял кредит в Абсолют банке, а продавец (он же покупатель другой квартиры) — в Сбербанке. Договориться при такой ситуации сегодня невозможно.
Итог — кот наплакал
Позади — краткий обзор проблем, с которыми так или иначе пришлось столкнуться автору этих строк, имевшему намерение получить ипотечный кредит. Как утверждают специалисты, эти или подобные сложности возникнут у многих желающих воспользоваться новым для России инструментом. Пришло время и ответить на главный вопрос: каким будет максимальный размер кредита под «чистую» зарплату $1 тыс.?
Максимальную сумму предложили Сбербанк и Банк Москвы. Она составляет около $50 тыс. под 10–11% годовых. Во Внешторгбанке сумма составила $29 тыс., в Абсолют банке предложили $33 тыс. Коммерческие банки были готовы предоставить сумму в пределах $28–35 тыс. Уточним, что столь «крупные» суммы связаны с тем, что автор этих строк грамотно подошла к оформлению кредита, к тому же не несет семейных обременений. Если бы не эти обстоятельства, кредитная планка могла бы опуститься значительно ниже. Зададимся логичным вопросом: что реально приобрести за такие деньги, к тому же в ограниченный срок? От 8 до 15 кв. м недвижимости эконом-класса, но никак не квартиру. Это значит, что с помощью ипотеки можно попытаться улучшить имеющиеся жилищные условия, приобретя, например, квартиру большего размера. И за это благо придется в течение 10–15 лет, а то и дольше отдавать половину своей заработной платы. Для тех, кого подобная перспектива не удручает, приветливо распахнуты двери многих банков. Зайдем?
Елена ВОЗНЕСЕНСКАЯ, фото Игоря ПОРХОМОВСКОГО 
Ольга Базанова
Директор по маркетингу ДельтаКредит банка:
— Определяясь с выбором банка, не передоверяйте выяснение условий кредитования родным или друзьям, это похоже на игру в испорченный телефон. Информация, доходящая до потенциального заемщика, вряд ли будет отражать реальное положение вещей.
Не стоит выбирать ипотечный банк, ориентируясь только на то, что у него самые низкие декларируемые процентные ставки. Они играют важную роль, но не следует забывать, что существуют дополнительные сборы за предоставление и обслуживание кредита. Лучше сразу поинтересоваться единовременными выплатами и дополнительными сборами, которые придется выплачивать в течение всего кредитного периода.
Подумайте, прежде чем использовать в качестве своего агента риэлтора. Такого рода агент чаще всего не в состоянии представлять и защищать интересы обеих сторон сделки одновременно. Цель продавца — подороже реализовать объект недвижимости, а задача покупателя — приобрести подешевле. Если заемщик приобретает квартиру, лучше нанять своего агента (юриста), который будет защищать исключительно его интересы в сделке.
Не следует оформлять покупку жилья без профессиональной технической экспертизы и юридической проверки. Техническое состояние квартиры должно быть документально подтверждено. Для проверки состояния квартиры лучше нанять независимого технического эксперта, который по результатам осмотра составит письменное заключение, где укажет все достоинства и недостатки квартиры на момент ее проверки.
Лучше не подписывать документы в спешке, без предварительного ознакомления. Надо попросить у контрагента копии договоров, ознакомиться с ними и, если возникли вопросы, постараться решить их заблаговременно. Предпочтительно еще раз внимательно прочитать все документы перед их подписанием, в момент заключения сделки.
Сергей Бессонов
Директор департамента ипотечного кредитования Юниаструм банка:
— Предварительную консультацию об ипотеке клиент может в любой момент получить в отделениях банка. Кроме того, на сайте в интернете представлена исчерпывающая информация об ипотечных программах, условиях и механизме получения кредита, необходимых документах, а также о расходах, которые заемщик несет при оформлении кредита.
Главным удобством в обслуживании ипотечных клиентов Юниаструм банка является минимальный срок рассмотрения заявки и высокая скорость оформления кредита. Так, в рамках системы «Экспресс-ипотека» клиент получает решение банка о предоставлении кредита на покупку квартиры, не выходя из офиса или дома. Достаточно заполнить экспресс-анкету на сайте www.uniastrum.com. Решение моментально формируется на компьютере клиента. Такое же решение можно получить в течение 20 мин, заполнив анкету в одном из отделений банка либо в риэлторской, консалтинговой или брокерской компании из числа партнеров банка. Имея на руках это решение, клиент выбирает квартиру и представляет в банк необходимые документы, после чего по истечении 48 часов вправе приступать к сделке по покупке жилья.
Григорий Иващенко
Начальник управления кредитования физических лиц департамента розничного бизнеса ОАО «ТрансКредитБанк»:
— С условиями ипотечной программы кредитования при первичном обращении в банк клиенту лучше ознакомиться на сайте банка, где представлена развернутая информация о продукте и размещен ипотечный калькулятор для самостоятельного расчета ориентировочной суммы кредита. За более подробной информацией стоит обратиться в центр клиентской поддержки банка, а звонок кредитному инспектору позволит расставить все точки над i.
Конечно, реально самостоятельно пройти процесс купли-продажи жилья, но при отсутствии свободного времени лучше поручить эту процедуру ипотечному менеджеру. Он возьмет на себя все вопросы, связанные с оформлением и регистрацией приобретаемой недвижимости.
Правда, в банк за кредитом клиенту придется обращаться самому, предоставив заявление-анкету и пакет необходимых документов. При составлении анкеты надо максимально подробно и правдиво отвечать на поставленные вопросы, указывать запрашиваемые банком данные о доходах, семейном положении, полученных кредитах, наличии собственности и т. д. Подробная и полная информация ускорит процесс принятия решения банком.
Анна Каминская
Начальник отдела департамента розничного бизнеса Собинбанка:
— Собинбанк обеспечивает информирование об условиях своих ипотечных программ, используя широкий круг возможностей, — это и прямая реклама, и информационные площадки печатных СМИ, и интернет-ресурсы, а также справочно-информационный центр банка, который предоставит всю информацию по продукту, включая расчет платежей. В отделениях банка клиент получит исчерпывающую предварительную консультацию у менеджера по обслуживанию физических лиц.
На наш взгляд, в процессе оформления кредита лучше участвовать самому, без услуг посредников. Схема взаимодействия банк–клиент очень проста и понятна, не требует больших временных затрат, не обременена юридическими сложностями. Что касается вопросов подбора жилья, то Собинбанк не ограничивает желания клиента: можно действовать самостоятельно или обратиться к услугам риэлторов.
Собинбанк старается существенно экономить время своих клиентов. Уже на этапе получения предварительной информации, до записи на консультацию, несложно узнать подробную информацию о вариантах с учетом конкретной ситуации, о необходимом пакете документов и пр. Каждый клиент имеет шанс записаться на консультацию в любое удобное для него время в любом удобном отделении Собинбанка. Решение по заявке Собинбанк принимает за пять дней.
Анкета заемщика построена таким образом, что позволяет банку получить довольно четкое представление о финансовом статусе, следовательно, и о платежеспособности клиента. По сути она является одним из основных критериев, который влияет на положительное решение о выдаче. От клиента банк ждет максимальной открытости, поскольку любой кредит — это в первую очередь кредит доверия.
Если у клиента несколько источников получения доходов, то банк эти доходы учитывает при наличии подтверждающих документов об источниках. Для этой категории клиентов справка с места работы служит подтверждением трудовой занятости.
Наталья Кирпиченко
Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-брокеридж»:
— Тем, кто решил получать кредит самостоятельно, стоит набраться терпения, в течение пары месяцев выделять по нескольку часов в день на кредитные хлопоты и быть готовым по окончании сделки узнать о том, что выбранный вариант — не самый выгодный. Если ваша задача не получить моральное удовлетворение от того, что вы все сделали сами, а сэкономить время и деньги — идите к брокеру. Если же вы располагаете свободным временем, а общение с ипотечным брокером вас не вдохновило, то последовательность действий будет такой:
1. Просмотреть в Интернете (на сайтах банков) программы кредитования и, проанализировав, сравнить их.
2. Посетить офисы выбранных банков и убедиться, что приведенные в рекламе условия — окончательные.
3. Подать заявку как минимум в два банка.
4. Ждать ответ банка и быть готовым к тому, что по его запросу вам придется дополнительно принести некоторые документы.
5. Получив одобрение на сумму меньше ожидаемой, вернуться к п. 3.
6. Получив одобрение на нужную сумму, начинать подбирать квартиру.
7. Выбрав квартиру, передать в банк документы по объекту и приготовиться снова «донести» документы и т. д.
Я знаю несколько человек, которые оформляли ипотеку сами. Результат в среднем достигается через три с половиной месяца. В 75% случаев такой самостоятельности финансовые потери составляют более $4,5 тыс., а при пересчете на весь срок кредитования сумма достигает $22,5 тыс. Ситуация исправляется перекредитованием, но эту работу для вас сделает только брокер.
Павел Комолов
Андеррайтер брокерской компании «Независимое бюро ипотечного кредитования»:
— Безусловно, без предварительной подготовки начинать ходить по банкам не стоит. Специализированные издания и сайты, а также общение в интернет-форумах с «бывалыми» помогут сориентироваться в теме. Но, как показывает практика, пускаясь в одиночное плавание, в первую очередь следует подготовиться морально к двум вещам. Первая: вряд ли удастся обойтись четверкой самых популярных банков. Вторая: придется истратить все отгулы и отпускные дни.
Большая часть граждан, не утруждая себя изысканиями, направляется в один из четырех известных ему банков: Сбербанк, Внешторгбанк, Банк Москвы и Альфа-банк. Увы, известность банка не гарантирует успеха в получении кредита. Оказывается, что банк не предлагает того кредитного продукта, который отвечал бы всем требованиям заемщика. Сбербанк не рассматривает неофициальный доход, Альфа-банк не кредитует без первоначального взноса, Внешторгбанк очень осторожно подходит к андеррайтингу собственников бизнеса, а Банк Москвы не кредитует дачные домики из бруса. У каждой кредитной организации свои особенности, и зачастую, даже тщательно изучив сайт банка, заемщик рискует ошибиться с выбором.
Даже если вы думаете, что собрали все документы из списка, который нашли на сайте банка или который продиктовал менеджер, приготовьтесь к тому, что некоторые справки придется переделывать. А значит, посетить банк еще не один раз. По телефону, не видя ваших документов, увы, никто ничего не подтвердит.
Вячеслав Шаламов
Заместитель начальника отдела ипотечного кредитования управления розничного кредитования Банка Москвы:
— Основными средствами доведения информации до клиентов остаются рекламные материалы. Но стоит отметить, что интернет-источники информации уже во многом вытеснили печатные рекламные материалы. Одновременно с этим повышается информативность интернет-сайтов самих банков.
Роль посредников на рынке ипотечного кредитования в последнее время существенно возросла. Во многом они упрощают проведение ипотечных сделок — качество их работы в последнее время существенно возросло.
Все анкеты банков просты и прямолинейны. Но, несмотря на это, нужно учитывать, что в анкете необходимо указывать полную и точную информацию: зачастую именно эта информация способна склонить «чашу весов» в пользу заемщика. Основные сложности возникают при подтверждении «серых» доходов работодателями.