Наступил благоприятный момент для улучшения жилищных условий и планирования инвестиций в недвижимость. Рынок стабилен, цены практически неизменны. Застройщики вводят в продажу новые крупные проекты.
Многоквартирные дома
Сегодня в Санкт-Петербурге на разных этапах строительства находится более 4 млн кв. м жилья. Предложение на первичном рынке постоянно пополняется новыми проектами. Среди проектов, продажа квартир в которых была объявлена во втором квартале этого года, можно отметить девять наиболее заметных.
Новой доминантой Московского проспекта обещают стать четыре 35-этажные башни в составе респектабельного жилого комплекса «Граф Орлов», проекта, реализуемого компанией «ЛЭК». Комплекс также будет включать 8-, 14- и 17-этажные дома, общая площадь составит 140 тыс. кв. м.
Другой передовик строительной индустрии Санкт-Петербурга, отметивший в этом году двадцатилетний юбилей, – «ЛенСпецСМУ» – возводит во Фрунзенском районе 16–25-этажный жилой комплекс «Радуга» общей полезной площадью 179,68 тыс. кв. м, предусматривающий строительство 2125 квартир.
Компания ООО «Гатчинский ДСК», переименованная с 14.06.07 в ООО «Городская ДомоСтроительная Компания» (ООО «ГДСК»), предложила потенциальным покупателям два новых проекта: «Антей» на проспекте Космонавтов и «Фортуна» в Приморском районе. «Фортуна» строится в квартале, ограниченном береговой линией озера Лахтинский Разлив, улицами Мебельной, Оптиков и Туристской, и будет включать в себя четыре панельных тринадцатиэтажных дома 137-й серии – 1404 квартир общей площадью около 68 тыс. кв. м.
Комплекс «Антей» состоит из различающихся по высоте и конструктивным элементам корпусов – панельных ¬121-й серии, индивидуальных кирпичных и кирпично-монолитных от 12 до 25 этажей. Количество квартир в комплексе – 2341, ориентировочно, в них будут проживать четыре тысячи человек. Помимо 120,5 тыс. кв. м жилья реализация данного проекта увеличит обеспеченность города коммерческими помещениями более чем на 7 тыс. кв. м.
Также двумя объектами – оба в Московском районе – пополнила предложение строящегося жилья компания Selt City: это 17-этажный кирпично-монолитный комплекс «Южная корона» на Дунайском проспекте общей площадью 36,9 тыс. кв. м (640 квартир) и дом бизнес-класса Continental на пересечении Варшавской и Краснопутиловской улиц (16 этажей, 20,4 тыс. кв. м, 211 квартир).
Компания «ЮИТ Лентек» начала продажи в «Комендантском квартале» – 16–25-этажном комплексе на пересечении улиц Парашютной и Маршала Новикова. Общая площадь «Комендантского квартала» составит около 100 тыс. кв. м, количество квартир – 721. В третьем квартале компания планирует приступить к строительству еще одного жилого комплекса в Приморском районе, между улицей Оптиков и Богатырским проспектом, который увеличит жилищный фонд Санкт-Петербурга более чем на 1600 квартир.
В Выборгском районе стартовали продажи квартир в еще одном проекте компании «ЛЭК» – «Лондон-Парке». Это 12–45-этажный закрытый жилой комплекс общей площадью 500 тыс. кв. м, в том числе два дома бизнес-класса. Наряду с традиционными 1-, 2-, 3-комнатными квартирами в «Лондон-Парке» можно приобрести и большие квартиры свободной планировки, и так называемые РИАЛы – малогабаритные квартиры-студии.
Новинка элитного домостроения – клубная резиденция «Премьер-Палас» от того же застройщика. Объект площадью 180 тыс. кв. м строится в Петроградском районе, на набережной Адмирала Лазарева. Высота зданий – от 10 до 22 этажей. На охраняемой территории появятся соответствующие критериям элитарной инфраструктуры детский клуб, фитнес-центр с бассейном, теннисный корт, клуб по интересам для жильцов, кинотеатр.
Суммарная площадь перечисленных выше новых жилых комплексов (см. Таблицу 1) – более 1352 тыс. кв. м. Это существенно больше по сравнению с первым кварталом, в течение которого были начаты продажи в объектах общей площадью 524,74 тыс. кв. м (данные ООО «Центр развития проектов «Петербургская Недвижимость»).
По конструктивному типу среди выведенных на рынок во втором квартале домов по-прежнему преобладают кирпично-монолитные. Удельный вес панельных и монолитно-панельных домов в этих «новых поступлениях» соответствует их весу в структуре первичного рынка в целом.
Самый крупный из перечисленных проектов – «Лондон-Парк» – увеличил долю Выборгского района в территориальной структуре предложения. Приморский район уступает по количеству новых проектов во втором квартале не только Выборгскому, но и Московскому, но, как это и было на протяжении последних лет, по-прежнему остается лидером по общему количеству строящихся объектов. По данным отдела аналитики и консалтинга АН «Итака», на долю Приморского района приходится 18 процентов в общем объеме предложения. Это связано с большим резервом земельных участков, пригодных для строительства. Меньше всего объектов в Василеостровском (3%), Центральном (2%), Адмиралтейском (1%) районах, где, напротив, резервы крайне малы. И если на Васильевском острове ситуация может измениться за счет намыва территорий в его западной части, то в центре участки под застройку и впредь останутся штучным товаром.
Общий объем предложения на первичном рынке, по оценке ООО «Центр развития проектов «Петербургская Недвижимость», составил в мае 2,19 млн кв. м (см. Рисунок 1). Со второго полугодия 2006 года этот показатель находится примерно на одном уровне, что говорит о стабилизации рынка.
Элитная недвижимость
Упомянутые выше жилые комплексы Continental, «Граф Орлов» и «Премьер-Палас» относятся к элитному типу: «Премьер-Палас» – к классу В, или премиум, Continental и «Граф Орлов» – к классу С, или бизнес-классу. С выходом на рынок последнего изменилась территориальная структура элитного сектора: существенно выросла доля Московского района. Передовые позиции по-прежнему занимает Петроградский район, включающий Крестовский и Каменный острова, где сосредоточено самое дорогое предложение. На последнем месте – исторический Адмиралтейский район, представленный одним объектом (см. Рисунок 2).
С появлением на рынке новых проектов изменилось соотношение между предложением элитного жилья класса А, или De lux – наиболее дорогими и престижными как по местоположению, так и по качеству – объектами класса премиум (В) и бизнес-класса (С). Доля класса С за год увеличилась с 24% до 48%, доля класса А сократилась с 48% до 25% элитного предложения (приводятся данные и классификация отдела аналитики и консалтинга АН «Итака»). При этом удельный вес элитной недвижимости в общем объеме первичного рынка увеличился: если в начале 2006 года он составлял 11–12%, то во втором квартале 2007 года – около 17%. Средняя цена предложения, в пересчете на квадратный метр, для элиты категории А составила в июне 178,85 тыс. рублей (6871 долл.), категории В – 122,6 тыс. рублей (4710 долл.), категории С – 107,32 тыс. рублей (4123 долл.).
Где дешевле?
На другом ценовом полюсе находятся квартиры эконом-класса. В Петербурге (без учета пригородов) самое дешевое строящееся жилье, в данный момент находящееся на нулевом цикле, предлагается на территории Кировского, Красносельского и Приморского районов. При этом надо отметить, что по уровню средней стоимости квадратного метра строящего жилья Красносельский район – самый дешевый, Кировский – на среднегородском уровне, Приморский – один из самых дорогих среди спальных районов.
На основании проведенного в начале июля Центром бизнес-информации «Новые проекты. spb» опроса, минимальная – и по площади, и по цене – квартира продавалась в жилом комплексе «Якорь», строящемся на пересечении улиц Оптиков и Туристской. Это студия площадью 24,12 кв. м по цене 1196,35 тыс. рублей, что соответствует 49,6 тыс. рублей за один кв. м. Заявленный срок сдачи дома – четвертый квартал 2009 года. Там же можно было приобрести двухкомнатные квартиры площадью 53 кв. м. за 2382,35 тыс. рублей (44,95 тыс. рублей за один кв. м).
Самые дешевые двухкомнатные строящиеся квартиры были представлены на Двинской улице, д. 8. Планируемый срок сдачи в эксплуатацию – первый квартал 2009 года. Стоимость такой квартиры составляла 2187 тыс. рублей при общей площади 63,7 кв. м (34,33 тыс. рублей за один кв. м).
Для сравнения: цена квадратного метра в новых панельных домах на вторичном рынке составляла во втором квартале 2007 года от 64 до 72 тыс. рублей для однокомнатных квартир, в среднем 63 тыс. рублей – для двухкомнатных квартир. В кирпичных домах, построенных за последние годы, средняя цена при вторичной продаже, в пересчете на квадратный метр, находилась в диапазоне от 65 до 92 тыс. рублей для однокомнатных, от 71 до 80 тыс. рублей – для двухкомнатных квартир (данные предоставлены ООО «Центр развития проектов «Петербургская Недвижимость»).
Наименьшая цена – 46,52 тыс. рублей за квадратный метр общей площади – в сегменте строящихся однокомнатных квартир была зафиксирована на Ленинском проспекте (угол Брестского бульвара), в жилом комплексе «Адмирал» – студия площадью 26,7 кв. м стоимостью 1242 тыс. рублей. Окончание строительства «Адмирала» ожидается во втором квартале 2010 года. Квартира площадью 55,2 кв. м за 2224,56 тыс. рублей в этом же месте занимает второе место в рейтинге наименее дорогих двухкомнатных. Поблизости, на пересечении Ленинского и проспекта Кузнецова (жилой комплекс «Два капитана»), предлагаются студии размером 27,2 кв. м, продававшиеся в начале июля по 1399 тыс. рублей (соответственно, 51,43 тыс. рублей за один кв. м). Они также вошли в тройку лидеров по критерию дешевизны среди однокомнатных квартир. Ввод в эксплуатацию намечен в третьем квартале 2009 года. Естественно, столь низкий относительно среднерыночного уровень цен обусловлен не столько местоположением или классом жилья, сколько начальной стадией строительства. Для наглядности перечисленные цифры представлены в виде Таблиц 2 и 3.
Динамика цен
В целом ценовую ситуацию можно охарактеризовать как стабильную. На вторичном рынке происходит незначительное удорожание среднего квадратного метра по всем типам квартир. Что касается первичного рынка, по данным ООО «Центр развития проектов «Петербургская Недвижимость», во втором квартале средняя цена квадратного метра жилья массового спроса увеличилась по сравнению с концом первого на 1,2% и составила 57,86 тыс. рублей (2234 долл.). Строящееся жилье комфорт-класса подорожало на 5,3%, стоимость квадратного метра этой категории достигла в среднем 77,4 тыс. рублей (2987 долл.). Прирост в элитном секторе –1,8%, средняя цена –152,9 тыс. рублей (5903 долл.). Динамика цен за год (см. Рисунок 3) показывает, что после того как в сентябре 2006 года уровень цен на строящееся жилье массового спроса и комфорт-класса стабилизировался, элитная недвижимость продолжала дорожать.
В отличие от вторичного рынка, средние по району или по городу цены на строящееся жилье во многом зависят от того, на какой стадии строительства в данный момент находится большинство домов на этой территории. Если одновременно поступает в продажу много объектов на нулевом цикле, то средние цены падают. Если велик удельный вес объектов на стадии ввода в эксплуатацию, то растут. В обоих случаях это не является рыночной тенденцией.
После прошлогоднего галопирующего роста цен на фоне ажиотажного спроса сейчас мы наблюдаем падение активности покупателей. Надо отметить, что для стабильного рынка сокращение количества сделок в летний период является традиционным. Тем не менее предпосылок для существенного снижения цен нет. Напротив, тенденция к уменьшению процентов по ипотечным кредитам – в частности объявленное с 1 июля «Балтийской ипотечной корпорацией» понижение ставок по федеральной ипотечной программе на первичном и вторичном рынке недвижимости – должна повлечь за собой некоторую активизацию платежеспособного спроса. Дальнейшему подорожанию недвижимости будут способствовать и такие факторы, как рост инвестиционной привлекательности Санкт-Петербурга и переезд из Москвы Конституционного суда.
Сдерживающее влияние на темпы роста средних цен окажет вывод на рынок крупномасштабных проектов квартальной застройки.
9 июня уже открылось первое здание комплекса «Балтийская Жемчужина» – делового центра площадью 10 тыс. кв. м, а всего планируется возведение 1,26 млн кв. м жилья и около 500 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. Расчетная численность населения в «Балтийской Жемчужине» составляет 35,4 тысячи человек.
В третьем квартале ожидается начало продаж в «Кудрово-граде» – совместном проекте ООО «Отделстрой» и ЗАО «Строительный Трест». На территории между ул. Дыбенко, пр. Солидарности и КАД планируется построить 800 тыс. кв. м жилой и коммерческой недвижимости.
ООО «Главстрой-СПб» планирует построить жилой комплекс «Северная Долина» на проспекте Энгельса площадью 3 млн кв. м. Эта же компания выиграла торги на право комплексного освоения территорий общей площадью более 430 гектаров, располагающихся в районе Конной Лахты. Здесь планируется построить порядка 2 млн кв. м.
Строительство миллиона квадратных метров жилья предполагает проект компании «ЮИТ Лентек» в Новоорловском лесопарке (начало строительства намечено на третий квартал 2008 года). Около 1,6 млн кв. м будет построено в Кудрове в рамках проекта, осуществляемого компаниями SVP Group и Setl City.
Тем не менее в связи с окраинным местоположением и менее развитой по сравнению с обжитыми районами инфраструктурой, реализация данных проектов не повлияет на насыщение спроса и рост цен в центральных районах Санкт-Петербурга.
Подводя итоги, можно сказать, что динамика цен и структура предложения свидетельствуют о стабильности рынка. Широта и разнообразие предложения предоставляют покупателю возможность выбора, а постоянный уровень цен дает время для принятия решения. Следующего витка цен можно ожидать не ранее чем сформируется платежеспособный контингент из группы населения, желающего улучшить свои жилищные условия.