Такая звучная и, казалось бы, уже привычная нашему уху аббревиатура «ТСЖ» все еще будоражит умы собственников. Отчего же так боятся ТСЖ? Оттого ли, что товарищество собственников жилья — это высокие квартплаты и столь же высокая ответственность? Эмоций в данном случае гораздо больше, чем знаний.
Для начала разберемся с терминами. Товариществом собственников жилья (ТСЖ) называется объединение собственников квартир. Целью его является совместное управление и обеспечение использования объекта недвижимости (включая земельный участок, жилой дом и иные объекты), часть которого находится в частной или муниципальной, а часть — в общей собственности всех членов товарищества.
Словом, жильцы-собственники объединяются в товарищества для того, чтобы активно влиять на решение всех вопросов, связанных с управлением домом.
Текущим управлением занимаются правление и председатель ТСЖ. Ревизионная комиссия обязана осуществлять контроль документов и отчитываться перед собранием жильцов. Избрание правления, его председателя и ревизионной комиссии, а также наиболее важные вопросы деятельности товарищества находятся в ведении общего собрания его членов.
Сверху вниз
ТСЖ могут возникать двумя путями. Наиболее распространено создание товарищества «сверху» — застройщиком в новых домах. В течение двух лет собственники могут привлечь застройщика для исправления недостатков — пока дом на гарантии. А по истечении гарантийного срока строители уже безболезненно передают его жильцам, которые к этому времени обычно успевают оформить права собственности.
Другой путь создания ТСЖ — инициатива «снизу».Жильцы решают взять на себя функции управления. Чаще всего — под давлением внешних обстоятельств: из-за неудовлетворительной работы ДЭЗов и РЭУ.
Решив создать ТСЖ в уже существующем доме или покупая квартиру в новостройке, где организуется товарищество, вы должны в полной мере представлять себе плюсы и минусы, которые может принести вступление в ТСЖ.
Кажущиеся минусы
Дороговизна. Для многих именно этот пункт является причиной отрицательного отношения к ТСЖ. Но нужно понимать, что обязательные коммунальные платежи в ТСЖ — точно такие же, что и в среднем по городу. Другое дело, если жильцы решили «скинуться». Когда речь идет об устройстве парковки, установке замка или найме консьержа, это выливается в небольшие затраты. Но бывают случаи, когда у кого-то из жильцов появляется желание, например, облицевать подъезд мрамором.
Несправедливость. Если кто-то из жильцов не хочет платить, в том числе обязательные коммунальные платежи, взыскать с него долги можно только через суд. На это могут уйти годы, и все это время недостачу придется покрывать за счет исправно платящих жильцов. Другая проблема связана со льготниками, имеющими право на дотации по коммунальным платежам. Город по закону должен возвращать ТСЖ разницу между платежами льготников и реальными затратами на коммунальные услуги, но на практике этого не происходит.
Недоверие. Конечно, ТСЖ сталкивается с несовершенством законодательства и произволом властей. Но главной проблемой остается сопротивление жильцов, собственников. Управляющей компании приходится проводить разъяснительную работу.
Кажущиеся плюсы
Влияние на управление. Все важные вопросы в ТСЖ решает общее собрание. И если жильцы не захотят платить деньги за мраморный подъезд или другую экзотику, решение принято не будет. Правда, практика отличается от теории: те, кто не может платить, не платят, а те, кто может, относятся к этому с той или иной степенью понимания.
Оптимизация расходов. Важнейшее преимущество ТСЖ — право вести коммерческую деятельность. Если в доме есть нежилые помещения, товарищество имеет право их сдавать. Но это скорее исключение, чем правило: обычно у всех нежилых помещений имеются собственники. А вот что касается подвалов и верхних технических этажей — тут ТСЖ может проявить фантазию и найти арендатора. На глухом фасаде или крыше здания может быть размещен рекламный щит. Доходы от этой деятельности также пополнят бюджет ТСЖ.
Приработок на эксплуатации. Главная задача ТСЖ — обеспечить достойный уровень эксплуатации здания. Постепенно при ТСЖ образуется эксплуатирующая организация, которая может предлагать свои услуги другим домам и зарабатывать дополнительные средства для ТСЖ.
Статья опубликована в журнале Доступная недвижимость №7 / июль 2007