Некоторое время назад ипотечное кредитование работало исключительно на рынке вторичного жилья, практически не охватывая сегмент новостроек. Заемщики и банки опасались рисков, связанных с оформлением прав собственности, с замораживанием строительства либо невыполнением финансовых обязательств застройщиком. А строительным и инвестиционным компаниям ипотека и вовсе не была нужна, поскольку новостройки раскупались еще на стадии котлована.
В последнее время ситуация начинает меняться. Правда, о заинтересованности заемщиков говорить пока трудно. Зато застройщики и банки начали делать первые шаги навстречу друг другу.
Еще полтора года назад на московском рынке жилья наблюдалась невероятно высокая покупательская активность. Более 50% квартир в новостройках раскупались на начальной стадии строительства, все остальные — на уровне готовности третьего–четвертого этажей. Застройщики не видели для себя резона связываться с ипотекой, пока продажи шли вполне успешно.
В 2004 году ситуация изменилась, и нынешнее состояние рынка можно назвать относительно стабильным. Потенциальные покупатели перестали расхватывать все подряд и заняли выжидательную позицию. А у инвестиционных и строительных компаний снизились продажи. Сегодня многие возводимые жилые дома не распродаются до окончания строительства — вплоть до принятия дома госкомиссией пустыми остаются порядка 30% всего объема квартир. Теперь, чтобы поднять объемы продаж, многие застройщики с радостью идут на сотрудничество с банками и участвуют в ипотечных сделках. «Некоторые строители и инвесторы сегодня готовы предоставлять квартиры по ипотеке практически во всех своих объектах, — рассказывает начальник отдела продаж Национальной ипотечной компании Василий Ченушкин. — Более того, отдельные партнеры даже готовы заключать сделки по нашим формам договоров».
Рядовые граждане также оценили преимущества использования кредита для решения своих жилищных вопросов. Однако пока российская ипотека не стала массовой, и немногие смогли себе позволить взять ипотечный кредит. А из тех, кто смог — мало кто отважился приобрести квартиру на первичном рынке. Большинство заемщиков пока отдают предпочтение вторичному рынку, поскольку механизм приобретения жилья на «вторичке» проще и надежнее. Однако, по подсчетам специалистов Национальной ипотечной компании, около 35% обратившихся в последнее время за кредитом клиентов интересовались именно покупкой квартир в новостройках.
В чем проблемы?
Действительно, на данном этапе развития рынка недвижимости покупка новостройки по ипотеке — предприятие довольно рискованное. Главная сложность приобретения квартиры в строящемся доме заключается в следующем: пока квартира не имеет статуса собственности, она не может выступать предметом залога. Поэтому им становится не квартира, а достаточно условные права на нее.
Еще одна проблема состоит в том, что далеко не все застройщики готовы предоставить банку финансовую или какую-либо другую документацию по проектам. Обычно это происходит, когда у компании есть определенные проблемы с разрешительной документацией, из-за чего дом явно не будет принят госкомиссией в срок. «При анализе нередко выясняется, что многие проекты несостоятельны в долгосрочной перспективе, — рассказывает начальник управления по работе с физическими лицами Райффайзенбанка Александр Колошенко. — У некоторых компаний отсутствует практика страхования рисков недостроя и неисполнения финансовых обязательств. А если такие риски и страхуются, то исключительно своими же страховыми компаниями, которые входят в тот или иной холдинг. Не сложно догадаться, что надежность таких «карманных» страховщиков тоже вызывает сомнения».
Если посмотреть на ситуацию со стороны заемщика, то для него наиболее неприятным и болезненным выглядит риск недостроя. На рынке и сейчас достаточно много незавершенных либо замороженных объектов. Несоблюдение сроков строительства ведет к необходимости внесения соответствующих поправок во внутреннюю отчетность банков и может привести к созданию дополнительных, нежелательных резервов. Низкое качество строительства также является достаточно серьезной проблемой. По мнению А. Колошенко, многие объекты, которые банки кредитовали по мере эксплуатации этого жилья, продемонстрировали значительное снижение своей стоимости после двух–трех лет его функционирования.
Как приобрести новостройку
Впрочем, несмотря на все сложности, покупка жилья в новом доме в кредит либо с использованием рассрочки вполне реальна. Сейчас большинство девелоперов задумываются о применении схем ипотечного кредитования еще до начала продаж возводимого ими жилья. Как правило, они заключают соответствующие соглашения с банками, выдающими ипотечные займы. По этому соглашению банк кредитует покупателей жилья в домах, которые строит этот девелопер. Кроме банков кредитованием занимаются специализированные ипотечные компании. Иногда жилищные займы начинает выдавать банк, который участвует в проекте в качестве кредитора девелопера.
В принципе в подобных случаях можно не бояться попасть в руки недобросовестного застройщика. Кредитные организации не станут работать с первой попавшейся строительной компанией и сначала проверят, все ли у застройщика в порядке с документацией. В случае обнаружения каких-то «темных пятен» банки, как правило, рекомендуют клиенту выбрать другую строительную компанию.
Пожалуй, единственное, что сложно предусмотреть при работе с застройщиками, — возможность взимания различных доплат за квартиры. Но тут заемщику банк не поможет, с застройщиком придется договариваться самостоятельно.
Некоторые банки работают на первичном рынке по индивидуальным ипотечным схемам. Например, ДельтаКредит банк выдает кредиты на покупку новостроек только под залог имеющегося жилья. Но такой механизм удобен скорее для самих банков, чем для заемщиков, которые в критическом случае могут потерять не только деньги, но и имеющуюся жилплощадь.
А классическая схема выглядит следующим образом. Кредит на покупку квартиры в новостройке, как и на вторичном рынке, выдается конкретному физическому лицу, платежеспособность которого должна быть подтверждена (для чего потенциальный заемщик предоставляет в банк стандартный пакет документов). Разница может заключаться в условиях предоставления кредита на покупку новостройки. Некоторые банки увеличивают проценты на период до присвоения квартире статуса собственности: скажем, с обычных 11–13% до 15–20%. Таким образом они компенсируют инвестиционные риски. Поэтому в данном случае имеет смысл приобретать квартиру непосредственно перед сдачей дома госкомиссии. Правда, есть ряд банков, которые предлагают фиксированные условия.
Многие кредитные организации требуют, чтобы на этапе строительства объекта заемщик застраховал строительные риски. Деньги выдаются на основании согласованного с застройщиком инвестиционного договора, в котором указывается, что квартира приобретается на заемные средства и с момента оформления на нее права собственности переходит банку-кредитору в качестве залога.