Сегодня самым пристальным вниманием покупателей пользуются малоэтажные объекты в 20–50-километровой зоне от Петербурга, а неосвоенные земли в этом радиусе попали в инвестиционный прицел девелоперов.
Как отмечает Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор», особенно активно, десятками гектаров в течение последнего полугодия приобретаются сельскохозяйственные земли в радиусе 20 км от Петербурга, примыкающие к КАД. Совершенно очевидно, что в ближайшие годы их планируется осваивать под коттеджную или малоэтажную застройку. «На этих территориях будут возведены комплексы недорогого малоэтажного жилья, способного быть альтернативой городским квартирам. Сейчас вокруг Петербурга активно строятся поселки, дома в которых продаются по цене чуть выше 1000 дол. за квадратный метр», – говорит Александр Гиновкер. Таких поселков пока немного, но, судя по активным «закупкам», специалисты прогнозируют в ближайшие два-три года рост их числа в десятки раз. «Многие компании занялись деревянным домостроением, «в моде» приобретение заводов по производству быстровозводимых деревянных и каркасных домов. Такие дома будут «штамповаться» в огромном количестве и возводиться там, где транспортная доступность позволяет за час доехать до центра города», – считает Екатерина Романенко, исполнительный директор АН «Экотон». По мнению операторов рынка, недорогие коттеджи, сгруппированные в закрытые комплексы, станут реальной альтернативой городским квартирам: в Петербурге цены на жилье в многоэтажных домах начинаются от 2,5 тыс. дол./кв. м, а цены на малоэтажное жилье за городской чертой – в среднем от 1 тыс. дол./кв. м. «Это западный путь, по которому, уже стало очевидно, пошел наш рынок, «подхлестнутый» прошлогодним ростом цен на городское жилье», – считает Александр Гиновкер.
По словам Алексея Рогова, директора по развитию и продажам проекта «Загород» агентства «Петербургская недвижимость», сегодня в окрестностях Петербурга насчитывается от 50 до 80 инвестиционных проектов, связанных с малоэтажным строительством. Емкость петербургского рынка малоэтажного жилья оценивается примерно в 5 млрд дол. Большинство реализуемых проектов позиционируются в бизнес-классе: площадь дома до 450 кв. м, участок до 35 соток, цена объекта 300–500 тыс. дол. Однако наибольшим спросом пользуются объекты экономкласса: площадь дома 120–180 кв. м, участок 10–25 соток, цена объекта 150–300 тыс. дол.). В этом сегменте спрос превышает предложение примерно в три раза. По самым крупным объектам ситуация обратная: в продаже сейчас находится втрое больше домов, чем востребовано рынком. Рынок отвечает на конъюнктуру значительным увеличением числа проектов в сегменте экономкласса: эксперты отмечают даже возможность по истечении примерно двух лет перенасыщения рынка малоэтажных объектов экономкласса.
Север: цены в зените
Наиболее популярным в сфере коттеджного строительства продолжает оставаться северное направление Ленинградской области: Всеволожский, а также Выборгский и Приозерский районы.
В городской черте пальму первенства по части коттеджного строительства устойчиво удерживает Курортный район. Все остальные районы города, включая Пушкинский, отстают со значительным отрывом, несмотря на то, что многие из них эксперты называют перспективными с точки зрения малоэтажного строительства (в том числе Павловск). Отдельные территории Приморского района также активно готовятся под коттеджные поселки, в основном классов «элит» и «комфорт». Поселки Коломяги в Приморском районе и Парголово в Выборгском районе Санкт-Петербурга осваиваются комплексами таун-хаусов.
Специалисты отмечают устойчивое укрепление в последнее время на рынке недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области позиций таун-хаусов: в настоящее время они активно продаются в 28 поселках и малоэтажных комплексах Санкт-Петербурга и пригородов. В прошлом году сдано в эксплуатацию свыше 200 таун-хаусов общей площадью около 44,5 тыс. кв. м.
В нынешнем году планируется ввести в действие в два раза больше сблокированных коттеджей.
Удельная цена предложения таун-хаусов – 2344 дол./кв. м. Прирост удельной цены с начала года составил 56%. За 2006 год прирост цен считается минимальным в целом по Курортному (53%) и Приморскому (57%) районам. Наибольший прирост цен отмечен в Выборгском (95%) и Петродворцовом (93%) районах. Сегодня рост цен в сегменте таун-хаусов остановился.
Самое недорогое предложение располагается в районах ЛО. Самые доступные проекты – поселки «Малый Петербург» и «Янино-1». Общая стоимость дома в «Малом Петербурге» варьирует от 123,6 до 164,6 тыс. дол. Стоимость таун-хаусов в комплексе «Янино-1» составляет 135–157,3 тыс. дол., притом что это небольшие домики – 80–120 кв. м. Оба проекта находятся во Всеволожском районе, относительно близко от города (10–15 км).
В поселке «Малая Швейцария» (Всеволожский район) при относительно невысокой цене квадратного метра (963 дол.) из-за довольно крупных планировочных решений общая стоимость коттеджей составляет 185–303 тыс. дол.
На территориях городского подчинения дешевые предложения квартиры в таун-хаусе – 250–370 тыс. дол. За такие деньги можно приобрести таун-хаусы сразу в двух проектах Петродворцового района: «Нойдорф-Стрельна» и «Константиновское предместье».
В дорогостоящем Курортном районе общее предложение сосредоточено в ценовом диапазоне 450–950 тыс. дол. Исключение составляет проект «Еловый дом», в котором дом 141 кв. м стоит 304 тыс. дол.
Диапазон цен таун-хаусов в городских районах, по данным инвесторов, 300–800 тыс. дол. Самым дорогим районом остается Выборгский, где построены два проекта, общая стоимость домов в которых превышает 1 млн. дол. Их отличает уникальное расположение. Самый амбициозный проект таун-хаусов в Выборгском районе предлагает компания ООО «Аксиома» – элитный малоэтажный комплекс «Флагман» на семь квартир, площадью по 445–500 кв. м. Минимальная стоимость квартиры 2,655 млн. дол.
Поселки растут вширь
По мнению операторов рынка, в наступившем году основная тенденция – укрупнение комплексов малоэтажной застройки. «Мы считаем, что год ознаменуется возникновением первых проектов малоэтажного типа, где количество квадратных метров будет превышать один миллион, – говорит Алексей Рогов. – Реализация подобных проектов позволит развивать в комплексах объекты социальной инфраструктуры, например, строить детские сады, школы».
Специалисты прогнозируют появление на рынке Ленобласти проектов смешанного типа, состоящих из таун-хаусов и отдельно стоящих коттеджей. Будет расти количество проектов с привлечением западных архитекторов: основной акцент будет делаться на проектировании не внутренних помещений, а пространства комплекса в целом. В первую очередь станут осваиваться недооцененные на сегодняшний момент южные районы Ленинградской области – Ломоносовский, Тосненский, Гатчинский.
По данным Ассоциации риэлтеров СПб и ЛО, в прошлом году в пригородной зоне (до 50 км от СПб) было продано более 1000 коттеджей, что в полтора–два раза больше, чем год назад. По мнению операторов рынка, частному коттеджному строительству в ближайшее время будет противопоставлено строительство по национальному проекту «Доступное жилье». Уже сегодня правительство ЛО выбрало шесть участков, на каждом из которых можно построить до 1000 малоэтажных домов (коттеджей). Коммерческие банки начинают обращать более пристальное внимание на этот сектор строительства, заявляя о своих программах по работе с земельными участками. (Например, НРБ осваивает достаточно крупный массив в «Янине-1», на котором будут возводиться сотни коттеджей по ценам ниже рыночных.) Все это может усилить конкуренцию в локальных зонах.
Пока в этом направлении реализован только один проект – «Новая Карела». Поселок расположен в 130 км от СПб. Приоритет на покупку квартир в сблокированных деревянных домах у жителей Приозерского района. Но, безусловно, четыре сблокированные линии по 10 секций не являются массовым решением проблемы жилья даже для Приозерского района.
В городской черте и пригородах расширяется география строительства таун-хаусов. Инвесторы уже готовы рассматривать районы области, включая сблокированные дома в составе малоэтажных комплексов. Рост цен на таун-хаусы в 2006 году был таким же стремительным, как и рост цен на городское жилье. Средняя цена предложения таун-хаусов в ЛО находится в диапазоне 150–300 тыс. дол., в районах города – в диапазоне 400–600 тыс. дол. Вероятно, наибольшее развитие получат проекты, ориентированные на покупателей «бизнес-класса»; диапазон цен 300–500 тыс. дол.
Таун-хаус: из ряда вон
Таун-хаусы по-прежнему занимают небольшую долю рынка (всего 1,5% городского жилищного фонда), однако в последнее время все больше притягивают внимание его участников. Если коттеджный рынок в прошлом году, в отличие от городского, демонстрировал стабильность, то рынок таун-хаусов попал под действие ценового ажиотажа, и цены на нем выросли так же, как и на рынке городского жилья. «Спрос на таун-хаусы довольно специфический, – считает Яна Долотова, руководитель отдела консалтинга и аналитики АН «Итака». – Покупатель, выбирающий этот вид недвижимости, может себе позволить, с одной стороны, загородный дом, с другой – просторную квартиру в престижном районе города».
Сегодня в предложении преобладают проекты, срок сдачи которых планируется в отдаленные сроки 2008–2010 годы (51% общего объема предложения). К вводу в 2007 году планируется 41% проектов.
Распределение таун-хаусов по районам Петербурга и ЛО за последний год заметно расширилось. Инвесторы пробуют свои силы в новых районах. По данным компании «Итака», в Кировском районе, в Ульянке компанией «Мост-Пром» возводится жилой комплекс «Александрино». В состав комплекса входит несколько корпусов малоэтажных домов с пристроенными таун-хаусами из трех-четырех сблокированных коттеджей. Начата реализация второй очереди, окончание строительных работ намечено на IV квартал 2007 года. Проектом предусмотрено возвести 19 таун-хаусов на территории жилого комплекса. Общая площадь застройки – 3500 кв. м.
Разрабатывается проект поселка «Новая Ржевка» в Красногвардейском районе. В его состав войдут сблокированные коттеджи на 76 семей.
Среди пригородов Курортный район держит пальму первенства по доле строящихся таун-хаусов. На его территории возводится шесть коттеджных поселков, в составе которых таун-хаусы составляют суммарно 73 000 кв. м.
В Пушкинском районе активно развивается рынок малоэтажного строительства, но таун-хаусов здесь построено немного, так как инвестиционная привлекательность 4–6-этажных малоквартирных домов в районе несколько выше. В Петродворцовом районе в стадии строительства и реализации самый крупный проект таун-хаусов – «Константиновское предместье». На территории в 20 га будет построено 400 домов сблокированного типа. Сроки реализации проекта – 2008–2010 год.